早在3月初，“营改增”传出消息，企业新购不动产可进行抵税，当时业界憧憬不动产全额价值抵扣营业收入，不少媒体以“商业地产迎来前所未有的机遇”来形容这一个利好。不过，5月起“营改增”在地产行业正式落地，对商业地产的推动却暂未显现。
据记者了解，由于“营改增”在地产行业落地时间较短，投资者对抵扣税款的操作尚未太清楚，这是导致利好暂未显效的原因之一。另外，可以抵扣销项税的仅仅是不动产的进项税，商业地产转让税费仍不能在销项税中抵扣。
商业地产并不是保险箱。能够谨慎地选择区域、前瞻性地观察发展前景、严苛地计算投资收益，并且在面临机会时做出大胆决断。说起来，条条框框都懂，但是做起来，气象万千。买商铺绝对是个技术活，高智商才能高受益。
选择要素一：区位优势
投资商铺的人都知道：地段为王。但是，好地段不一定就是成熟地段，而是最有升值潜力的地段。就像选购住宅首先要划定一块区域一样，区位的选择同样也是购买商铺的第一步。所谓“在商言商”，商铺选择最重要的就是能有良好的投资前景，而在选择新兴区块时就更考眼力了，区块的地理优势、行政规划、未来居住量和人群素质等都是衡量的因素。
以北京为例，主城区土地稀薄，四环内已处于“零供应状态”。城市版图不断外扩，随之出现了很多新兴发展区域，疏解了很多首都非核心功能，如顺义、通州，大兴、石景山等，新的规划定位，集聚了一大批新兴产业集群，并随之涌入了大批的人流，新兴商圈正在成形，为商铺投资提供了广阔的舞台，但是一定要注意规划变动的风险性。
选择要素二：交通配套
对于一个商铺来说，地段不仅决定着商铺的未来发展趋势，更关系着商铺是否具备鼎盛的人气支撑，而这正是商铺投资是否能够赢利的重要保障。而在定下优势区块之后，地段的选择其实就是对商圈的选择，也就是周边配套的选择，离地铁站、公交车站、大型工建项目、优质社区等的距离远近，都直接决定商铺未来的商业价值。
地铁一通，黄金万两。但事实上，地铁商铺投资能否成功，取决于很多要素，比如地段、交通、位置、管理模式等。
一般而言，距轨交站点较近或具有城市地标性质项目，高档消费群体的地区，其更易于升值和保值；而若能打造独特定位并顺利经营，则有望形成差异化竞争优势，租赁前景更有保障、空置率水平更低，这也易于对其保值、升值构成支持。
选择要素三：业态规划
除地段因素外，商业业态的规划设计与建筑本身设计的合理性也是影响社区商业能否成功的重要部分，而投资客在选择商铺投资时，也应该前瞻性地考察商业物业的整体规划是否科学，这直接决定了商业项目今后的生意前景。
周围社区规模大小、档次，入住率高低都会直接影响到这个社区商铺的未来发展。居民的生活标准和消费习惯也与社区商铺的业态有较大的关联除地段因素外，除此之外，商业业态的规划设计与建筑本身设计的合理性也是影响社区商业能否成功的重要部分。
最重要的是投资者在考察初期就要对开发商的开发实力以及背景进行评估，开发商今后的发展策略、经营规划是否有明确详细的内容也要逐一了解清楚。
选择要素四：商铺性价比
北京的商铺租金高，核心区的商铺租金更高，这是人人都知道的道理，但是在这些寸土寸金的地方，入手投资商铺的价格可谓“天价”。所以，对入门级投资客来说，精心选择商铺投资还要看性价比。
商业地产投资收益包括商业经营的利润、长期的租金收益、物业的升值空间等。在选择社区商铺进行投资时，注重项目的规模、体量、居民人口构成同时，还要关注项目开发和销售进程，开发进度也是性价比的一部分。
从低风险角度考虑，选择社区建设较为完善、销售进程完成大半的项目为合适，这样一来，投资者就能尽快实现租金收入，省去了“养铺”的两三年、甚至三五年时间。同时，也要评估开发商的开发实力以及背景，品牌开发商都会有比较系统的后期运营方案，能够给置业者提供一定的安全保障。
一铺养三代的梦想很美好，但是实现梦想的道路，需要高瞻远瞩的眼睛和精于此道的卓识。
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