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绿城服务赴港上市倒计时

https://m.biud.com.cn 2016年07月04日08:06 家居装修知识网  

  业内人士指出,物业企业的上市对物业管理规模化有一定的引领作用。而园区O2O是宋卫平讲好故事的突破口。园区O2O模式是一种创新,同时也体现了一种资产管理模式。“这个既时髦,也意味着新市场需求在积极释放”。

  6月27日,绿城物业服务集团有限公司(下称“绿城服务”)对外宣布,将于7月12日赴港上市,股票代码为2869.HK,发行价为每股1.74港元至2.20港元之间,公开发行7.78亿股。

  由此,绿城服务将成为继彩生活、中海物业、中奥到家后,第四家登陆港交所的内地物业管理公司。

  值得注意的是,此次即将上市的核心资产“绿城物业服务”(绿城物业服务集团有限公司)并非绿城中国上市资产中分拆出来的资产,其与绿城中国并没有直接的股权关系。其是中交入股绿城后,由绿城中国董事会联席主席及执行董事宋卫平自己搭建的上市平台。

  根据绿城服务披露的股权结构,目前大股东为宋卫平、寿柏年、夏一波全资持有的Orchid Garden Investment,合计持有绿城服务51%的股份。此外,绿城物业服务集团董事长李海荣持有34%股份。

  上市为融资

  去年12月,绿城服务向香港联交所递交上市申请文件,但之后上市进程稍显平静。

  今年初,宋卫平表示,最快将于今年3月上市。3个多月过去了,绿城服务终于确定了最终上市时间表。

  对于绿城服务的上市,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示:“一方面,与目前物业管理‘先上市后扩张’的经营思路有关;另一方面,很多企业希望做大物业管理公司或业务,但碍于现金流的模式,只能通过上市来融资。”

  根据上市申请文件,绿城服务业务由物业管理服务、顾问咨询服务、园区增值服务三个板块组成。

  数据显示,绿城服务2015年营业收入为29.18亿元,年度利润为2.02亿元。其中,物业管理费为20.9亿元,占总收入的71.6%,毛利率10.2%;顾问咨询服务费为5.5亿元,占总收入的18.9%,毛利率33.9%;园区增值服务费为2.76亿元,占收入的9.5%,毛利率47.5%。

  从毛利率不难发现,收入占比最多的物业管理费,在三大板块中毛利率却是最少的。

  崔瑜解释道,“不同物业管理公司采用的管理方式比重有所不同,物业管理的包干制,即物业管理公司全数收缴物业管理费,承担物业管理的成本及开支,结余部分为公司利润;酬金制则是物业管理公司向业主收取物业管理费的预定百分比(在中国一般为10%)确认为收益和毛利,余下的物业管理费则用作物业管理的营运资金。”

  但是《国际金融报》记者发现,尽管物业管理费都是中海物业、彩生活和绿城服务这3家房地产物业服务公司的营收主要来源,但是3家公司的盈利水平相差较大,毛利率分别为19%,55%以及18%。

  “这和三类企业传统物业管理模式等有关系,部分企业是因为项目偏高端,且土地价格成本偏低,所以物业管理本身有优势。而类似绿城的物业管理,过于追求精细化,会增加相应的成本。”严跃进说。

  崔瑜从包干制和酬金制为《国际金融报》记者进行了分析,他认为,绿城和中海物业之所以与彩生活差距较大,在于包干制与酬金制的比例。彩生活的酬金制物业管理比重在3家物业管理公司中最高,达到了24.5%,所以毛利率最高,而其他两家包干制占比90%以上,酬金制占比极低。

  着眼园区O2O

  绿城服务宣布,假设发售价为每股1.97港元(指示售价的中位数),估计将融资14.09亿港元。其中,将有3亿港元来自绿城中国。

  6月27日,绿城中国已经宣布将作为绿城服务的基石投资者,按首次公开发售价收购绿城服务股份,将投入3.06亿港元。

  目前,绿城服务已经引入绿城中国、中国东方资产管理、浙江天堂硅谷资产管理等多位基石投资者。

  严跃进认为,绿城服务三大业务板块中的园区增值服务和绿城并购新项目有关系,可能是后续一个主要的收入来源。

  园区增值服务主要是通过一站式平台,凭借互联网、手机APP、线下体验等途径等为园区的业主和住户提供产品及服务,并构建绿城联盟,为联盟伙伴设计社区O2O平台,协助建设智能园区。

  而园区O2O是宋卫平讲好故事的突破口。其2014年9月推出的智慧园区项目,被认为是开发智慧园区项目方面的行业先驱。

  根据绿城服务的介绍,该智能园区项目主要包括幸福绿城移动应用,以供用户向其购买若干产品及服务。其次还有智慧物管服务平台,用以协助员工提供经优化的物业管理服务以及智慧硬件管理平台,以通过互联网连接其在管园区的物管设施、设备及装置。

  数据显示,幸福绿城移动应用的注册用户于2015年12月31日超出18万,覆盖中国50个城市中405个住宅园区的137206个注册家庭。

  崔瑜表示,“绿城服务相较于其他物业公司的优势在于园区增值服务,包括园区服务及产品平台(园区O2O平台)、家居生活服务及园区空间服务,并且近几年园区增值服务收入得到大幅度增长。现今,园区O2O发展空间很大,被公司看作最大的利润增长点,未来发展前景明朗。”

  对于O2O这种发展模式,严跃进表示:“园区O2O模式是一种创新,后续要看能否寻找到一些新的园区项目供其管理。同时也体现了一个资产管理的模式。这个既是时髦,也意味着新市场需求在积极释放。”

 智慧社区新蓝海

  值得注意的是,为了提供匹配高端物业服务的需求,几乎所有公司都推出了自有的O2O平台。

  据申银万国李虹统计,彩生活推出的彩之云平台截至2015年末,注册用户和活跃用户分别达200万和85.5万,为业内第一。与此同时,中奥到家旗下爱到家则是惟一一个成功覆盖至第三方社区的平台,截至2016年3月末,合计覆盖2870个社区。

  这说明传统物业都在积极布局智慧社区这片新蓝海。

  严跃进表示,“智慧社区可以是一个概念,也可以是一个新领域。从概念的角度看,是为住宅销售做服务的。但如果是一个新领域,那么完全可以剥离出来和住宅销售进行独立运营。另外,此类物业管理模式中,随着‘互联网+’技术的流行,也为物业管理提供了智慧社区运营的接口。”

  但也存在一些问题,严跃进坦言,“目前很多智慧社区出现,主要是开发一个APP软件,进而把衣食住行等需求都进行了端口的设置,方便业主生活。但问题在于,目前业主本身的消费习惯各式各样,很难统一在此类APP软件搭建的平台之下。” 

  严跃进认为,智慧社区要做大,关键要和当地居委会、街道等进行合作,从而把各类需求进行串联,甚至周边的社区也要统一管理,否则和社区街道管理会有一定冲突,成本也很高。

  “后续建议相应的居委会可以主动来进入此类领域进行管理,这比房企自己开发一个APP管理或更有优势。”严跃进说。

  李虹表示,目前物业管理板块平均估值为13.3倍16年PE,2.6倍16年PB。而且基于稳步增长的管理面积、有效成本控制下逐步改善的毛利率,以及O2O增值业务提供的多元化服务,申银万国首次覆盖物业管理行业并给予超配评级。

  光大证券分析师詹帝认为,作为领先的轻资产物管公司,绿城服务具备一定的竞争优势。估值方面,绿城服务2015年市盈率为20.45-25.85倍,与同业相比亦算合理,建议谨慎认购。

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