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一线城市豪宅均价8.9万 同比上涨超两成创新高

https://m.biud.com.cn 2016年08月01日09:49 家居装修知识网  

  上海易居房地产研究院8月1日发布2016年第二季度《一线城市豪宅市场研究报告》显示,二季度一线城市豪宅(别墅+高端公寓)成交均价再创历史新高,达到8.9万元/平方米,环比上涨7.4%,同比上涨23.5%。不过低于当季全国商品住宅成交均价同比上涨35%的水年。一线豪宅中,上海领涨,接近9.7万元/平方米,北京突破9万元,深圳8.9万元/平方米,广州8.2万元/平方米但补涨势头显现。

  报告认为,一线城市豪宅市场经过为期一年多的加速上涨,进入2016年二季度以来处于高位盘整阶段,市场的活跃程度有所放缓,成交量出现回调,但是价格依旧惯性上涨。预计三季度,一线豪宅市场总体仍将保持高位盘整的态势,但北京和广州两地有望延续补涨,增速会有所放缓。从产品本身上说,住房市场化进程推进十几年来,催生的大量置换和改善需求,以及居民对高品质生活的向往,都为豪宅市场注入动力。在经济增速走L型趋势的影响下,同时又在货币超发的背景下,豪宅产品的投资避险特性逐渐被市场认知,因此投资性需求也在一定程度上助推豪宅市场。应该说,此轮豪宅市场的火爆行情有其内在动力和合理性,长期来看依然存在一定的成长空间。

  易居院的报告显示,二季度,一线城市单价7万元以上豪宅成交4114套,环比下降29%,同比增幅与去年同期持平,占一线城市商品住宅成交总套数的3.6%;套均面积178平方米,环比上升7.3%,同比下降8.7%。就城市而言,北京豪宅市场成交套数表现突出,环比增长超五成;上海豪宅成交均价领涨一线,环比增长15.5%,同比增长32.8%。从统计指标来看,豪宅市场有以下几方面特征:

  首先,从一线豪宅市场成交量走势来看,自2014年四季度伴随着楼市的整体复苏而回暖,而后成交量加速增长,至2015年四季度攀升至阶段高点。但进入2016年以来,一线城市豪宅市场成交量连续两个季度出现回调。

  究其原因,易居研究院研究员曹倪娜归结为以下三点:一,近两年房地产政策和信贷政策的持续宽松,为高端改善性需求和投资性需求的集中入市创造了良好条件,使得一线豪宅市场出现连续四个季度加速发展的局面。换言之,为期一年多的火爆成交量消化了大量的购房需求。二,持续放大的成交量,反映出购房需求的持续入场,从而不断推高豪宅的成交单价,致使成交总价不断提升,导致如今一部分置业需求转向场外观望。 三,上海、深圳接连出台限购和信贷收紧的措施,高端改善性需求逐步减少,退烧是必然的趋势。但是基于一线城市资源的稀缺性,加上当前投资渠道可选择余地较少,豪宅市场的热度还将散发余温,未来的需求可能趋于温和。

  其次,二季度一线豪宅成交均价再创历史新高。2016年二季度,一线城市豪宅成交均价8.9万元/平方米,环比增长7.4%,同比增长23.5%。当季全国商品住宅成交均价同比上涨35%,可以看出,普通住宅的价格涨幅明显高于豪宅产品。这主要是基于一线豪宅市场的特性:其价格波动幅度始终小于普通商品住宅,无论市场涨跌,均是如此。

  第三,二季度北京豪宅成交套数环比增长超五成。2016年二季度,成交均价7万元/平方米以上楼盘中,北京豪宅成交815套,占北京全部商品住宅成交总套数的2.2%;上海豪宅成交1863套,占上海全部商品住宅成交总套数的7.1%;广州豪宅成交49套,占广州全部商品住宅成交总套数的0.1%,属于城市顶级豪宅;深圳豪宅成交1387套,占深圳全部商品住宅成交总套数的14.6%,豪宅占比较大,可认为是部分普通商品住宅豪宅化。环比增长来看,因前期需求的集中释放和上海、深圳地区的限购升级,成交量出现部分回调。同比来看,上海和广州成交套数增幅呈现下滑态势,降幅分别为33%和28%。北京方面,则同环比增幅均有所增长,呈现补涨行情。

  二季度豪宅成交结构中,上海成交套数占比45.3%,比一季度下降5.3个百分点,占比依旧最大;北京占比明显上升,从一季度的9.3%上升到当前的19.8%。继深圳和上海市场爆发后,北京豪宅市场出现补涨势头。

  第四,二季度上海豪宅成交均价领涨。2016年二季度,四个一线城市豪宅成交均价拉开了一定距离,上海成交均价最高,接近9.7万元/平方米,北京也突破9万元大关,深圳紧随其后8.9万元/平方米,广州均价为8.2万元/平方米。广州豪宅均价虽然低于其他三个一线城市,但补涨势头已经显现。

  从各城市涨幅来看,上海领涨,环比增长15.5%,同比增长32.8%。很多中端豪宅项目涨幅较大,除了前文提及的华侨城苏河湾、翡翠别墅等项目同比大涨之外;原闸北区大宁金茂府项目,去年二季度6.9万元/平方米,2016年二季度上涨到8.8万元/平方米,同比上涨27.5%。

  第五,二季度一线城市豪宅套均面积约178平方米。2016年二季度,一线城市豪宅套均面积178平方米,环比上升7.3%,同比下降8.7%。当前豪宅仍然延续以下发展趋势:户型面积不需太大,购房者除了关注产品本身的硬件设施外,对小区内外的公共配套考虑也越来越多,科技含量高、生态环境好、教育资源丰富、高智能等等都是当前豪宅的标配和卖点。如融创·北京壹号院以涵盖时尚、艺术、商业、政界一切领域的璀璨中心,是建筑世界都会生活美学的私人标志,以及九龙仓滨江壹十八的智能家居系统、翠湖天地隽荟艺术品级别的家居用品等等。

  曹倪娜指出,由于近一年来地价的涨幅已经超过了房价的涨幅,住宅产品单价不断推高,就深圳和上海而言,千万以内的住宅产品甚至已经不能被划定为豪宅产品,因此为了迎合中高改善性自住需求,只能通过压缩户型面积来控制单套总价。

  第六,从二季度一线城市豪宅成交量排名来看,一线城市豪宅有成交记录的楼盘196个,相比一季度222个,减少了11.7%,主要源于两方面原因:首先是3月份出台的紧缩性政策,迫使成交量出现回落;其次是二季度豪宅标准线的上升,进一步提高了入选楼盘的门槛,因此参考样本有所精减。

  在二季度一线城市豪宅成交量TOP50的排名中,北京、上海、深圳、广州分别为566套、1534套、1252套、27套,上海、深圳两地项目成交占比超82%。广州地区实现了在排行榜上零的突破,汇悦台项目成交27套,位居排行榜第38位。

  而二季度成交量前九位的项目仍然被上海、深圳包揽,第十名被北京占据,前十名合计成交1634套。成交量大的项目,很多是大盘项目,实行分期加推的方式。以排名前十的项目为例,只有龙光玖龙玺(深圳龙华新区)是首期推盘,其他项目均是加推盘。如成交排名第二的瑞安瑞虹新城(上海虹口区)加推的是第七期,基本上开盘即去化6成,成交了192套,合计金额超过21亿。尚海郦景(上海浦东新区)和宝能城(深圳南山区)亦是在2016年第一季度首期推盘,取得良好销售业绩后,进一步加推后,两个项目分别又成交了184套和128套,成交金额分别为24亿和11.5亿,两楼盘后续预计还有多次加推。

  第七,从二季度一线城市豪宅成交价排名来看。2016年二季度,一线城市豪宅成交均价TOP50的排名中只包含北京、上海、深圳三地项目,其成交均价分别为12.2万元/平方米、12.9万元/平方米、11.7万元/平方米。成交记录中,均价超过10万元/平方米的楼盘有48个,比一季度多出20个盘。二季度,一线城市豪宅项目成交均价前十名中上海占据半壁江山,其次是北京,成交均价都在14.5万元/平方米以上。

  从单个楼盘来看,上海方面,华侨城苏河湾项目均价同比涨幅高达114%,由去年同期9.3万元/平方米上涨到今年二季度的19.9万元/平方米,这是由于二季度该楼盘成交了2套单价超过25万元/平方米的别墅产品,瞬间拉升整个楼盘的成交均价,不过就该项目的公寓产品而言,成交均价突破16万元/平方米,同比涨幅亦高达73%;排在第二名的上海市翡翠别墅项目,其成交均价涨幅同样值得瞩目,由去年同期13.5万元/平方米飙升至今年二季度的19.2万元/平方米,涨幅为47%;北京涨幅较大的楼盘有紫禁壹号院、合生·霄云路8号等,成交均价由去年同期7.3万元/平方米、6.2万元/平方米分别上涨到今年二季度的13.2万元/平方米、10.4万元/平方米,涨幅分别为80.8%、67.7%;深圳方面,深圳湾壹号楼盘均价同比涨幅57.7%,新锦安壹号公馆楼盘均价环比上季度涨幅超过44.7%,均价突破11.7万元/平方米。

  曹倪娜表示,总的来看,一线城市顶级豪宅中,上海单个楼盘涨幅相对较大,北京也不甘其后,有进一步追涨的趋势。

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