2013年，碧桂园以123%爆发式增长的黑马姿态，一举进入房企千亿俱乐部。在如今规模化边际效应减弱时，如何有质量增长，如何做到规模、利润、质量和杠杆间的面面平衡？这些曾困扰过万科、保利等大鳄的难题，如今也成为碧桂园“后千亿”时代艰难探索的课题。
5月4日，青年节，当晚7点，广东顺德碧桂园中心凤凰书吧里，碧桂园（02007.HK）总裁莫斌正与集团员工进行一场思想沙龙，名叫“不一Young的疯狂”。
莫斌谈薪酬、谈待遇、谈加班，谈“用能力论英雄”，他受疯狂智酷编辑部之邀来参加这场沙龙。
疯狂智酷，是碧桂园内部发声平台，旨在“传播智者声音，放大弱者声音”。在它的功能介绍上，这样写道：曝光企业管理现状，探讨可行建议；传达员工心声，让企业聆听基层声音。
此刻，莫斌心里应该是五味杂陈的。581.8公里之外的广西南宁，正有一件棘手的大事等着他处理，事关碧桂园内部管控，及公司颜面。
当天下午，广西南宁五象新区规建局办公室内部通报，点名碧桂园南宁天玺湾项目私刻该局公章，伪造政府文件获得预售证，并将其列入黑名单。“五一”之前，天玺湾项目已完成了首批销售，收金6亿元。
从三四线向一二线激进转舵，分拆业务并大举进军海外市场，碧桂园对未来之路有诸多想法，他自我定位要与万科较量，冲刺3000亿元规模。
众口铄金，也正是对周转率和回款周期的极致追求，让碧桂园的合伙人分享计划在末端出现了动作变形，并导致一些员工最终触碰了法律红线。国内要规模，海外要利润，隐藏在高歌猛进之下的内控漏洞，正等着莫斌和他的高官团队去“修补”。
规建局黑名单
4日下午，一份出自广西南宁五象新区规划建设局办公室的内部通报在朋友圈流传，声称碧桂园伪造该局公章违规办理了商品房预售。通报中指出，碧桂园伪造该局公章及科室负责人签名，持伪造现场进度核验表在该市住房局违规办理了天玺湾项目4#-7#、9#楼商品房预售证。
该局已对碧桂园公司伪造公章及签名一事进行了报警处理，并将碧桂园公司列入黑名单，停办该公司在该局的一切审批手续。
舆论哗然。当日下午，五象新区规划建设局确认了上述通报的真实性，并称，南宁市公安局良庆分局正在调查处理。
当晚9点半，碧桂园总部给时代周报记者发了一份《关于我司某项目人员违规办理预售证的情况说明》，落款盖章单位是南宁市碧桂园房地产开发有限公司。这个时间点，莫斌参加的那场沙龙还没有正式散场。
这份情况说明称，已收到广西南宁五象新区规划建设委员会发来的约谈通知。这份说明还原出的情况是：4月22日，公司广西南宁天玺湾项目的4#-7#、9#(共5栋楼)形象进度尚未完全达到南宁当地预售条件，项目开发报建部新进员工赵某某、吴某某在未向领导汇报的情况下私自虚报了4#-7#、9#(共5栋楼)的《商品房预售许可实地查看表》，违规办理了《商品房预售许可证》。
说明还称，该两名员工已向当地派出所和有关政府部门自首，如实交代有关情况，等待有关部门的处理。
第二波舆论热潮在此刻到来。涉事员工并不愿意担责。一位名为赵盛良的天玺湾员工的朋友圈澄清截图被曝光，并传遍各大消息端，他暗指自己只是替罪羔羊。
当晚11时51分，赵盛良在南宁天玺湾微信组发声，反驳公司称：“我们为公司做再多的事情，而且是公司指示下做的事情，公司在保全自己利益的时候，会义无反顾地抛弃你，我明明人还在家里，就说已经去自首了，还把全部责任推给你，我一个新员工有这么大能量主导预售证办理决策吗？真是心寒。”
截至发稿前，时代周报记者未能联系到上述赵某某或赵盛良核实信息。对于这一言论，碧桂园集团方面未作评论。
事态还在发酵，并更加紧急。5月5日上午，莫斌以及一众碧桂园高管飞赴南宁，成立特别调查小组，就此事进行深入调查。
9个月与6亿元
五象新区，侧身邕江畔一隅的红色土地，自2006年起启动建设。作为供地大户，五象新区常年建设热火朝天，要成为与主城区旗鼓相当的“新南宁代表”。
2015年7月24日，碧桂园首次来到南宁，落子五象新区五象湖板块，其以4.56亿元获得了凤凰路100土地，楼板价2300元／平方米，取名天玺湾，坐标良庆区凤凰路19号。在此之前，碧桂园在广西钦州、平果、北流等地已有项目。
同一天出手的，还有龙光和万科，楼板价分别在2500元／平方米和2310元／平方米，他们和碧桂园，是一条街道上的邻居，产品卖点都包括湖景。
今年4月24日，在拿地9个月之后，碧桂园天玺湾首次开盘，当天销售近6亿元。时代周报记者从南宁当地房地产人士处了解，是次开盘包括8栋楼，共计723套房源，预售面积总计约10.25万平方米。
南宁市住房保障和房产管理局数据显示，今年4月6日，天玺湾1#-3#，3栋楼共计154套房源获得预售证，预售证号南房预字（2016）第063号，预售价格范围在0.9万-1.2万元／平方米；今年4月22日，天玺湾4#-7#，9#，5栋楼共计569套房源获得预售证，预售证号分别为南房预字（2016）第075号和南房预字（2016）第073号，预售价格在0.8万-1.3万元／平方米之间。
第二批获批的569套房源，即是上述广西南宁五象新区规划建设局通报的伪造现场进度核验表批次。
“做完小高层和园区绿化后，碧桂园高层的进度赶不及预售要求，小高层的预售证是合规的，”南宁当地知情人士冯蕊（化名）告诉时代周报记者。南宁市住房保障和房产管理局数据显示，天玺湾1#-3#为10-11层小高层，4#-7#及9#为24-31层高层。
时代周报记者从南宁当地了解到，天玺湾项目合法合规办理预售证的1#-3#已经恢复网签，涉及违规但符合预售证办理条件的4号楼也将向有关部门提出申请。
南宁当地消息称，莫斌到达南宁后，已将南宁公司负责人免职，但该消息随即被碧桂园方面否认，“免职当然是假的，依然带队开展工作”。
5日晚上近9点，碧桂园总部给时代周报记者发来新一份说明，称碧桂园集团广西区域南宁项目公司，在开发过程中由于管控不当的问题，导致个别员工急功近利，采取非正常手段办理预售证，既违反了相关规定，又伤害企业品牌。项目公司已向公安机关报案，并协助调查。
刚刚步入销售阶段的天玺湾，便踩到了法规红线。目前，两位涉事员工是否急功近利私刻公章，动机为何？莫斌率队的调查小组，自查结果如何，有没有其他碧桂园员工涉及其中？
碧桂园方面称，调查结果以有关部门发布的信息为准，公司愿意承担相应的责任。
“双高”之下动作变形
楼市乱象由来已久，违规预售是其中的“重灾区”，乱象为何屡禁不止？明知违规，为何顶风作案？
“无证卖房的违规操作，在很多城市都很普遍，大小开发商为了抢客源抢销售进度，多多少少都干过这些事，”某房企20强公司的副总裁李力（化名）对时代周报记者说，私刻公章，伪造政府文件的情况，他从业多年都没听过，“相信碧桂园总部不知情，不会愚蠢到默认这种做法去赌上上市公司的声誉。”
碧桂园为何出现如此变形动作？冯蕊说，迟迟不能开盘，天玺湾项目人员面临很大的压力。
事实上，开盘时间的早晚与项目高管、员工的切身利益息息相关。对于这家号称周转率全行业最高的企业而言，时间就是金钱。
近几年，以“利益共享”为核心的合伙人制度风潮，在国内房地产行业席卷而来。碧桂园迅速通过“同心共享”“成就共享”计划，为员工描绘了这样一幅造富图景：“碧桂园未来的区域总、项目总的年薪应该在千万元、百万元级别以上。”
这是一种同股同权同责同利的激励机制，集团和区域管理团队各自设立投资公司，对每个新项目进行不超过15%权益的跟投，区域投资公司对自己区域的所有项目最高跟投不超10%，并要求区域总裁、营销负责人、项目总和项目营销负责人强制跟投。
“这是碧桂园近年最重要的管理创新与变革，核心管理人员成了项目公司股东。”力推该计划的碧桂园CFO吴建斌在此前媒体采访中如是说，2014年11月以后公司所有新项目均参与共享计划，进行跟投，这意味着，天玺湾项目负责人和核心团队均有资金参与其中。
正是这项制度，再次提高了碧桂园项目的周转速度。碧桂园2015年年报显示，公司拿地到开盘的平均时间由过去的6.7个月缩短为4.3个月，现金流回正周期也由10-12个月缩短到了8.2个月，现金流回正后即可享受分红。
碧桂园的合伙人制覆盖面广，奖励额度高，确实对高管和员工起到了很好的激励作用，但同时也带来巨大的压力。在碧桂园2015年年报中，南宁天玺湾项目预期获得预售证的时间是今年一季度，但实际上，违规拿到预售证的时间（今年4月）也比预期晚了一个月左右，而从拿地到开盘将近9个月，几乎是碧桂园项目平均4.3个月周期的两倍有余。从这个角度看，天玺湾想拿预售证的心情应该较为迫切。
此外，碧桂园的合伙人计划对项目有明确的现金流回收要求。根据碧桂园的“成就共享”激励制度，项目要获得奖励必须同时满足两个条件：1.一年内实现集团自有资金投入全部回笼；2.项目累计回笼资金要大于（自有资金投入+年化自有资金标准收益） 。集团投入资金的年化标准收益高达30%，为了节约高昂的资金成本，每个项目都会尽可能快地开盘、回笼资金。而且，若项目一年内现金流不能回正，将失去继续参加成就共享计划的资格。
如果按照碧桂园4.3个月开盘、8.2个月的现金流回正周期来看，项目一般需要4个月左右的销售周期才能实现现金流回正。而天玺湾的时间明显不够用。
根据该公司的成就共享机制，如果是区域主导拓展的项目，奖励金额为（净利润-自有资金按年折算后的金额×30%)×20%。而现金奖励的派发，是分三个阶段的：实现预售派发50%；完成收楼派发30%；完成结算派发20%。其中预售阶段占比是最大的。
截至2015年底，碧桂园已经有168个项目引入合伙人机制，集团投资公司投入2.42亿元本金，区域投资公司投入4.43亿元本金。而且，未来所有新项目都将采用合伙人制。
如何在保证效益的同时，遏制员工的违法、违规冲动，防范和杜绝南宁碧桂园事件的再次发生，将是给莫斌团队的重大考验。
内外全线作战
在吴建斌眼中，合伙人计划让碧桂园建立了自己的护城河，在房地产“战国时代”去逐鹿天下。碧桂园明后年要冲击3000亿元，与万科一争高下，成为房地产第一公司。
南宁私刻公章事件，还要发酵多久，会出现什么样的长期影响，现在没有定数。
碧桂园官微自7日起接连发布《碧桂园将在广西开发产业扶贫项目》《碧桂园森林城市与广西桂林山水不得不说的故事》等文章，也不免被外界解读为其欲修复与广西当地政府关系，扭转企业负面形象的公关举措。
来自碧桂园内部的消息，集团高层也担心私刻公章事件会影响公司其他项目的销售，尤其是重金投入的马来西亚森林城市项目。
杨国强在马六甲海峡画了一个圈，去年底，他提出，要在马来西亚柔佛州毗邻新加坡的一片汪洋大海上填海造城，有半个澳门那么大，可以容下几十万人口。
这是中国房地产商有史以来最大的单体项目，预计总投资超2500亿人民币，耗时20年以上。
碧桂园马来西亚区域副总裁于润泽曾表示，公司未来几年的目标是，海外项目销售将占到集团总销售额约10%的比例，逐步达到20%，并为公司贡献更多的利润率。
行业白银时代势能落差，碧桂园的净资产收益率在去年出现五年来首次下滑，如何扭转盈利能力，成为莫斌要思考的难题。
2015年，碧桂园合并报表的总收入达1132.2亿元，同比增长约33.9%；土地增值税拨备前毛利约为228.6亿元，同比增长3.7%；核心净利润达97.1亿元，同比增长5.1%。
利润与营收的不同步增长，已经显示出碧桂园在盈利能力上的疲软。数据显示，2011-2015年，公司毛利率分别为34.5%、36.6%、30.3%、26.1%以及20.2%。2015年，该公司核心净利率已下降为8.6%的个位数水平。
受此影响，净资产收益率（ROE）五年来首次下滑。2011-2014年，公司ROE连续4年维持在20%上下，到2015年中期下降至约8.22%，2015年末期约为15%。
在今年3月举行的2015年业绩发布会上，莫斌坦承，海外项目的毛利率比国内高很多。但2015年海外销售收入占碧桂园总销售额的比例约为3%，这距离其早期定下的20%目标还有相当距离。
时代周报记者从碧桂园内部获悉，今年森林城市合同销售目标近300亿，占集团国内销售目标1680亿元的15%-20%。碧桂园营销体系的重心扑向了森林城市，集团资源也向这个项目倾斜，公司营销中心员工甚至要按人头分担任务，即每人对外销售一套森林城市。
截至目前，森林城市并没有明确的销售数据。碧桂园现在频频通过带旅游团、财富考察团上岛参观以吸引销售，醉翁之意不在酒。风险不容小觑，毕竟在一片茫茫大海上创造出数千亿的购房需求是没有经验可循的。
在碧桂园的大盘子战略中，海外市场的战略意义已经不亚于中国国内。在2015年业绩的新闻发布会上，碧桂园高层直接宣称：国内追求规模增长，海外追求利润增长。
莫斌和吴建斌，在回应利润率问题时，多次强调海外市场尤其是森林城市。“目前森林城市还处于投入早期，如何将这些投入分摊到整个项目的损益目前还没有确定，但可以肯定的是，海外项目的毛利率比国内高很多。”
目前，莫斌已从南宁回到总部顺德，与董事局主席杨国强面谈，共同商讨应对措施。这场危机，如何能大事化小，小事化了？
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