近半月来，通州上演了一场意料之外却又在情理之中的楼市大戏。通州商住房限购传闻之下，单周成交近5000套；伴随着通州限购升级政策的落地，北京商报记者走访发现，通州商住市场陷入沉寂，同时数据显示，限购后通州商住市场进入冰封期。对此，业内人士认为，限购政策出台后，通州商住公寓市场将陷入短期冰冻，进入有价无量的时代。对于开发商来说，销售周期将拉长，快速回笼资金难度加大，市场运营风险增加。
火热到沉寂
无论是“冰”还是“火”，通州区总能成为北京楼市中最引人注目的存在。4月末，针对通州区商住产品的限购传闻，给该类市场添了一把火，而5月5日针对通州区域非住宅类产品的新一轮限购政策，带给这类市场的则是零成交的“冰点”。
史上最严限购令连夜出台后，北京商报记者于上周末走访了通州区域几个商住项目，仅一夜之隔，曾经火热的通州商住房市场陷入沉寂，沙盘旁、签约区不再围满购房者。通州运河核心区某商住项目的销售人员介绍称，“周六日本应是到访客户最多的时候，5日晚间商住房限购政策的出台，对项目销售影响极大，一上午仅有几个到访客户”。
中原地产研究部统计数据显示，限购首三日，北京合计签约商住公寓525套，值得注意的是，通州商住市场出现“零成交”现象。
这不禁让人想到限购传闻被曝出后，通州区商住市场的疯狂成交。数据显示，当周北京商品住宅共实现成交6788套，包含商住产品5427套，其中通州区商住产品共实现成交4698套，在全体商住成交中占比近九成，排名首位的东亚·尚品台湖更是实现单周3191套的成交量。
有价无量
尽管通州商住市场成交进入低谷期，但房价上似乎并不会因此而下降。上述项目营销负责人在接受北京商报记者采访时表示，“项目加推房源计划已经推迟，排卡活动也已经停止，针对通州区域商住公寓限购的政策虽已落地，但有些细节仍未出台，公司决定暂时停止推房，预计将在6月中下旬再度开盘销售”。
中原地产首席分析师张大伟认为，通州市场未来将进入有价无量时代，成交量低迷，但价格依然平稳。首先，通州商住产品限购政策的出台，将直接抑制成交，因要求企业购买，将至少影响60%-80%的成交；其次，目前通州市场的整体库存较少，而且最近几年土地供应少，整体看，对项目的价格打压不会太冒险。但成交量的大幅度下调，将抑制价格快速上涨的可能性。
事实上，通州区商住公寓限购政策的出台，对于区域内房企来说，需要承担更大的市场运营风险。业内人士分析认为，限购政策出台后，直接导致投资需求将被抑制、商住产品销售放缓，开发商的销售周期相应拉长，影响回笼资金效率，对开发商现金流以及财务成本来说是一个很大的考验。
需求外溢
通州商住公寓的限购，导致这类购房需求的外溢，大兴、房山以及顺义等区域迎来了一波商住成交高峰。
中原地产监测数据显示，限购首三日北京签约商住公寓525套，其中房山、大兴成为热点区域，分别以155套、108套占据各区域成交前两位。对此，张大伟表示，此次针对通州区域商住产品的限购政策，对于大兴、房山、顺义的公寓市场将是一定的利好，目前来看部分需求已经出现转移的迹象。在此情况下，预计未来全市的签约将依然维持平稳。
从上周成交来看，北京商品住宅仅成交1875套，环比下滑37%。对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，伴随通州商住限购政策出台，上月商住市场疯狂成交的趋势被强行终止，受此影响，近期项目入市积极性降低，预计5月北京住宅成交将难以为继，环比下滑趋势已现明朗。
此外，由于大量项目集中在“五一”假期期间开盘，因此也导致了“五一”过后市场供应阶段性低迷。不过在通州限购“落听”之后，以及周边区域商住项目也将积极入市，接收“被溢出”的市场需求，预计未来商住占据较大市场份额的状况仍将持续。
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