7月29日，上海杨浦区新江湾城N091101单元A4-01(B3)地块进行土地拍卖环节，起始总价20.898亿元，起始楼板价3.5万元/平方米，这是上海新江湾出让的第十块土地。

  第一财经记者注意到，现场拍卖的企业包括融信 、龙湖 、山东黄金 、融创 、保利置业+东原 、新城 、泰禾。最后，融信以总价31.55亿元，楼面价52840/平方米，拍下杨浦新江湾城NO91101单元A4-01B3地块。按照业内估计，剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价在8.5万-9万/平方米，那么未来售价将超过10万/平方米。

  根据规划，该土地东至政硕路，南至国帆路，西至政学路，北至国咏路;但除了国帆路以外，其他3条路还没有造，并且现场都以铁栅栏包围。该地块位于整个新江湾城的北部，也就是在湾谷科技园的东北角，地块北侧国咏路之外就是码头集装箱堆砌的现场。

  从该地块出让条件来看，限高24米，配套保障房在25%以上，并要求中小套型占比80%，另外还有15%需要自持。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示，相比今年上海外围地块，新江湾城算比较市中心了，市中心土地总比郊区稀缺，加上商业配套完善以及中环北抬等利好，区域环境有望进一步完善。由于有“豪宅区”的概念，地块获取价值还是相当高的。

  但是，由于保障房配比要达到25%，这就意味四分之一的房子房企要“白干”。另外，中小户型保障房比例将达到80%，也大幅提高房企的建设难度。

  卢文曦指出，新江湾城在售项目基本迈入“豪宅”阶层，比如“中建府邸”“盛世豪园”等成交均价在6.4万元/平方米左右，一些别墅产品价格则高达7-8万元/平方米。从楼板价推算，保本价至少8万元/平以上，如果扣除配套房部分，未来售价则至少10万元/平方米以上。另外，虽然现在进入“改善”消费阶段，但区域内选择余地还是不少的。新江湾城板块去化周期8.8个月，虽然偏紧，未来销售还是有一定压力的。

  根据公开资料，新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。杨浦新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，在第三代国际社区的建设中备受瞩目，比肩之前的古北与联洋。以“生态、人文、信息、低碳、资源”五大指标为评判体系的国际化社区标准论。

  事实上，新江湾城商品住宅的成交均价在2010年在大幅度上涨之后就出现了滞涨的情况，甚至在2012年还出现了明显降价，尤其是这几年，几乎维持了2010年的价格水平。此前，新江湾城作为上海东北角的“绿肺”的概念一直被炒作，加上规划，高价地块频出，区域内不少房源都被福建做钢材生意的老板购入，由于他们在五角场万达办公，或是宝山钢材市场办公，距离新江湾城比较方便，但此后钢材价格下滑，这些老板们纷纷破产，名下的房源都被银行拿去拍卖，以九龙仓玺园最多，这也一度导致了区域内供大于求，价格开始出现滞涨甚至下滑。

  同时，新江湾这几年不断上演 转让，退出，折价，抛售等问题。记者梳理发现，2007年，绿城12.6亿1.2万的楼板价拿下了D1地块，在2009年绿城危机时折价卖给了九龙仓，成为了玺园。2008年，新江湾城最重要的F地块，67亿卖给了铁狮门，是当年全国总价地王，如今过去7年，尚浦领世商办部分仍然有很大的面积尚未开建。2009年，中建以37亿的总价3.2万的楼板价拿下了当年的全国单价地王。但之后其成交情况一直不理想。

  由于之前这里是军事区域，很多土地本身并没有通过公开拍卖，这些土地上的项目自然价格会比较低。此外，在两年前福建炒房客出现资金链断裂而集体抛售导致市价房源无法销售，进一步拉低价格。

  链家研究院上海数据显示，2010年，新江湾城商品住宅的成交均价为40699元/平方米，2016年上半年，新江湾城商品住宅的成交均价为55509元/平方米，涨幅39.4%，远远落后于全市商品住宅61.2%的涨幅水平。

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