此外，值得注意的是，由于市场火热，目前二线重点城市的土地拍卖也出现了各种“意外”，既有地块“熔断”流拍，也有联合体拿地后拆伙的“囧事”出现。
杭州总价地王遇“意外”
不排除废标重拍
作为中国经济最发达省份的省会，杭州的房地产市场历来都是房企们的必争之地。而5月27日的一场土地拍卖会，也再次将人们的目光吸引至此。
当天下午，备受瞩目的杭州奥体单元FG04-MU-01、02，FG21-MU-03地块迎来出让，根据出让文件显示，奥体地块是由住宅、商业、商务、 公共交通场站、社会停车场等性质土地综合组成，总体量为57.1万平方米，住宅体量约32万平方米，商业体量约25.1万平方米。由于该地块位于G20峰 会和亚运会主会场杭州奥体中心体育场旁边，也吸引了大批房企房企报名，包括旭辉、绿城、绿地─地铁、招商─新城、越秀、世茂、合景泰富、泰禾、滨江─平 安、保利、万科─信达、融创、龙湖、碧桂园、华润、融信等17家房企或联合体都表达了对该地块的兴趣。
最终，经过28轮的竞价，该地块被央企信达与万科的联合体以123.18亿元获得，成为今年的“全国总价地王”，楼面价为21575.78元/平方米，溢价率95.95%，也刷新了滨江区楼面价。
此外，由于该地块是地铁6号线和7号线上盖物业，开发商需代建地铁6号线、7号线土建工程、配建地铁控制中心等。因此，有业内人士指出，项目落成后楼面 价不会低于3.8万元/平方米，而周边目前销售最贵的项目在3.2万元/平方米。不过，考虑到G20峰会和亚运会对区域房价的带动作用，这一价格对于拥有 极大品牌溢价能力的万科来说，也是可以接受的。
而按照正常的发展，未来这一项目将有万科具体操盘开发，信达提供资金支持。不过，让人颇感意外的是，就在总价地王出炉后的一个小时，市场便传出万科因超过授权价而选择与信达“拆伙”，撤出该地块。随后，《证券日报》记者经过多方了解，也证明了上述消息。
据悉，万科杭州本次的授权价为120亿元，由于信达在当天的竞拍中出价超过了授权价，万科需在7天内向总部追加授权，若追加成功，信达、万科联合体继续成立，否则将可能出现多种情况。一是信达自己开发，二是信达选择其他合作伙伴，三是废标重拍。
对此，有业内人士指出，这个项目的位置和体量，信达自己开发的可能性很小，其最希望的结果仍是和万科合伙，毕竟作为地铁上盖物业，万科的开发经验较多， 且万科的品牌溢价能力也摆在那里。但从万科方面看，其并不一定会选择继续和信达合作，一方面这源于万科不像其他房企那样在杭州无地可干，另一方面，在万科 对地方公司的考核指标上，地价是一个非常关键的数据。
不过，即便万科真的选择彻底退出，信达也不用太过忧愁。有消息指出，目前已经有多家大型房企表达了与信达合作的意愿，就连与信达竞争到最后的融信，也希望参与到该地块的开发中。
显然，即便奥体地块刷新了区域楼面价纪录，算上各种成本更是超过目前周边的在售房价，但从开发商们的举动看，大型房企仍对杭州市场充满信心。
此外，有业内人士向《证券日报》表示，除了上述2中情况外，该地块也有可能重新拍卖，“报名的时候是联合体投标，拍卖过程中也没有更改，之后‘拆伙’的话，正常招投标这样的情况就该废标重拍，但这也要取决于政府方面的态度”。
央企联手上市公司
拿下逾八成地王
而无论是信达万科，还是信达融信，杭州这块总价地王都将不可避免的落入央企和上市房企的手中。而实力强劲的央企和上市房企，也确实成为了近期土地市场的绝对主角。
根据中原地产研究部统计数据显示：截止5月23日，全国年内成交总价最高的50宗土地，合计成交金额为2013.29亿元，其中有27宗地被国企获得， 成交金额达到了1094.9亿元，占比均在54%左右。同时，在这50宗地块里， 42宗为上市公司获得，合计拿地金额为1682亿元，占比超过八成。另 外，总价最高的50宗地块，一线城市只有14宗，剩余36宗全部来自二线城市，其中仅南京一个城市就产生了13宗。
对此，中原地产首席 分析师张大伟表示，房企抢地积极性大涨，宽松的货币政策是主要原因。在过去几个月，整体信贷政策宽松，大部分房企发债成本明显降低，最低甚至在3%左右， 宽松的信贷货币政策，导致房企积极补充库存。“尤其是央企和龙头上市房企，获得的输血最多，且成本非常低，不拿地的话估计他们也不知道怎么用这笔钱。”有 业内人士指出。
不过，虽然央企和上市房企把一个个地王揽入环中，但这并不代表他们就一定可以从这些项目中赚取丰厚的利润，与之相反，央企和上市房企实际上承担的相当大的风险。
有房企内部人士称，“其实对于大部分房企来说，目前高企的地价也大家都很难受，很多拿下地王的开发商之所以高价抢地，主要是为了让所在城市的团队有活 干，只要不赔本就能接受，这样一方面可以保持企业的开发节奏和销售规模，另一方面也是一家企业在一个城市继续做下去的必要条件，尤其是那些仍打算继续经营 房地产业务的公司”。
据悉，截至5月25日，年内50大房企合计拿地金额高达3887亿元，合计建筑面积为6187.7万平方米，平均 拿地成本6283元/平方米。而在2015年同期，上述房企的拿地平均成本只有4231元平方米，企业拿地平均成本增加了48.4%。同时，2015年前 5个月，上述房企的拿地金额也只有2264.99亿元。2016年，50大房企花费的拿地金额上涨幅度更是高达71.6%。
而公布销 售业绩的30家房企前4个月的销售均价来看，只有1.15万元/平方米，同比上涨12%，土地价格上涨明显超过了房价的上涨。“因为拿地成本增加了近 50%，未来房价的上涨预期更加强烈，而一旦房价进入调整周期，房企很可能面临着巨大的销售难题。尤其是拿了地王的企业都将面临入市难题，房价不在现在的 基础上增加50%，这些企业都很难解套。”张大伟表示。
至于中小房企和非专业的房地产公司，业内人士预计他们很快都将被市场淘汰。某区 域上市房企负责人也对《证券日报》记者表示，“房地产是个资金密集型的行业，信贷宽松金融机构对输血对象也是有选择性的，对于中小房企来说，目前资金获取 的成本仍比较高，不像那些龙头开发商，可以拿到比较便宜的钱。而且就算拿到钱，但现阶段的地价已经不少中小开发商可以承受的了，所以我们才考虑进行转 型”。
张大伟指出，未来房地产的竞争将越来越激烈，随着房企核心盈利能力下滑，公司财务风险势必加剧。目前很多房企在加强成本控制以及 提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈，房企的可持续发展关键还在于战略转型。未来市场的分化也仍将持续。对于房企来说，此 前在三、四线城市布局较多的，还将持续面临去库存的难题。
二线重点城市出招
业内人士称治标不治本
实际上，持续燥热的土地市场，也让地方政府开始担心市场的脱轨。为此，苏州、南京等地接连出台了相关调整政策。但在业内人士看来，单指望地王政府的几条政策，无法解决目前的问题，且有可能将问题越堵越大。
5月23日，在苏州的一场土地拍卖中，高新区两宗地块因紧急“熔断”机制而流拍。
而这源自5月18日晚，日苏州国土资源局官网发布了一则公告。公告针对5月23日和5月24日苏州主城区即将进行挂牌出让的10宗宅地，做出了规定：报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。限价之后，各地块的最高溢价率将被控制在89%-231%之间。
随后南京也发布了类似的规定，即竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。此外，有消息称，4月份房价涨幅位列全国榜首的合肥，预计将在6月份重新出台限购限贷政策。
不过，虽然二线重点城市相继发布了调控政策，但在分析人士看来，二线城市的房价仍会因地价的高企继续上涨，上述政策只会对当地的土地价格产生短期的影响。
对此，前中国投资银行主席龚方雄表示，“无论是限购还是限价，‘限’就是一个短期的政策。限的太久，只会积累矛盾”。他指出，三、四线城市的城市化建设 的进程很重要， 如果三四线城市化建设的质量能改进的话，所有的钱就不会都蜂拥至一、二线城市。在公共服务、教育、医疗等方面，政府如果能够提供三、四线 城市更多的有效供给，不单单仅局限在一线二线城市的“堵”之中，这样房地产行业的“水”就能疏了。
聚焦地王现象再现
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