上海建设用地总量已临“天花板”，近两年来，上海一直在推进城市更新，释放土地。而上海万科在这方面可以说先走一步。

  上海市市长杨雄在今年“两会”政府工作报告中表示，今年将完成城市开发边界划示，全面推开城市有机更新，加快工业用地二次开发，低效建设用地减量7平方公里。

  对此，上海市政协委员、万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官兼上海万科总经理张海表示，城市更新要探索政府、企业和居民合作的新机制，畅通融资平台以及建立社会资金参与城市更新的激励机制。而万科已率先实现项目落地。

  继张江国创中心之后，6月15日万科又一城市更新项目落地，这一次，万科选址位于市中心的上海生物制品研究所有限责任公司旧址（简称万科上生所城市更新项目），以园区内乌达克建筑孙科别墅为亮点，希望将这里打造成消费目的地、更多元化的城市客厅，使生活和工作更紧密地联系在一起。

  探索新模式

  张海指出，城市更新改造模式、改造方向和融资压力是瓶颈。一方面，完全依靠政府“自上而下”的土地储备模式，难以满足城市更新综合化、多元化的发展理念，需要探索政府、企业和居民合作的新机制；其次，城市更新项目多具有体量小、碎片化、改造限制多样等特征，对改造方案多样性、灵活性和定制化提出较高的要求。同时，受我国国土管理的政策限制及近年来政府对融资平台清理和整顿的政策影响，社会资金参与城市更新缺乏有效激励机制，融资渠道不畅逐渐成为城市更新的掣肘因素。

  上海在城市更新上一直寻求在规划政策、土地政策以及财税、补贴政策上有所突破。

  张海透露，面对城市更新的必然趋势，万科已提前布局拓展商业、产业、养老、教育、租赁等复合领域，充分做好准备去实现历史建筑和文脉的保护、城市功能的活化、城市空间的共享和存量资产的升值。

  比如上生所地块上现存的著名的邬达克作品孙科别墅以及其他几处上世纪二十年代的西班牙风格建筑，都是重要的历史文化遗产。

  张海建议，在土地政策方面，一是采用存量补地价方式，按照规定补缴出让价款，支持原土地权利人的联合体按照规划重新取得建设用地使用权。不具备独立开发条件的零星土地，可以由实施城市更新的土地权利人采取扩大用地的方式结合开发，或者由各地块土地权利人组成联合体开发。二是规范合同条款，明确约定物业持有比例和出资比例、股权结构等转让的要求和操作细则，同时区县规划土地管理部门应当按土地全要素、全生命周期管理的要求，将已批准的投资主体、权利义务、改造方式、建设计划、运营管理等要求纳入土地出让的合同或补充合同。

  张海认为，PPP合作不失为政企合作的一个高效方式。加快制定针对城市更新的PPP 操作模式和实施办法，如鼓励政府及企业以其拥有的土地、房产等不动产作为投入，社会资本负责建设和运营的PPP模式等。

  城市配套服务商

  6月15日，万科上生所城市更新项目成功签约。张海还表示，上海万科有足够的信心实现“历史建筑保护+文创产业聚集+存量资产增值”等多重目标，将本项目打造成为长宁区乃至上海市的城市更新标杆之作，并通过上海万科的运营，将其打造为上海下一个最令人期待的文化创意新地标。

  万科城市更新重要手段、商业模式，均与租金挂钩。上生所项目租期为20年。但万科方面没有透露具体的金额。

  在城市更新、园区打造上，万科有一个原则：保护为主，原貌复原，比如50年代的建筑以改造为主，以不同方式营造不同年代的场景。

  实际上，万科上海城市已经形成每个城市的四个不同发展阶段。根据项目的属性分类更新模式：第一类是无效资产。第二类叫有效资产。第三类叫高效资产。第四类则是高能资产。每一级的升级都是通过改造、产业导入，产业挪移乃至于服务业提升，带出经济价值的提升。前期大部分同行做的都是一级到二级的改造，万科目前已经可以做到跳两级，主要区别在于级差投入与资源的获取上，资源方面，这么多年，比一般的房企更有能动性。此外，在改造方式上，比别人在成本投入与效能上更多一些，在改造城市项目的时候，比新建还要花更多工夫。

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