本报记者 陶悦清/文

　　为了能让孩子上海曙区的一所名校，宁波的陈女士去年花费百万买了套二手学区房。

　　买房之前，陈女士做了功课，跟房东约定，让他一定要提前把户口全都迁走。前房东也很给力，如期过迁走了户口。

　　等陈女士拿着新房产证到户籍管理中心一查，房子里还挂着两个户口，是前前房东的。

　　陈女士赶紧跟前房东商量，可前房东也爱莫能助：人家不肯迁出，找我也没用啊。

　　僵持之下，陈女士把前房东竺某告上了法庭：当初签合同时说好的，“交房前需迁出户口”，现在竺某必须把他的“前任”户口清出去。

　　买房的她说——

　　前房东的户口迁走了

　　前前房东的户口还留着

　　陈亚（化名）一家人一直希望把孩子送进海曙镇明中心小学入读。于是在去年中旬，距离孩子入读幼儿园还有一年的时候，她早早托了房产中介在小学的对口学区找房子。

　　去年6月10日，陈亚看中了梅园小区内一套60平方的房子，并由中介出面，与房主竺某签订了一份二手房屋买卖中介合同，约定了具体的付款和过户时间等交易细节。

　　“当时我正好怀着二胎，就请那位中介阿姨和老公一起去签了协议。”陈亚说，双方特别在合同中列了一条：“款清交房，交房前需迁出户口。”

　　当年10月15日，陈亚依约支付了全部房款。两日后，竺某也将户口迁出。

　　可到了11月，竺某通知陈亚一家来收房，陈亚拿着到手的房产证去户籍管理中心一查，彻底懵了：这套房内还挂着两个户口没迁出！

　　“我们之前一再和房东强调，房子内户口要清空，可没料到竺某一家的户口是迁走了，他的前任房东凌某、张某两人的户口还一直挂在里面。”陈亚告诉记者。

　　虽然这两人的户口没有影响孩子之后入读小学，但如果自己以后想再转手房子，两个“钉子户”的存在无疑会令房价大打折扣。这下，陈亚和家人不乐意了。

　　卖房的他说——

　　我不存在违约行为

　　“前任”的户口我没法管

　　陈亚说，为了这件事，他们多次联系竺某，督促他联系上家迁出户口，但竺某拒绝了陈亚的要求。她联系前前房东，对方就是拒绝迁出户口。

　　另一头，竺某也叫屈，自己签的是“房屋买卖合同”，房款也收了，过户也按期办理了，自己不存在违约行为啊。

　　因自行协商未果，2015年年末，陈亚与老公李某将竺某告到了海曙区人民法院。

　　这个案子的争议焦点在于：凌某、张某二人户口迁出究竟是不是竺某的合同义务？

　　法院认为，根据双方签订的房屋买卖合同来看，双方约定，被告应在交房前迁出户口。通常，该户口指被告的家庭户口，因凌某、张某二人不是本案房屋买卖合同的当事人，又非竺某的直系亲属，竺某不能将二人的户口迁出房屋。此外，如果确认将双方的户口迁出为竺某的合同义务，也必须在落实到合同中特别注明。

　　日前，海曙区人民法院作出判决，驳回原告陈亚及丈夫李先生的诉讼请求，判被告竺某支付超期交房的租金12720元。

　　律师说法

　　前前房东若是不肯迁，还真拿他们没办法

　　陈亚的购房落户窘境并非个例，那么，能否通过诉讼强制把旧房主迁出户口呢？

　　对此，浙江鑫目律师事务所赖金茂律师的说法是，户籍制度属于公安部门管辖，因此，目前司法实践中，除非作为合同义务提起违约诉讼，否则，法院在审理房屋纠纷时，对户口问题不作判决。

　　而且，即使通过公安机关处理户口纠纷时，如前任房主不配合，或者没有合法迁入地，户口可能仍旧无法迁出。

　　因此，赖律师特别提醒，为避免此类纠纷，如果购二手房的目的就是为了让孩子就读学校，家长不妨在签约前多长个“心眼”。

　　一要在购房前摸清房屋户口状况。买房者可要求原房主携带房产证等相关证件，前往房管部门、公安户籍部门等多渠道了解房屋是否经过多次交易，挂在该房屋上的户口有几人，是否迁出等情况。

　　二要将“户口迁出时间”及“违约责任”等条款明确写入购房合同。“户口迁出时间是合同的重要条款，一旦卖方违约，买方可以解除合同并要求对方承担违约责任。”赖律师称。

　　买学区房，新房和二手房，要注意事项大不同

　　学区房热，在全国不少城市都是普遍的现象。2012年，宁波实行零择校，此后，学区房的概念也愈发热了起来。

　　宁波一名多年从事教育工作多年的业内人士告诉记者，买的学区房是新房还是二手房，注意事项也大不同。

　　如果是购买新建住宅，就要了解清楚是否与售房者所承诺的一致，不能对售房者或者中介偏听偏信。如果学校尚未建成，可以让开发商出具与学校签订的招生协议，或者与开发商协商将入学条款列入购房合同中。

　　如果买的是二手房，第一，要向学校了解情况，明确是否可以入读；其次，注意规避前面陈女士遇到的户口“钉子户”问题，在购房合同中，写清楚户口状况及具体迁出时间等条款。

　　此外，学区划分复杂，且每年都有可能受到招生政策影响作出微调，因此，家长在购房时要考虑好孩子入学时间，如果中途政策发生改变，导致最终不能按计划入学，签好的合同可不是说解就能解的。

　　教育人士支招

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