一二手房价格倒挂“背后”的秘密
这也是近一段时间以来,为什么二手房价格如此大幅度攀高的一个原因。众所周知,在进入2016年以来,合肥楼市持续高烧。在新房方面,房源少、价格高, 买房难,附加条件多成为摆在不少购房者面前的一道坎,加上开发商大玩“饥饿营销”,让不走关系买房成为天方夜谭。而在新房买房难挤压下,不少购房者退而寻 其次,将目光转向了二手房市场。
4月合肥市区住宅销售及去化情况
由于买房人普遍存在恐慌,惧涨的心理,加上一些中介和媒体的炒作,无疑加速买卖方的出手速度,导致一段时间内二手房热度和价格都处于居高不下的状态。尤 其在热门区域,新房与二手房价格倒挂现象严重。这种现象不仅出现在2、3月份,同样也蔓延至4月份。从4月份合肥一二手房价格对比来看,倒挂现象仍未得到 改善,依然严重。其中政务区、滨湖区一二手房价格差价依旧在4000元/㎡以上,另外,像庐阳区、包河区、新站区、蜀山区每个区域的差价基本上也都在 1000元/㎡以上,虽然有个别区域一手房价格高于二手房价格,但是仍然属于小众部分。因此,从整体来看,二手房价格要高于一手房的价格。
都说,这年头,不仅新房买不起,现在就连二手房也买不起,有人把这种现象称之为合肥特殊时期的“特殊现象”,为什么这么说呢?因为按照正常的逻辑,一个 区域同档次的二手房价格理应低于新房价格,但是目前合肥却恰恰相反。在同策咨询魏杨眼里看来,这种现象一方面反映了合肥楼市发展不成熟,另一方面则说明一 二手房价在“幕后黑手”推波助澜下,呈现畸形发展。
投资客“偏爱”二手房 赚取利润超过30%
对比3月,4月合肥二手房价格延续着攀高的趋势,直接破万,达到10777元/㎡,与3月相比涨幅近千元每平。有人说,合肥这一轮二手房价跟随一手房价 一路暴涨上来,而且整体上来看,二手房出售价要比新房高出很多。如果要追溯时间,得从去年年底开始说起,这个时间点,合肥楼市开始暴涨,以滨湖区为例,房 价从去年年底的9000多元/㎡,涨到现在的1.5-1.7万元/㎡,而有些带学区的房源均价则可能要达到2万元/㎡。
(合肥投资客“偏爱”二手房)
有人把本轮合肥楼市“暴涨”特点归纳如下:先是由点带面,从热门区域开始,再扩散到周围,最后掀起全区域涨价潮;而一手房价暴涨,让不少购房者涌入二手房,带动了二手房价格的上涨,加上在一些中介炒作和一些投资客的涌入下,无疑让个整个市场处于更加火热状态。
众所周知,排除自主性需求,目前合肥楼市充斥着投资客。有数据显示,这类人群占到了合肥总购房人群的20%-30%,由于这类人往往追求“短平快”,因 此二手房成为他们投资的重点。相比较一手新盘预售制度,达到现房要1-2年时间,由于期间变数太多,导致投资客一般不投一手房,相反以投资二手房为主,他 们通常以低价收购二手房,然后怂恿其他卖家挂牌高价,从而利于自己投资房源出售,甚至有的还利用号头交易,一个可以达到10多万元。从年初到至今,很多合 肥投资者声称,所赚利润已经达到30%以上。
买房人群回流新房市场 买到真的即赚到?
在二手房价格畸高和缺乏规范下,催使不少打算入手二手房的买房人又开始回流到新房市场。不过话说回来,排除个别区域,目前合肥市场二手房价格普遍高于一 手房价格,这是摆在眼前的事实。不过,值得一提的是,相比较年初以来,现在的买房人更加的理性,中介各种炒作手段也所失效,整个二手房市场有所降温。
所以,这个时间段,人们的买房焦点又重新回到了新房市场上,加大了对热门区域楼盘的争抢,而伴随着市场需求的旺盛,楼市又重新回到了买房需要找关系和走 后门的艰难时刻。以上周经开G盘、瑶海W盘、肥西L盘等项目开盘为例,动辄几千名购房者争抢几百套房源的震撼场面依旧历历在目。
(合肥楼市“抢房大战”一触即发)
用“疯狂”来形容现在买房人毫不为过,以上周经开G盘开盘为例,有购房者凌晨4点便前往位于滨湖国际会展中心的开盘现场排队,而从官方数据来看,整个项 目认筹量达到几千组,但仅推出500多套房源。结束后,亦有小道消息称,此次开盘的500套房源,其实已经有300套被内定。这表示,剩下的200套房子 却要几千人去拼抢,这买到房概率和彩票中奖无异。这年头,在合肥买房太难。
可以说,现在的合肥楼市,不仅是普通购房者、投资客,连权贵、内部人员也加入到了新房市场的争夺当中,什么置业顾问、银行客户经理、二手房中介人员等等 都加入到买房的大军当中。从目前来看,二手房价格偏高,买新房一种买到即赚到的心理蔓延至在合肥楼市上空,而相比较黄金,理财等产品,投资房子也更加保 值,这也是现在合肥为什么那么多投资客买房的原因。
但是话又说回来,大家都在争抢新房,我们不禁要细细琢磨一下,买新房真的有那么赚么?
可能很多购房者答案是肯定的。因为新房价格便宜,就像笔者前面所罗列的4月份合肥一二手房价格对比数据,可以明显看出二手房价格要高于一手房。当然从表面上来看,说的没错,新房买到就是赚到,这也是目前不少开发商怂恿购房者买房的原因,但是事实真的是这样么?
隐形成本增加 一二手房实际差价很小?
可能很多人都会简单的把购房成本认为就是房子的单价,其实不然。从目前合肥楼市来看,购房隐形成本大大增加,其中合肥学院房地产研究所凌斌就表示现在各 家媒体公开房价数据并不能代表合肥房价实际水平,市场上实际购房成本已经超过现在水平。就拿上周经开G盘300套内定房源来说,基本上被关系户和内部人员 消化,但是中国自古就有找人办事,给好处的做法,既然房子那么难卖,买房人拖关系买房,自然有关系费,当然不排除有些只是人情,但是迟早还是得还的,这自 然算作是购房隐形成本。
(合肥购房隐形成本一涨再涨)
还有,在政府备案限价下,开发商为了追求利润,私底下依然偷偷捆绑车位和家装,一个车位可能要10-20万不等,更高的甚至达到50万元。当然,有的项 目,不仅要捆绑车位,还要绑家装,折算成购房成本,在原有的房价上增加一、二千元/㎡幅度都不含糊。所以别看一些热门楼盘备案价低,但是实际购房成本远已 超于此。最近,还有的开发商玩出新花样,把房源托给中介出售,利用号头价格,赚取额外利润。
如果把一系列的隐形成本算下来,你可能就会惊讶的发现,一手房价格与二手房差价并非数据所显现的那样那么大,而且现在合肥市场上一些价格畸高的二手房,可能一方面是中介炒作手段,另一方面则是带学区的房子。
二手房价格越高,谁会笑得最开心?
如果说,二手房价格越高,谁最受益?可能有人说,自然是二手房业主,成为直接的受惠者。但是真的这样吗?如果结合前面所说,我们不难发现,在这背后,开发商其实是最大的受益者,嗯?为什么这么说?
简单来说,二手房价格一直高攀,与新房价格差距越来越大,至少从表面上看是这样,这势必会导致二手房购房人群回流新房市场,从而带动新房市场的火热,更加巩固了开发商的卖方地位,而这也成为了不少开发商炒作项目的手段,最后的结果无疑为开发商卖房打开了便捷之道。
在这里,不得不提一下“可怜”的二手房业主,为什么说他们“可怜”?他们一直精神振奋,严阵以待,迅速出击,以十足的干劲和热情观察着市场风向,企图抢 夺市场带来的“胜利的果实”。在市场火爆、地王频出下,不管是处于内心的私欲,还是在他人的怂恿下,企图以超越市场的价格挂牌自己的二手房,最大化的吸取 这波红利,殊不知,却可能为他人做了“嫁衣”,从目前上来看,真正卖出的二手房价格并不太高,当然学区房除外。
回到一开始说的话题,现在合肥买真的房那么难?我们都知道,楼市的开盘效果很容易被媒体放大,当然不排除有些热盘的确热销的状况,但是从整体上来看,合肥并非所有楼盘都会出现热销迹象,而且,在5月份,已经有很多房企准备跑量了!相关知识
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