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金地88亿地王的代价 股价下挫5%市值蒸发20亿

https://m.biud.com.cn 2016年07月31日10:14 家居装修知识网  

  7月27日,上海市出让浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块。最终,金地经过583轮举牌后,击败融创、平安不动产、龙湖等22名竞拍对手。以88亿元总价摘得今年上海总价地王,溢价率高达286%,楼板价33023元/平方米。

  巧合的是,但就在金地拿地没多久,金地集团的股票便出现大幅下挫超4%,市值瞬间减少约20亿元。是项目能让投资者“闻风丧胆”,直接甩卖股份出走?

 买地后股价下挫5%

  针对拿地事宜,《中国经营报》记者致电金地集团,该公司回应称:“金地的战略是深耕一二线,在拿地方面是理性和审慎的,而金地本身的资金实力也可以支撑得起这样的战略。”

  “在拿地之前金地已经对地块做了很长时间的调研,认为这块地是价值洼地,项目有很好的成长空间。”金地集团续称。

  但市场对此却有另一番解读,就在金地拿地没多久,金地股价随即大幅下挫超4%,下午开市后仍然低位震荡,一度超跌5%,股价徘徊在9.80元左右,市值瞬间减少约20亿元。虽然难以断言,股价的波动全部来自于地王的影响,但项目似乎并不为投资者所看好。

  据 了解,此次金地拿下的地块为浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块,项目所处的祝桥镇地处上海市浦东新区东部,距离上海市中心城区30公里。项目为居 住用地,占地面积140252.5平方米,地块容积率为1.9,挂牌起始价为22.81亿元,起始楼板价8560元/平方米。

  该地块距离市区有距离外,限制条件也不少。出让要求显示,该地块规划限高45米,地上建筑面积266479.75平方米。要求保障房的建筑面积≥5%,住宅自持物业建筑面积≥15%。

  规 划还要求,该地块内5%为保障房、15%住宅的自持物业、60%的中小套型配比。中小套型住宅建筑面积不得低于地块住宅总建筑面积的60%,计 159887.85平方米以上(中小套型住宅设计建设标准为:多层住宅建筑面积不大于90平方米,小高层住宅建筑面积不大于95平方米,高层住宅建筑面积 不大于100平方米)。

  项目的风险几何

  “剔除公共设施、保障房和自持部分,可售部分实际楼板价41572元/平方米。项目日后要卖出近6万元的价格才能回本。而这产品中,多以低总价的刚需小户型产品为主。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对记者分析称。

  “以楼面价进行推测,未来该项目的产品总价将在450万元左右,而这样价位在上海的可选择性太多了。”宋会雍续称,“6万元可以选择周浦、川沙这些离上海市区较近且有居住氛围的片区都是不错的选择。6万元的价格甚至可以在上海更为核心的区域找到不错的二手房。”

  除了价格尴尬外,为了杜绝开发商囤地,该项目还明确规定了开工和竣工时间,降低开发商囤地晒地的可能性。

  对此,宋会雍评价称:“目前该地块周边项目不多,在售的“东方鸿”单价在27000~30000元/平方米。而以该片区目前的规划和建设情况来看,谁能保证未来2~3年区域房价连续上涨近7成的可能性较低。规定的开工竣工时间几乎断了金地等区域价格上涨的机会。”

  对此,有不愿具名的资本市场人士对记者分析称:“地王项目较一般的项目单价高、总价贵,市场调节期间的抗风险小。而短期,投资者则会担心企业为支付地王款项而举债,这会带来公司债务数量、债务成本等多项变动。”

  而这样的担忧情绪,在投资者看空房地产市场时,会来得更为“措手不及”。

  虽然,中国房地产市场于2015年回暖,并在2016年出现大幅增长,但目前依旧有不少券商对房地产市场下半年与明年表现持保留态度。

  长 江证券认为,基数效应加之近期部分城市(合肥、厦门)购房收紧政策的出台,下半年销售增速将继续回调。中金公司也于6月下旬发布研究报告指出,对2016 下半年房地产行业表现持中性观点,预计市场将呈现区间震荡行情。从当前较低的估值水平来看,预计市场会有20%左右的上行空间。预计2016下半年房地产 实体市场大体趋势向下。

 冒进还是进取

  事实上,金地近两年的表现也较过往更为进取。2015年全年共获取了33宗土地,总投资额297亿元,权益投资额113亿元,为公司新增了447万平方米的土地储备,同比增长56%,为近年来总投资额最高和获取项目数量最多的一年。

  就在拿下上海地王的前一天(7月26日),金地杭州公司5.05亿元首入禾城,以7260元/平方米拿下2016嘉秀洲-025号商住用地,折合楼面价4840~2904元/平方米,土地溢价率高达303.33%。

  这 样的变化得益于金地销售复苏,回款的增多。近期,金地集团公布了上半年的销售业绩,公司实现总销售额为439.6亿元,已超过2015年全年销售额的三分 之二,同比增幅高达107%。并据金地集团披露的销售情况显示,该公司七八月份还继续推出多个项目,如果不出意外,2016年金地集团全年销售业绩同比将 有大幅提升。

  但这样的复苏前却是近5年的低迷。从2010年至2012年,金地连续3年未能按照预期完成年度销售目标,这3年金地完成的销 售额分别只有283亿元、309亿元、342亿元;在规模增速和盈利方面,金地逐渐掉出了房企第一阵营。这样的掉队在2014年市场波动时更为明显。 2014年1~12月,金地累计实现签约面积389万平方米,累计签约金额490.4亿元,较原定600亿元目标差近110亿元左右,仅完成全年目标的 81%。

  “这样的掉队,正是由于金地早年布局的失当,其在西安、沈阳、南京、杭州、武汉等数个二三线城市的大量布局,而这些城市在楼市调整时受 影响最为严重。此外,金地早年的大户型产品也逐渐不被市场所青睐。在这段时间里,金地做的事情就是去掉往日的库存,而这也导致了企业销售进展的缓慢、利润 的下跌。”有不愿具名的分析人士对记者分析称,“但随着2015年来,二线城市销售的复苏,金地的业绩也开始飙升,过往的库存包袱压力成为今日旁人艳羡不 已的销售业绩。”

  “对于房企而言,最致命的风险来自于在错误的城市拿了错误的项目。市场行情好的时候,容易使得企业盲目自信,相信行情会越来越好。如果赌对了被称为‘进取’,赌错了日后的评论就是‘冒进’。”前述不愿具名的分析人士如此评论道。

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