号称广东最大的旧改明星项目——华润大冲旧改项目再次出现业主维权的消息。
5月8日，深圳华润城润府一期部分业主拉起“旧改明星，坑人典型”等横幅，在华润深圳标志性项目万象城外维权。事情涉及华润城楼体建筑材料以及南外学位等问题。
事实上，华润大冲旧改项目不仅是深圳市重点建设项目，也是广东最大的旧改项目。在外界称之为“明星旧改项目”的同时，频频出现业主维权的消息。
这背后，既是一部华润10年大冲旧改艰难史，也凸显了公司从“慢开发高毛利”到“高周转”的模式转型之困。
官方回复难解业主忧虑
据了解，2014年底开盘的华润城，按合同将于2016年8月底交房。在离交房还有3个月的关键时期，业主们却发现了诸多问题。
润府一期的业主沈先生对《中国经营报》记者反映：“润府一期项目存在承诺的学位没有兑现的问题。当初销售跟我们说肯定会有南外学位，但现在又不确定了。”深圳的公立学位一直很紧张，很多业主的孩子明年就要入学，这一事情成为了业主维权的导火索。
此外，楼体的建材、配套与购房前的许诺大相径庭。首先是项目外立面并不是当初所宣传的“石材、陶板”；另一方面城市山谷小区长期非法占用大市政道路，致消防通道无法开通；再有就是项目承诺修建的一座通向沙河公园的桥也不见踪影；另外，项目当初宣传的通力电梯悄然换成了日立品牌。这种种问题都让业主颇为不满。
为此，《中国经营报》记者致电华润置地深圳公司媒介负责人，其回应称：“关于维权的官方答复已经在项目公众号上发布了，以此为准。”
“华润虽然给了回复，但没有任何意义。虽然华润答复学校会在上半年建好，移交政府，保证学校会在2017年开学。但南外在这个片区已经有3所学校，华润这边如果不给够费用，南外在这个区域开第四家分校的可能性很小。”沈先生对此非常担忧。
另一业主韦小姐也有不小的情绪，其称：“通力电梯和日立电梯并不是一个档次的品牌，两者存在不小的价格差，而在性能上也有优劣之分。虽然华润承诺入住之后，如果超过大部分业主要求更换，就会更换。但更换电梯非常麻烦，入住之后再更换势必影响业主生活。”“而小区毗邻的沙河西路人行天桥，属于政府规划的市政工程一定会开通，但据说华润因为深铁入股万科的事情和深圳政府关系有点僵了，但具体什么时候审批下来，什么时候能通就不知道了。”有业主表示。
显然，华润的官方回复并没有让业主满意，目前部分城润府业主正试图联系华润高层，希望能够自上而下地促进问题的解决。
蹉跎十年的旧改路
事实上，作为深圳乃至广东最大的旧改项目。华润大冲旧改项目一直被外界称之为“明星旧改”。但接连不断的维权事件，也让这一明星项目颇有争议。
2005年，大冲村旧改规划编制完成，华润正式介入。整体改造项目地处最重要的城市主干道——深南大道旁、市高新技术园区和华侨城片区之间，项目占地69公顷，需清拆旧物业1400多栋，合计110万平方米，建设总量为280万平方米，总投资超过200亿元。
但直至4年后，华润提出的补偿方案才获股东代表大会通过，议定了物业补偿按建筑面积1赔1、货币补偿11000元/平方米的安置补偿基本标准。该方案的赔偿标准是当时同类型旧改项目最高补偿标准，并在经过深圳市大冲实业股份有限公司股东代表会议表决通过后，双方签约合作改造，组织原村民签订了安置补偿协议。
但接下来的拆迁又耗费了华润约4年时间。大冲村原村民共931户，经过华润的争取后，有926户已与华润置地(深圳)有限公司签订了拆迁补偿协议，签约率为99.5%，但依旧有6户钉子户在僵持。为了尽快完成拆迁，2011年华润对最后6户通过提请司法强拆。
当年12月底，华润大冲旧改才正式开工。但是此次强拆却未能一劳永逸。6位被强拆的当事人，于2013年6月向深圳市中院起诉南山区政府行政不作为。2015年4月，广东省高院作出终审判决，6名被拆迁人胜诉。
如果说这一阶段还是受诸多外在因素的影响，但进入了建设阶段的大冲项目，却是“自作孽”。2013年3月，深圳南山大冲村旧改项目被央视曝出涉嫌使用大量海砂建楼。海砂中超标的氯离子将严重腐蚀建筑中的钢筋甚至倒塌，且开发商选择海砂做建筑混凝土，可节省一半的成本。随即，住建局副局长胡建文明确指出，对媒体曝光的华润搅拌厂以及涉嫌海砂流入的华润大冲村旧改项目进行停业和停工整顿。
停工整顿又让华润蹉跎了不少时光，最终，大冲项目于2014年下半年才正式销售。从开始介入到销售，项目历时近10年。
华润转型路
以资金实力雄厚著称的央企，华润缘何让人跌破眼镜，曾几何时的“百年红色央企、深圳旧改明星”，却频频陷入业主维权的漩涡。
漫长的旧改周期带来最大的问题就是先期投入的资金沉淀成本。尤其在拆迁过程中遇阻，补偿款投入的成本便会不断增加。为此，涉入旧改的企业多通过融资贷款来解决旧改占用的大笔资金，而不断加大的旧改年限，也会使得其财务成本不断增加，进而蚕食企业利润。
在大冲旧改10年中，华润从最初的60亿元土地款、2009年同类型旧改项目最高补偿标准到因各种维权等问题而不断追加投资。据该公司内部人士对《中国经营报》记者称，在大冲项目累计投入已近300亿元资金。
虽说单个旧改项目相对于华润的庞大体量影响有限，但也正是在大冲项目因拆迁而停滞的这几年，华润置地的利润开始出现走低的态势。2012年，毛利率由2011年的39.5%下降为36.9%，这是华润置地自2007年上市后，住宅开发业务毛利率首次出现下降。之后便是难以恢复昔日荣光，2013年华润的毛利率继续大幅削减近十个百分点至28.2%，2014年和2015年的毛利率依旧徘徊在30.4%和31.2%。
面对市场环境的变化，华润的发展策略开始从“慢开发高毛利”逐步向“高周转”转型，这是致使华润置地毛利率出现变动的主要原因。
华润全国各地尤其是二三线城市的项目全面开工提速，绝大部分项目从拿地到开工控制在一年内，台州、淄博等的项目仅用了6个月。2010年，华润的总资产周转率由2009年的16.4%跃升至19.5%，而2011年同期该数字变成了19.8%。
2010年，华润共斥资190亿元增加了660万平方米土地储备，新进入9个二三线城市；2011年耗资195亿元，新增942万平方米土地储备，新进入8个城市，战略布局增加到39个城市。之后的2013年~2015年，华润置地还分别斥资395.36亿元、250亿元、592亿元(若加上购买集团土地注资花费的186.4亿港元，合计金额更是达748亿元)，在土地市场上狂飙突进。
为了支撑这样的快速扩张，自2015年3月起，华润置地已经先后通过配股、债券发行、票据兑现、出售股票、短期融资等金融手段，在香港资本市场融资总计超330亿港元。
2016年3月，华润置地向中国银行间市场交易商协会申请注册总额不超过人民币200亿元中期票据，数额之大放在该公司近年历史中也属罕见。
截至2015年底，该集团有息负债的货币构成为人民币53%，港币及美元47%。有息负债总额中，约19%的有息负债将于一年内到期，而其余为长期有息负债。庆幸的是，华润集团资金成本仍维持在行业内较低水平，加权平均融资成本约为4.63%。
业内人士认为，在华润从低周转高毛利模式向高周转低毛利模式转变过程中，如果公司过于强调成本控制，同时配套管理措施以及人员培训不到位，就很可能导致“成本优先异化”。一味追求成本数据的控制，部分用材甚至出现“以货就价”的局面。这也许就是明星项目屡屡出现业主维权的核心原因。
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