存量房交易变化既是市场交易意愿反映，也是住宅不动产流动性重要指标。2016年6月，北京市存量房交易总套数环比大幅下降42.6%，创下自2015年4月以来新低，表明热点城市泛豪宅化对购房人经济状况的过度偏离，已经明显抑制交易意愿，大大降低了住宅不动产流动性，值得高度警惕。

　　据WIND数据分析，北京市房价走势与存量房交易变化存在明显相关性。2014年12月至2016年6月期间，北京市月度同比住宅价格指数与月度存量房交易总套数的相关系数为0.5042，与新建商品房交易总套数的相关系数为0.4253，前者显著大于后者。根本原因在于，基于存量房交易的住宅置换链条支撑着北京市房价高位上涨。伴随着北京、上海、深圳等一线热点城市房价高位大幅上涨，住宅交易总价已经明显超出普通家庭现金支付能力。为数不少的上市公司2015年全年利润买不起北京、上海、深圳的一套价值千万的房产。据房地产中介反映，目前房地产市场成交多以住宅置换为主，即出售旧房后再购置居住条件相对舒适的房产，差价通过个人住房贷款来解决。2016年前5个月，北京市个人住房贷款增加902.5亿元，同比多增491.2亿元。个人住房贷款与存量房交易总套数运行方向总体一致。

　　在“地王”高溢价率和各路资金热烈追捧下，北京、上海、深圳等一线热点城市已经出现全城泛豪宅化。近日，上海松江新城拍出新“地王”，折合楼板价近4万元每平方米，未来保本售价或超6.5万元每平方米。同时，实体经济下行压力不减，高品质资产供应不足，导致社会各路资金加大对热点城市房地产市场的追捧，银行表内贷款、表外委托贷款、信托贷款以及债券融资、股票定向增发等等，大量投向房地产业，驱动房价快速上涨，反过来又加剧了热点城市房价上涨预期，引发资金进一步聚集。

　　但热点城市泛豪宅化对购房群体经济条件的背离加剧，可能会使住宅置换交易链条绷紧到极限，导致存量住房交易大幅萎缩和住宅不动产交易便利度急剧下降。应该看到，本轮热点城市房价短期大幅上涨过程中，城镇居民收入、平均工资均未出现高于房价涨幅的明显增长，绝对水平与房价偏离度正在加剧。据北京市统计局数据，2015年北京市城镇居民人均可支配收入不到5万元，城镇非私营单位就业人员年平均工资为111390元，城镇私营单位就业人员年平均工资为58689元。照普通家庭收支和贷款状况大体估算，最多也只能支撑250万元上下的贷款，这意味着位于住宅置换链条最底端且完全依靠个人住房贷款的购房家庭，其房贷支付能力某种程度上将决定热点城市房价所能上涨的极限。虽然贷款利率和贷款条件浮动，可能会改善这部分人群的支付能力，但实际上并不显著。

　　最近一段时间接连出现的“地王”豪门争夺战，在营造房价上涨预期的同时，实际上也绷紧了住宅置换链条，显著增加中低收入人群的购房压力。因此，未来一段时间热点城市出现存量住房交易萎缩似乎不可避免，而住宅不动产交易便利性也将显著下降。

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