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碧桂园西爪哇造富 傍上力宝140亿美元的南洋淘金路径

https://m.biud.com.cn 2016年05月27日10:51 家居装修知识网  

  各种营销方式以及非常手段,都显示碧桂园这条海外淘金之路并没有想象中容易走,如今再驾驭一个印尼市场,步履依然充满挑战。

  观点地产网 继马来西亚、悉尼之后,碧桂园这次将海外淘金的目光投向了相对冷门的印尼。

  5月25日,印度尼西亚大型企业力宝集团(Lippo Group)表示,将与两家中国公司合作兴建西爪哇一座工业园区,项目投资总额为190万亿(兆)印尼卢比(约139.5亿美元)。

  力宝集在团5月24日的公告中指出,上述两家中国公司分别为深圳市盐田港(000088,股吧)集团和碧桂园,工业园的名称为印尼-深圳工业园区。

  虽然公布了“总投资额”,但力宝集团并未透露有关每家公司投资额、融资来源和何时完工的细节。只是表明称,上述两家中国公司是帮助吸引其他大型中国企业赴印尼新建设施的“重要渠道”。

  而碧桂园的一位管理人士则对上述媒体称,碧桂园已就该工业园区签署了谅解备忘录。但因公司政策原因,该人士不愿具名,也拒绝就投资规模置评,称条件和细节将取决于磋商。

  事实上,截至目前,碧桂园已经在马来西亚、澳洲、印尼三个国家布局了6个项目,海外市场俨然成为了碧桂园的另一淘金重地。

 西爪哇造富

  在5月16日举办的周年股东会上,在回答碧桂园接下来如何就“一带一路”作出部署时,主席杨国强曾表示,碧桂园一直在研究,也会响应国家号召往前走,但需要考虑的东西还有很多,我们会根据自己的能力,很小心很谨慎也很努力地去尝试。

  话音刚落不久,杨国强口中的研究便成为了事实。国泰君安分析师刘斐凡表示,碧桂园进军印尼一方面是海外拓展战略的延续,另一方面是印尼发展比较快,工业也是处于向上发展的阶段,做产业园的需求还是比较旺盛的。

  观点地产新媒体了解到,印尼是东南亚最大经济体,是“21世纪海上丝绸之路”的首倡之地,也是“一带一路”沿线重要支点国家,近年来,中国和印尼两国领导人已进行多次会晤,经贸合作得到了有力推进。

  印尼对外国投资者也日益开放,通过简化审批程序、加快营业准证批准进度以及制订最低工资方案等措施改善投资环境。据统计,今年一季度,中国对印尼投资达4.9亿美元,同比增长高达400%,上升至对印尼投资来源地第四位。

  其中,西爪哇省一直以来都是外资比较感兴趣的投资省份。西爪哇省是印尼的工业中心,有29个工业区,同时作为印尼经济较发达的省份之一,西爪哇省2003年经济增长率为4.91%,地区GDP为272.6亿美元,约占印尼GDP的14-15%,仅次于首都雅加达省。

  事实上,看中印尼市场的不单止碧桂园,早在去年12月,华夏幸福就与印度尼西亚PT Alam Sutera Realty Tbk公司签署了备忘录,并表示未来会在印尼加速打造产业新城。

  有了华夏幸福的开路,刘斐凡猜测,碧桂园此次在印尼投资开发工业园,很有可能也是一个产业城的概念。“以后肯定会有住宅项目,做产业园本身不太赚钱,还是要靠住宅,而且碧桂园是以住宅起家的房企,这比较符合公司的发展理念。”

  按照碧桂园马来西亚项目的客群定位来看,国内始终是其最重要的营销市场。不过有分析认为,如若真在印尼开发住宅项目,根据印尼现有政策,碧桂园这套玩法有较大挑战。

  据了解,很长一段时间里,外国人并不允许在印尼购房。2015年该政策虽有所放宽,允许外国人在当地置产,但仅限于超过72万美元的高级公寓单元。但在工业园区内打造高级公寓显然不是一个明智的抉择。

  除此之外,国际评级机构惠誉在今年5月发表研究报告指出,虽投资环境有所改善,但就企业微观层面整体评价,印尼企业信用程度一般,企业资产和财务状况一般,企业各项经济指标处于中等水平,可能产生不确定因素,有一定程度的风险。

 南洋淘金路径

  在浩浩荡荡的海外淘金队伍中,碧桂园算是走在前头的一个,其中紧邻中国的东南亚市场无疑是杨国强最钟情的地方,早在投资印尼之前,碧桂园已经在海外布局了五个项目,其中马来西亚占了4个,包括双文丹项目、碧桂园钻石城、碧桂园金海湾、碧桂园森林城市,以及位于澳洲悉尼的碧桂园莱德花园。

  年报显示,截至2015年12月31日,碧桂园已签约或已摘牌的国外(不含碧桂园森林城市)可建建筑面积约为197万平方米,约62%在建,34%已经预售。

  在最为看重的马来西亚市场,碧桂园引入了其最为熟悉的大盘开发模式。首个落子的项目——碧桂园金海湾占地约334亩,总建筑面积约182.2万平方米。最近上镜度最高的森林城市占地面积达到14平方公里,预计总投资达2500亿元,开发周期20年。此外,钻石城体量近60万平方米,双文丹项目最小,也有29.3万平方米的建筑面积。

  作为布局海外的第一个项目,金海湾也为碧桂园打响了头炮。2013年金海湾正式开盘,当年共计为碧桂园带来近70亿人民币的销售金额,成为碧桂园当年最大的合同销售贡献者,碧桂园也藉此一跃成为马来西亚销售业绩最高的开发商。

  而几乎全国皆知的森林城市,总裁莫斌在业绩会上曾透露,项目去年12月20日做了内部预开放,根据预售证情况,推出了不到3个亿货源,此后得到集团内部人员踊跃购买,一抢而空。杨国强则强调,森林城市已基本与投入持平。

  尽管对销售数据闭口不谈,但这样的业绩表现,在碧桂园自身看来或许已经是理想的。“森林城市是巨大的项目,成功与否对我们而言有至关重要作用,目前来说是顺利的,将这个项目做成功后会进一步考虑海外扩张。”

  刘斐凡也表示,从森林城市的角度来看,目前还没有出现不顺利的地方,这或许成为碧桂园选择投资印尼的一个支撑。

  不过,正如上文分析的印尼市场,为碧桂园带来辉煌与荣耀的马来西亚市场也存在着各种变数和风险,而这或将影响到其当地市场的表现。

  因为,在2014年,受马航失联事件影响,碧桂园在马来西亚的销售就曾经出现明显下滑,与一年前单盘成交70亿相比,2014年碧桂园马来西亚区域的销售额仅为25.76亿人民币,这还是金海湾和钻石城两个在售项目加起来的销售额。

  2015年,碧桂园海外市场总销售额28亿,这里面除了马来西亚两个在售项目外,还包括澳大利亚的莱德花园,。

  现在,为提振海外销售,碧桂园使尽浑身解数,先后在澳洲项目试水资产证券化,在金海湾项目推出“神马券”,务求用更高的投资回报吸引更多的购房者。据悉,当下森林城市的销售业绩更是直接纳入全体营销人员的工作考核中。

  显然,各种营销方式以及非常手段,都显示碧桂园这条海外淘金之路并没有想象中容易走,如今再驾驭一个印尼市场,步履依然充满挑战。

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