近日，《中国经营报》记者获悉，位于河北保定市徐水区华龙路北侧的“中恒泰达粮油贸易有限公司”利用工业用地以厂内“职工公寓”的名义建造高档商品房，并在五证不全的情况下对外出售牟利一年多之久。
随后记者实地调查并采访多个相关部门证实，上述“职工公寓”所属地块确为工业用地，且用途是建造粮库、办公楼以及配套设施等。6月7日，徐水区住建局房产股股长告诉记者，已经叫停中恒泰达售楼处的销售行为，目前正在进一步取证进行处罚。
业内人士指出，先斩后奏式的野蛮开发模式在三四线城市较为普遍，其背后是消费者的权益直接受损。受访律师也称，工业用地无法取得预售许可证意味着业主有可能拿不到房产证。按照合同法，上述买卖双方的合同应属无效，消费者可以通过法院诉讼，主张买卖合同无效，要求对方退款赔偿。
“职工公寓”五证不全对外销售
5月31日，记者来到位于保定市徐水区华龙路北侧实地探访，“中恒泰达职工公寓”几个大字在项目门口很显眼，旁边就是“中恒泰达地产”售楼处。
售楼处仅一名销售人员坐在前台，记者询问“都有什么户型”后，销售人员详细介绍了项目的具体户型、价格的等相关信息。并告诉记者，“大户型有120多平方米到140多平方米不等，三居室，小户型有80多平方米的，均价5400元每平方米，目前一期共三栋楼，每栋18层，每层144户。”并称，房价涨幅较大，近两个月内单价已经上涨近两千元。如果客户一次性全款付清，当天即可领取钥匙装修入住。
当记者问询为何项目大门口写着“中恒泰达职工公寓”，销售人员告诉记者，之前是针对内部员工的，现在对外销售，以后名字要改成“中恒泰达”。
记者注意到，其提供的宣传材料上写着“全明式设计，从容生活；布局紧凑，功能合理，打造精致空间；温泉入户、享受私人级养生温泉会所；景观卧室、全明通透”。相关售房网信息显示，该项目为70年大产权房。
据销售人员介绍，“现在在售的是一期，在第三栋楼后边有个温泉会所正在建，三层是游乐场，一二层是泡温泉，以温泉洗澡为主，不用安装热水器，都是六七十度的水温，东边位置是二期工程。”
随后销售人员带记者参观了现房，过程中，记者问询房产证多久能拿到，销售人员毫不避讳地多次表示，目前项目“五证”不全，预售证正在办理，预售证办下来之后房产证很快便可办理。但其他“四证”均不在售楼处摆放，销售人员以“在粮仓处放着”为由未给记者出示。
记者观察到，与“职工公寓”仅一墙之隔的是一家粮贸公司——徐水县志信粮食贸易有限公司。随后，通过查询相关官方网站记者获悉，徐水县志信粮食贸易有限公司于2005年成立，2009年成立中恒泰达（河北中恒泰达粮油贸易有限公司）。中恒泰达注册资金1.6亿元，主要经营粮油期、现货购销、物流等业务，曾被评为国家AAA级仓储物流企业，河北省物流行业50强企业，保定市农业产业化经营重点龙头企业。
公开信息显示，上述项目投资商为中恒泰达，同时，记者获得的一份营业执照显示，上述项目的开发商徐水县中恒泰达房地产开发有限公司于2014年6月成立，注册地址是中恒泰达粮油贸易有限公司办公楼，注册资本500万元，法定代表人事赵春明。
记者就上述项目的相关问题多次联系赵春明，对方均称“不清楚”后挂断电话。同时，记者多次联系中恒泰达高层张亮，接通后对方均称是其司机，领导有事其手机落在自己手里，并表示尽快转达，但直至发稿，记者未收到相关回应。
住建局：项目已叫停，正在取证处罚
据了解，我国《工业项目建设用地控制指标》中第四条明确规定，“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”
记者在采访中了解到，上述“职工公寓”在对外销售一年多期间一直未拿到销售许可证，是因为该地块是50年产权的工业用地，“职工公寓”本是中恒泰达在拿地后为内部职工盖的职工宿舍。
5月31日记者从徐水区国土局、规划局、住建局采访证实上述地块确实为工业用地，规划用途是建设粮仓、办公室和基础设施。
业内人士指出，工业项目用地可以建造一定比例的项目所需的行政办公以及生活服务设施，但上述“职工公寓”对外销售是相当于变相建设商品房对外交易，涉嫌违规操作。
“一旦查实，将没收其违法所得，并以所得金额的1%进行处罚。”徐水区住建局房产股股长孟卫东在接受记者采访时亦表示，上述地块不具备建设、销售商品方面的功能，所售“职工公寓”也未获得预售许可证。“该项目在售的一年多期间，被住建局多次叫停警告。”孟卫东于6月7日电话告诉记者，已经再次叫停中恒泰达的售楼处，目前正在做进一步取证进行处罚。
地产分析人士易居研究院研究总监严跃进分析称，住建局多次叫停之所以无效，这和企业自身缺乏纪律约束有关系，同时更在于房企本身希望依托一定的社会资源，先斩后奏，待楼盘销售后再一步步打通各类审批制度。此类做法在一些三四线城市很多，背后体现了房地产市场野蛮开发的生长模式。
严跃进进一步分析表示，中恒泰达主营业务为粮食收储及相关物流运输业，因此在获取工业用地方面会有优势。原因一是此类产业有特殊性，在用地方面会有一定的优惠。二是此类业务面临的监管相对不透明，用地制度也具有特殊性。所以此类用地后续如何使用和开发，在监管层面也会形成一些盲点。出现在未改变土地性质的基础上进行违规操作，基本上能够预测到类似企业违规背后的所受经济利益的驱动力有多大。
对此，北京创为律师事务所律师马桂吉站在消费者角度分析称，在工业用地上建设商品楼出售，相关部门不可能审批（预）销售许可证，在此情况下，直接受损的是业主，业主有可能拿不到房产证。当然，不排除开发商由于各种压力会在相关部门转变土地性质，后续补上预售许可证，但需要补交大笔土地出让金和处罚金。就目前情况看，按照合同法，开发商和消费者的合同应属无效，消费者可以通过法院诉讼，主张买卖合同无效，要求对方退款赔偿。
另外，在采访过程中记者获悉，中恒泰达正在走转变土地性质用途的程序，但也有国土局相关工作人员称，发现上述项目违规操作，已将土地收回，并正在进行重新招拍挂的流程，但上述消息目前未被记者证实，后续情况《中国经营报》记者将继续关注跟踪报道。
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