保利地产的多元化战略转型存在诸多问题，在笔者看来，保利管理层自救的关键词在于：绿地、恒大、万科。

  最近多家央企疯狂制造地王，价格畸高，在笔者看来，当前国企改革和高层“地震”频发的背景下，更多的并购、重组案例会在央企中发生，对于央企而言，整合的最大影响无疑是人事变动，尤其在区域和集团管理层面，一旦团队合并，必然会出现职务重叠的情况，因此当前展现出的实力越强，则越可能在潜在整合中成为占主导位置的并购方;反之，则可能被夺权、架空，黯然离开。

  在这一大波央企中，保利系的整合无疑最看点。保利地产和保利置业的关系十分微妙：保利地产无论是销售规模、布局城市数量还是业绩增速，均明显强于保利置业;而保利置业则更是母公司保利集团一手养大的“太子”。

  在多年的整合传闻后，大幕如今正在徐徐拉开。资产将装入A股还是H股上市平台，或者说保留哪家公司的名号并不重要，哪套高管领导班子、哪支团队能留下才是关键。若从专业的角度来看，保利地产的运营能力及效率优势明显，自然应该成为整合后的操盘手。但在央企，你懂的。

  进攻是最好的防守，越激进则处境越危险。保利地产今年来一反常态的高调的战略宣传，亦证明了管理层内心的焦灼。如果说，销售规模如水电系(鲁能、电建、葛洲坝)和铁路系(中铁、中铁建)，不断进入新城市，在热门城市拿地王，提高知名度，把盘子铺得越来越大是自保的最佳手段，那么，千亿规模的保利地产横向发展的空间已经不大——当管理层把一家企业的规模和知名度做到行业前五，却依然有下课危险时，表明了再好的主业销售业绩都已没有意义——保利地产需要重大突破，大到足以引发全行业关注的突破，足以让集团担心罢免带来舆论压力的突破。

  多元化转型存在诸多问题

  既然业绩已无用，多元化自然成为关键。发展对手没有的新业务能够让团队的架构变得更复杂，整合难度加大，造成对方没有团队能接手的局面。

  保利地产很显然也已经想到了这一点，在2016年的业绩会上提出了要大力发展商业、金融、物业、养老等，还提了电商物流、销售代理、教育、医疗，以及海外扩张，可以说是囊括了当前房企中比较流行的所有战略转型(除文化影视)，但后续引发的讨论一般。问题在哪?

  一是准备不够充分。纵观绿地的多元战略，每次对外发布时均是成果的呈现，如“已经”与地方政府签约地铁建设，某地的进出口商品超市“已经“开业等。更重要的是，在这背后，绿地可能已经提前布局了多年，如在宣布进军跨境电商时便可发现，绿地已经在海外多城市有了直采中心，在国内多城市有了物流基地，从采购到销售的全产业链均已经完成。而保利此番宣布的新方向，绝大部分还在“计划”阶段，突破性不足。

  二是布局不够深入。以金融为例，保利提出已有的信保基金、保利资本和养老基金，从本质上来看都是“基金”，也就是房企涉金融的最浅层次，连业务单一的金地、万科，甚至朗诗、当代等中小房企都已有涉及，冲击力不足。

  三是内容不够新颖。主要是指商业和物业管理，其中商业方面，运营像是夕阳行业，资产管理则又回归到了基金;物业管理更甚，何况几乎所有房企都声称要把物业分拆上市，媒体和资本市场早已对所谓概念、模式麻木，吸引力不足。

  四是培育期过长。社区是保利很早做的，但最大的问题就是必须在业主与投资者间做选择题，真心要做好口碑需要长期积累;养老地产也是，由于国情问题，在中国目前还没有房企研究出受到认同、可以复制的模式，并且养老地产的培育期很长，整合却将近，时间已不足。

  保利管理层如何自救

  所以，保利地产的管理层当前该如何自救?在笔者看来，关键词在于：绿地、恒大、万科。

  一、绿地的多元化领域+恒大的快速执行

  绿地的战略可以概括为，主业+基建+金融+消费，国内外共同发展，基建回报太慢，消费不适合保利。所以保利应该学习金融和海外，并需要恒大般的手笔和速度。

  金融方面：(1)忽略基金和资产证券化，那更像是一种融资;(2)互联网金融，如果没有自融需求，优质资产缺乏，规模短期难以做大;(3)金交所、小贷、融资租赁、股权投资等影响力统统不够;(4)银行、信托、保险、证券，四大传统牌照必须取其一。其中，银行和保险最有用，银行由于难度较大，保险是最佳选择。(5)自行发起设立保险公司审批遥遥无期，可以学习恒大一样迅速并购一个。

  买了保险公司后，投资上市公司股票，举牌，以积累影响力。但记得投资标的要看准，必须获利，让投资者得到足额回报，这样既能证明管理层眼光正确，又获得了更多投资者支持。

  海外方面：(1)简单买地、造房子、卖住宅是没有意义的;(2)在马来西亚、泰国之类的开发也是没意义的;(3)须选择美国、欧洲老牌强国、澳大利亚、加拿大等;(4)要造地标，造产业园，造综合体，与当地政府合作为最佳选择。

  这么做一方面是和海外强国政府加强合作关系，海外政府更喜欢与诚信、市场化、有效率的中国企业打交道，并不喜欢传统央企风，也就是肯定更喜欢保利地产的高层并且不愿意看到合作过程中发生高层震动;另一方面，则是扩宽了海外的资源和人脉，引起国际资本关注，如果能像绿地一样引入中东土豪资本的话，集团还敢动高管吗?

  二、学习万科吸引关注，塑造明星职业经理人

  与保利地产的强硬、一心扑在房地产业绩忽视品牌相比，万科更擅长加入更多软性策略在里面，有很多值得保利地产借鉴的。

  战略发布方面，如果说事件的实际进展其实并没有那么大的话，采用品牌发布会的方式会显得十分刻意，媒体会认为这就是个营销、软文，如果采用，让某家有影响力的媒体或自媒体，用“独家爆料保利地产在做的事情”方式推出，反而会引发关注。

  高管个人方面，要多在公开场合发表言论，接受媒体采访，树立个人品牌和稳固的行业地位。首先高管要有鲜明个性;在受访时要多谈行业和市场;有个性、又有业绩的房企老总是媒体喜闻乐见的，舆论的基础打好了，要动就更难了。

  最后一点独立的，就是引社会资本入股，明确表达支持管理层。这在央企中并非没有先例，可参考金茂+新华保险，华侨城+前海人寿。此做法对于保利地产来说可能比较难，因为毕竟就算过了国资委这一关，前两者的大股东是支持的，保利地产就未必了。

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