关于“新零售”的热度仍在升温中

  那么，房地产+商业如何拥抱这个新变化呢？

  一石激起千层浪。成为今年电商和零售业界最大的新闻，就是亚马逊将以每股42美元的价格全现金收购美国全食超市。

  亚马逊为什么收购一家实体连锁店？或可从以下三个几个角度解读。

  一是网购规模与实体零售业比较仍是小头。据中国国家统计局2016年的统计显示，网络购物交易规模，只占社会商品零售总额的 12.6%。对于整个市场来说，这只是一个小份额，实体零售仍然是大头。

  二是物流成本提升，倒逼行业变革。数据显示，亚马逊2016年花了1200亿元在仓储、物流配送上，平均每笔订单支付的费用已经占订单金额18%。而在我国，从2014 年第一季度至2016年第四季度，京东每送一单货的成本从10.85元上升到12.28元，订单履约成本占收入的比重呈逐年上升趋势。

  三是有些商品本来就不太适合大规模网购。比如，亚马逊食品腐烂率是普通超市的两倍，亚马逊CEO杰夫·贝佐说：许多人喜欢全食超市，因为它提供最好的天然有机食品，让人们吃得更健康。

  如此等等。

  而与此相呼应的是，我国的电商巨头阿里巴巴和京东也在积极布局实体商超。阿里巴巴已成为联华超市第二大股东，联华超市在全国拥有近3600家超市门店。除了联华超市，阿里巴巴还入股、收购或控股了三江购物、银泰商场、百联集团、苏宁等。

  京东2015年8月战略入股永辉超市。永辉超市在全国477家门店，主要收入来源的生鲜、加工食品和食用食品。今年4月，京东CEO刘强东还宣布未来五年京东将在全国开设一百万家便利店，并且在3年内建成5000家母婴体验店。

  电商巨头们都说，布局线下是为了提升购物体验、补充零售品类。由此可见，现代与传统，电商与商超，不是相生相克，而是相辅相成。

  “立人立言”注意到，就在不久前，小区门口一家叫“菜鸟驿站”的新店开张了。

  由此可见，一个全新的行业生态圈正在形成，线上拥抱线下，商业地产和传统零售业正在迎来一个新的机遇。

  有“互联网女皇”之称的华尔街证券分析师玛丽·米克尔（Mary Meeker）在美国Code大会上发布的“2017年互联网趋势报告”也提到，电子商务发展出现一个新局面，就是电商公司纷纷开设实体店，传统零售店拥抱新时代。

  而这个新时代将给商业房地产市场带来一个万亿级的市场需求。既然是新机遇，同时也会有新要求。

  由于电商主要以年轻、时尚、高知高学历、注重环保健康的消费群体为主，因此，在这个新机遇面前，新兴商圈、产业重地将率先拥抱这一红利。

  受到“新零售”垂青的商业地产将有这么几个特点：

  一、创造力，必须设计精致。比如万科立足大沙河创新产业带打造成的互联创新城云城，就是一个结合深圳科技轴发展趋势的需求，整合留仙洞片区现状的需求，产业与城市联动，空间多样，功能丰富，有着标志性的建筑、景观、业态，像美国的硅谷、芝加哥的千禧公园一样的，不单承担总部基地的功能，更是向着都市热区的方向设计的新城。灵活高效的办公场地，时尚高端的商务公寓，10万平米的休闲运动绿廊，新一代的商业综合体，媲美第五大道的临街商铺，激发了城市活力。它代表着国际化，代表着新一代人的追求。

  二、影响力，交通便利。环城有地铁，环中国有高铁，便利的交通，将使它们在新商圈的竞争中脱颖而出并发展成为一个新的具有影响力的中心。

  三、原动力，人流量巨大。有人就会有市场。

  四、汇聚力，所谓的黑洞效应。集聚强势资源的地标，将是一个具有强大吸引力引力场，总是能最大可能地吸纳更多社会资源，并将社会资源转化成社会财富，从而在激烈市场竞争中生存下去。

  五、爆发力，稀缺资源往往具有这一力量。比如总部基地，企业集中、人才集中、创造财富、创造税收是总部基地的特色。

  六、想象力，产业流入、人口流入带来的商业创收可持续性收入，等等。

  对应以上所列条件，目前在深圳，在新的商业生态面前，看好大沙河创新产业带的北片区留仙洞总部基地，它有可能发展成为深圳一个“超新星”商圈。

  2017年年初南山区委书记在接受采访时提到，中国的硅谷在深圳，深圳的硅谷在南山，南山的硅谷就在北部片区。留仙洞总部基地，是深圳市政府规划的最后一个总部基地，承载了“硅谷基地”的使命。区内将云集超过2500家企业，17万的高新技术人才，未来总部基地内高端的就业和居住人口将达到60万人。环西丽湖打造科教新城，引入一系列高等学府，清华、北大、哈工大、国科大等全国最顶级学府环绕；3公里范围内，常规消费群体将达到100万人，5公里范围可辐射到南山宝安区，覆盖至少300万人。

  交通是产城联动的基础。留仙洞总部基地未来将有5条地铁线环绕（5号线、7号线已通车，规划中的还有13、15、29号三条地铁），而规划中的高铁西站，也就是媲美深圳北站的西丽站也坐落于此，与地铁13号线、15号线、29号线、深惠城轨、深珠城轨、平南铁路及其他国家铁路汇集，将复制深圳北站对龙华的拉动力，业界预计未来将带来平均每年5000万的人流量。

  留仙洞总部基地绝大多数的规划都是产业基地，在683万平米的体量之上，目前商业配套正在补短板，有一定的稀缺性。万科云城在总部基地中间，是唯一一个有完整商业配套规划的项目，云街作为百万级综合体中的少量临街商业，集聚了周围高端的消费人群。周边10万㎡的公园绿地，也将吸引总部基地乃至更多的人到访休闲消费。目前致力于打造南山北部片区繁华的高端商业街区，是北片区的明星。

  据了解，云街结合地理位置、辐射人群、项目体量、物业结构及区域业态分布、市政配套设施等商圈大环境因素，本着以“满足高端商业人群高品质生活追求，匹配硅谷基地枢纽商圈战略地位”为原则，将引入国际特色品牌餐饮，高科技消费体验馆，私人定制概念品牌，时尚轻奢购物品牌，休闲文化消费体验，打造深圳特色消费目的地，并借助街区情景的设计和文化表现，致力于成为世界商街新名片。

  案例分享（虚拟）

  （以下为笔者从一个资深投资客手中拿到的一则投资笔记，他认为，云街的最大魅力，在于他拥有商业创收的想象力，仅供参考）

  以餐饮创收为例：

  1）餐饮配套面积：

  •云街12000㎡建筑面积中，60%用于餐饮功能，则共能提供 7200㎡餐饮配套。

  •万科mall 的30000㎡商业配套中（mall的使用面积约为65%）实用面积为17000平米，其中30%用于餐饮功能，则能够提供餐饮配套的面积为5100㎡。

  •万科云城内合计餐饮配套共12300平米

  2）餐饮业创收：

  假设，云城内17万人口，人均餐饮消费为100元/每人每天（包括工作餐、下午茶及商务晚餐等），22个工作日， 可创收 3.74亿。  3.74亿餐饮创收 ，12300㎡餐饮配套 ，则每㎡餐饮可创收约3万元每月 。 按餐饮业租金占营业额15%计算（取业内平均水平），商铺租金可达4500元/月/㎡。

  2、以便利店为例：

  •6家便利店，服务  3000套公寓，约  100万㎡办公面积；则1家便利店将服务500套公寓  20万㎡办公面积（约4栋写字楼）。

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