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地价超过房价数倍 地王激活北京远郊楼市

https://m.biud.com.cn 2016年06月12日08:33 家居装修知识网  
  6月2日,北京的一场土地拍卖,使全北京乃至全中国的房地产市场都对延庆刮目相看。每平方米超过4万元的楼面地价,让北京的远郊延庆成为这场土地盛宴的新主角。

  当日,北京市国土局共出让3个区域的地块,前两拍并没有掀起多大的波澜,而当延庆地块出让最终被天润诚泽以10.425亿元的总价拍得后,市场随即亢奋起来,弥漫着各种声音:“开发商疯了,延庆要上天!”

  地价超过房价数倍

  此次延庆区土地出让,受到众多开发商的追捧,竞争异常激烈,这也是楼面地价拍到“天价”的原因。按照专业人士的测算,该地块可售商品房住宅只有3.45万平方米,实际楼面价已经达到4.16万元/平方米,这一价格也让业界瞠目结舌。

  一直以来,包括延庆、平谷、密云等远郊区土地入市寥寥,由于地理位置较远,加上交通、配套不足等短板,并不受开发商待见。

  此次延庆地王地块成交后的实际楼面地价达到4.16万元/平方米,这也意味着该项目未来售价至少要达到“6万+”,而区域内二手别墅项目的报价也仅在1.5万~2万元/平方米。

  亚豪机构研究总监郭毅介绍,2010年以来延庆区仅新增住宅用地6宗,近两年该区域均未有宅地入市,区域内在售项目寥寥无几,且多为尾盘,唯一一个新盘 城建万科城尚未入市。且该区域的成交情况也并不活跃,2016年前5个月,延庆区商品住宅(不含保障房与自住房)仅成交33套,成交均价1.2万元/平方 米左右,其中别墅产品仅有9套成交,成交均价1.3万元/平方米。

  在全国房地产商会联盟主席顾云昌看来,目前房地产市场正处于地王频出的时代,“房价如何变化土地就怎样变化,房价变化以后,一段时间会出现地价的变化。 北京的房价今年一直是上升状态,销售也出现回暖,房子卖掉后就有钱买地,开发商预期向好,就会积极拿地。”通州区某住宅项目营销总监在接受中国房地产报记 者采访时表示,按照以往的经验,如果一个郊区区域的高价地项目卖不出去,开发商就会停一停,到房价上涨周期再开始推盘提价,但这个过程是否能运作成功还是 要看开发商的运作水平。

  也有市场分析人士认为,延庆目前的在售楼盘少,品质偏高端,自然环境较好,区域借此时机做好新城规划未来或将形成高端盘的聚集区,类似目前的北京顺义央别墅区,就已经形成了一定的集合效应。

  在顾云昌看来,随着北京市区与近郊区可供地逐渐减少,地产开发向外扩张将成为必然。“北京这些远郊区房价低,一直没有发展起来,主要是距离远、交通通勤成本较高。这些远郊区需要很好地规划一下,把新城建设好。”

  “边缘地带”的逆袭

  北京房地产市场最近10年的快速发展,使原来的房山、大兴、特别是通州等郊区的郊区性质被逐渐弱化,这些区域如今已成为北京楼市的热点成交区域。连北京 周边的河北“北三县”、固安、涿州等环京区域也喧宾夺主,成为北京楼市外溢需求的接盘者。而平谷、密云、延庆等北京远郊区却因为其地理位置较远、交通滞后 等原因,一度成为被房企遗忘的“边缘地带”。

  实际上,北京传统远郊区的发展早已今非昔比,被很多人忽略的一个事实是,在2015年12月国务院就已经批准密云、延庆撤县设区,“延庆县”成为过往。随着本次延庆地王的诞生,北京的远郊楼市也回归了大众视野。

  在一些业内人士的眼中,平谷与延庆等远郊区是目前北京楼市最大的价值洼地。以平谷为例,目前平谷的住宅成交均价仅为1.5万元/平方米,从链家研究院的 历史数据来看,2006年至今,10年间平谷房价翻了5.4倍,年增长率达18.3%。反观海淀和西城作为北京核心重点区域,由于房价基数大,房价增速慢 于平谷。而延庆区的房价年均增长率13.8%,10年间,房价翻了3.7倍,截至2016年5月的成交均价只有1.2万元/平方米,增长空间巨大。此次延 庆拍出“4万+”地王后,该区域的房价或将“坐上过山车”。

  除了本次在土地市场一鸣惊人的延庆区,其他远郊区中平谷的投资价值潜力也不容小觑。在通州区“北京副中心”的利好作用下,不具备通州购房资格的人群,除了选择“北三县”外,未来向东部郊区顺义和平谷外溢的可能性很大。

  值得一提的是,地铁平谷线的敲定,将给平谷房地产市场带来重大利好。平谷线将途经北京朝阳、通州、河北三河市,最后到达平谷新城。

  2016年,平谷地铁线是重大的推进项目之一。有分析认为,地铁开通,将带动周边的生活配套发展,改善投资居住环境,推动土地增值,进而助推房价的上 涨。多年来,平谷、延庆等远郊区,楼盘去化多以本地居民为主,而这些区域的绿色生态资源丰富,人口密度较低,非常适合宜居,存在发展中高端房地产项目的潜 质。

  据中国房地产报记者了解,北京城建和北京首开合作开发的平谷某高端楼盘目前均价1.5万元/平方米,在2015年“北京各区域用户最关注的北京楼盘TOP20”中榜上有名。而其价格适中、近地铁、学区房、自然环境等特点正是购房者所看重的。

  近两年来,平谷的土地价格和项目售价也出现了明显的上涨。一些品牌开发商亦看到了这里的机会。如旭辉地产、京投银泰。去年,京投银泰以14.6亿元竞得 平谷王辛庄镇地块,地块可售部分楼面价9800元/平方米,商品住宅楼面地价每平方米过万元。当代旭辉墅项目在2015年12月开盘时,推出的洋房产品均 价在18500元/平方米。

  而房价更低的延庆,在此次拍出“4万+”地王后,必将带动延庆的各项基础配套的建设。房价上涨预期也将蔓延至整个区域市场。有消息人士称,此次延庆新地王同一区域内尚未开盘的城建万科城项目,或将受该地王价格影响,调高开盘售价。

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