老旧小区环境脏、秩序乱、设施差是普遍现象，如何让居民们获得良好的居住体验？记者了解到，本市尝试对部分建设年代较早的小区实行市场化的“准物业”管理模式，但能否大范围推广还面临很多制约因素。

老楼门禁不再成摆设

近日，记者走访了东城区典型的老旧小区小羊宜宾胡同1、2号楼。院内环境整洁，设施完善。尽管这两栋楼看起来有些破旧，但每个单元都有门禁系统把守。

“以前也装过门禁，坏了好些年，今年才重新用上。”刚买完菜回来的李大爷说，小区里还新安装了监控系统，安全感提升了不少，“之前车辆经常被剐，也有过自行车被盗事件，现在好多了，前些天还通过监控抓到过偷东西的人。”

今年，北京房地集团下属的北京首华物业管理有限公司物业一处，接管了四处有物业管理需求的封闭老旧小区，并正式实行准物业管理模式，小羊宜宾胡同1、2号楼就在其中。去年，首华物业完成了前期设备设施改善维修工程，包括对小区监控及门禁系统的安装、修缮，修整楼门口残疾人坡道、小区局部的绿化施工等。同时根据小区实际情况，物业公司分别安排了保洁、维修、安保等人员。

记者注意到，小区门口警卫室有工作人员管理，但小区内车辆停放较随意。

对此，首华物业郭书记表示，“准物业”管理尚在推进中，楼内外设施还会不断完善。目前小羊宜宾院内车位不足，施划固定车位会阻碍住户正常使用，故暂且维持现状，也没有收取停车费。

催收物业费有点儿难

“别看新物业刚来几天，还挺勤快，大早起6点多就把院里脏乱的地都扫了。”昨天，大爷大妈们像往常一样围坐在楼跟前唠嗑，引入“准物业”后，小区面貌发生的改变有目共睹，但居民们也面临开交物业费的新问题。

记者了解到，这两栋老楼都是单位产权，此前所有住户不用交物业管理费，由单位代缴。但免费物业的代价是，小区管理一天不如一天，环境也变得越来越乱。

“为配合去年中央国家机关实行‘住宅区物业管理和供热采暖改革’这项工作，同时结合楼宇现状，在国管局政策法规司等相关部门指导下，我们推行了‘准物业’管理模式，它的定位是介于传统房管模式和商品房物业模式之间的一种物业管理方式，比传统房管模式服务内容多，但标准低于商品房物业模式。在实施费用上，没有街道等财政补贴。”首华物业一处项目副经理张伟说，相比其他小区推行的“准物业”模式，首华在形式上接近于商品房物业，住户购买服务、内容也大致相似，但标准要低一些。

几名居民坦言，已经接到了物业下发的缴费通知，交不交多半都在观望。“现在‘准物业’刚实施，小区里还有很多需要改进的地方，比如楼道里的废弃物品还没来得及收拾。关键要看物业在管理上能否长期维持，会不会时间一长管理效果就下降了。”居民李先生表示，持续优质的服务质量才是打动居民的重点。

“普通高层住宅物业费每月每平方米约2.5元，多层住宅约1.8元。16层的小羊宜宾院每月每平方米收费1.9元，今年开始收费。由于多年来形成的传统房管模式，老住户们没有缴费习惯，目前四处试点小区只有几户交了，还需要一段时间的适应过程。”郭书记表示，首华物业对各小区前期工作进行了完善，要让居民感受到变化，形成缴费意愿。

据介绍，实施“准物业”后，小区要实现有保洁服务、绿化服务、维修服务、协助公共秩序维护服务的“四有”服务，满足住户在安全、卫生等方面的要求。张伟说，老旧小区此前物业服务仅以维修为主，在服务管理上没有固定标准。

老旧小区物业探路市场化

目前，本市有1582个老旧小区，因为建成年代早、建设标准低、配套设施不全、设施设备老化、管理体制不顺等问题，影响了老旧小区居民的正常生活。2012年起，本市开始引入多种形式的“准物业”管理来改善老旧小区的居住质量。

记者了解到，这些“准物业”服务，主要采取居民自管、居民互助的方式，结合服务外包聘请专职人员进行停车管理、保洁等专业服务。一般情况下，准物业管理不以营利为目的，收费标准较低，只收服务成本费，但大范围推广面临困难。因此，以市场化机制解决老旧小区的物业难题仍是重要途径。

就市场化“准物业”推行中的障碍，张伟表示，老旧楼房缺乏办公用房、设备设施老化及车位矛盾突出是最主要的短板，“老旧小区条件有所限制，想达到商品房的物业服务标准是不可能的。”

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