业内人士指出，物业企业的上市对物业管理规模化有一定的引领作用。而园区O2O是宋卫平讲好故事的突破口。园区O2O模式是一种创新，同时也体现了一种资产管理模式。“这个既时髦，也意味着新市场需求在积极释放”。
6月27日，绿城物业服务集团有限公司（下称“绿城服务”）对外宣布，将于7月12日赴港上市，股票代码为2869.HK，发行价为每股1.74港元至2.20港元之间，公开发行7.78亿股。
由此，绿城服务将成为继彩生活、中海物业、中奥到家后，第四家登陆港交所的内地物业管理公司。
值得注意的是，此次即将上市的核心资产“绿城物业服务”（绿城物业服务集团有限公司）并非绿城中国上市资产中分拆出来的资产，其与绿城中国并没有直接的股权关系。其是中交入股绿城后，由绿城中国董事会联席主席及执行董事宋卫平自己搭建的上市平台。
根据绿城服务披露的股权结构，目前大股东为宋卫平、寿柏年、夏一波全资持有的Orchid Garden Investment，合计持有绿城服务51%的股份。此外，绿城物业服务集团董事长李海荣持有34%股份。
上市为融资
去年12月，绿城服务向香港联交所递交上市申请文件，但之后上市进程稍显平静。
今年初，宋卫平表示，最快将于今年3月上市。3个多月过去了，绿城服务终于确定了最终上市时间表。
对于绿城服务的上市，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示：“一方面，与目前物业管理‘先上市后扩张’的经营思路有关；另一方面，很多企业希望做大物业管理公司或业务，但碍于现金流的模式，只能通过上市来融资。”
根据上市申请文件，绿城服务业务由物业管理服务、顾问咨询服务、园区增值服务三个板块组成。
数据显示，绿城服务2015年营业收入为29.18亿元，年度利润为2.02亿元。其中，物业管理费为20.9亿元，占总收入的71.6%，毛利率10.2%；顾问咨询服务费为5.5亿元，占总收入的18.9%，毛利率33.9%；园区增值服务费为2.76亿元，占收入的9.5%，毛利率47.5%。
从毛利率不难发现，收入占比最多的物业管理费，在三大板块中毛利率却是最少的。
崔瑜解释道，“不同物业管理公司采用的管理方式比重有所不同，物业管理的包干制，即物业管理公司全数收缴物业管理费，承担物业管理的成本及开支，结余部分为公司利润；酬金制则是物业管理公司向业主收取物业管理费的预定百分比（在中国一般为10%）确认为收益和毛利，余下的物业管理费则用作物业管理的营运资金。”
但是《国际金融报》记者发现，尽管物业管理费都是中海物业、彩生活和绿城服务这3家房地产物业服务公司的营收主要来源，但是3家公司的盈利水平相差较大，毛利率分别为19%，55%以及18%。
“这和三类企业传统物业管理模式等有关系，部分企业是因为项目偏高端，且土地价格成本偏低，所以物业管理本身有优势。而类似绿城的物业管理，过于追求精细化，会增加相应的成本。”严跃进说。
崔瑜从包干制和酬金制为《国际金融报》记者进行了分析，他认为，绿城和中海物业之所以与彩生活差距较大，在于包干制与酬金制的比例。彩生活的酬金制物业管理比重在3家物业管理公司中最高，达到了24.5%，所以毛利率最高，而其他两家包干制占比90%以上，酬金制占比极低。
着眼园区O2O
绿城服务宣布，假设发售价为每股1.97港元（指示售价的中位数），估计将融资14.09亿港元。其中，将有3亿港元来自绿城中国。
6月27日，绿城中国已经宣布将作为绿城服务的基石投资者，按首次公开发售价收购绿城服务股份，将投入3.06亿港元。
目前，绿城服务已经引入绿城中国、中国东方资产管理、浙江天堂硅谷资产管理等多位基石投资者。
严跃进认为，绿城服务三大业务板块中的园区增值服务和绿城并购新项目有关系，可能是后续一个主要的收入来源。
园区增值服务主要是通过一站式平台，凭借互联网、手机APP、线下体验等途径等为园区的业主和住户提供产品及服务，并构建绿城联盟，为联盟伙伴设计社区O2O平台，协助建设智能园区。
而园区O2O是宋卫平讲好故事的突破口。其2014年9月推出的智慧园区项目，被认为是开发智慧园区项目方面的行业先驱。
根据绿城服务的介绍，该智能园区项目主要包括幸福绿城移动应用，以供用户向其购买若干产品及服务。其次还有智慧物管服务平台，用以协助员工提供经优化的物业管理服务以及智慧硬件管理平台，以通过互联网连接其在管园区的物管设施、设备及装置。
数据显示，幸福绿城移动应用的注册用户于2015年12月31日超出18万，覆盖中国50个城市中405个住宅园区的137206个注册家庭。
崔瑜表示，“绿城服务相较于其他物业公司的优势在于园区增值服务，包括园区服务及产品平台（园区O2O平台）、家居生活服务及园区空间服务，并且近几年园区增值服务收入得到大幅度增长。现今，园区O2O发展空间很大，被公司看作最大的利润增长点，未来发展前景明朗。”
对于O2O这种发展模式，严跃进表示：“园区O2O模式是一种创新，后续要看能否寻找到一些新的园区项目供其管理。同时也体现了一个资产管理的模式。这个既是时髦，也意味着新市场需求在积极释放。”
智慧社区新蓝海
值得注意的是，为了提供匹配高端物业服务的需求，几乎所有公司都推出了自有的O2O平台。
据申银万国李虹统计，彩生活推出的彩之云平台截至2015年末，注册用户和活跃用户分别达200万和85.5万，为业内第一。与此同时，中奥到家旗下爱到家则是惟一一个成功覆盖至第三方社区的平台，截至2016年3月末，合计覆盖2870个社区。
这说明传统物业都在积极布局智慧社区这片新蓝海。
严跃进表示，“智慧社区可以是一个概念，也可以是一个新领域。从概念的角度看，是为住宅销售做服务的。但如果是一个新领域，那么完全可以剥离出来和住宅销售进行独立运营。另外，此类物业管理模式中，随着‘互联网+’技术的流行，也为物业管理提供了智慧社区运营的接口。”
但也存在一些问题，严跃进坦言，“目前很多智慧社区出现，主要是开发一个APP软件，进而把衣食住行等需求都进行了端口的设置，方便业主生活。但问题在于，目前业主本身的消费习惯各式各样，很难统一在此类APP软件搭建的平台之下。”
严跃进认为，智慧社区要做大，关键要和当地居委会、街道等进行合作，从而把各类需求进行串联，甚至周边的社区也要统一管理，否则和社区街道管理会有一定冲突，成本也很高。
“后续建议相应的居委会可以主动来进入此类领域进行管理，这比房企自己开发一个APP管理或更有优势。”严跃进说。
李虹表示，目前物业管理板块平均估值为13.3倍16年PE，2.6倍16年PB。而且基于稳步增长的管理面积、有效成本控制下逐步改善的毛利率，以及O2O增值业务提供的多元化服务，申银万国首次覆盖物业管理行业并给予超配评级。
光大证券分析师詹帝认为，作为领先的轻资产物管公司，绿城服务具备一定的竞争优势。估值方面，绿城服务2015年市盈率为20.45-25.85倍，与同业相比亦算合理，建议谨慎认购。
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