导读:

  
种种迹象表明，昆士兰州正处于其房地产周期中的“Sweet Spot”（最佳位置）。快速的人口增长幅度，就业机会的增加，以及当地房地产价格相对悉尼和墨尔本所具备的可负担性，正在让这片阳光灿烂的土地，吸引越来越多的房产投资者的眼光。

  澳大利亚的权威房地产机构CoreLogic首席研究员Tim Lawless最近发布了一篇文章，标题为《布里斯班能否成为未来五年表现最佳的首府城市？》，引起了不少的评论和关注。

  文章中提到，虽然过去十年布里斯班的房价表现不如悉尼和墨尔本，但仅仅凭借这一点，还不足以判断未来它的表现将会反超两位老大哥。只不过，和其他城市之间的房价差距越来越大，会让这里的价格对投资者来说越来越有吸引力。

  根据CoreLogic的数据，截止到2017年11月，墨尔本的独立屋中位价比布里斯班高57%，悉尼的独立屋比布里斯班更是高出惊人的102%。然而，悉尼的家庭平均收入只比布里斯班高12.9%，墨尔本的数据更是比布里斯班低了0.7%。

  几乎就在Tim Lawless发表文章的同时，《澳洲金融评论》也在近期对于2018年的昆士兰市场发表了自己的看法，它们的主要出发点则是从历史数据的角度来推测未来的走势。

  历史总是惊人的相似

  
早在2002年，布里斯班的独立屋价格就曾经只有悉尼的41%，这一差距也是至今为止尚未被打破的历史记录。不过，随着州际移民开始从2003年大量迁入布里斯班，这里的房屋中位价开始缩小和悉尼的差距，并在2008年达到顶峰。当时，布里斯班的独立屋中位价是悉尼的78%。

  
（昆士兰与悉尼的净移民，房价，就业数据对比。图片来源：AFR）

  在不少市场专家看来，目前的情况和2002年的有几分相似，布里斯班的房价再次和悉尼拉开巨大的差距，人口也开始增长。对于悉尼的投资者来说， 这里的房价具有巨大的优势，而前几年在悉尼投资了房产的人，现在有不少Equity可以用以投资昆士兰的房产。

（目前，布里斯班的独立屋中位价是悉尼的43%，接近历史低点。图片来源：AFR）

  对于这样的变化，开发商们当然是最早嗅觉到的群体之一。澳洲最大的开发商之一Stockland就表示，目前它们有大量的来自悉尼和其他城市的买家，对于购置stockland公司在昆士兰的项目感兴趣。

  比较常见的一种情况是：一个来自悉尼的家庭，拥有一套价值80万的房产，还有20万的贷款。他们将房产卖掉，然后去昆士兰全款购置一套50万以内的独立屋，这样还能剩下10万左右的剩余资金。对于一些普通的澳洲人来说，这么做的魅力简直无法抵抗。

  就业数据改善明显

虽然国际移民的数量还不如悉尼和墨尔本，但在吸引州际移民方面，昆士兰显然是全澳的赢家。对于大部分迁入昆士兰的州际移民来说，布里斯班附近所在的昆士兰东南部（South East Queensland）是他们最喜欢的居住地。

  此外，这里的就业情况也在变得更好。根据CoreLogic的数据，截止到2017年11月的过去一年中，昆士兰的工作就业机会增加了4.8%，这一数据超过了所有的其他州。从绝对数字来看，过去一年这里创造了大约113,000个就业岗位，比新州的111,000个和维州的94,000个都要更多。

  
Tim Lawless在他的文章中谈到，过去布里斯班的房价增幅之所以没有悉尼和墨尔本强劲，很重要的一个原因就在于这里的就业市场不如后两者。从现在的情况来看，这一对于房产市场来说不可或缺的一环正在补上，再加上人口的涌入，对于昆士兰房产未来的表现可谓至关重要。

  州际移民撑起昆州房市

  
对于不少居住在悉尼和墨尔本的澳洲人来说，他们已经受够了高房价的困扰，其中一些人已经开始用脚投票。2016-17财年，昆士兰接受了17,426个州际移民，相比上一财年度增加了大约50%，这一数据也是全澳最高的。相反，新州，西澳，南澳及北领地的州际移民则出现了一定程度的下降。对于那些想把昆士兰州称为自己的家的移民来说， 这里的阳光，生活方式和低房价具有巨大的吸引力。而对于一些家庭移民来说，撇开房价不说，就连这里的学费和Child Care的价格，都要比悉尼便宜不少。

目前，昆士兰的州际移民中，来自新州和维州的人群也占据了大多数。布里斯班的经济学家Nick Behrens在接受澳洲金融评论采访时表示：“人口的流动伴随着就业机会的增加，最终会导致房地产市场的活跃，目前发生在昆士兰市场上的情况就是这种模式的真实体现。”

  据统计，上一次昆士兰出现州际移民暴涨的高峰期出现在2002-2003年度。那一年内，这里涌入了39,207个人口。随后，昆士兰的楼市迎来了一波五年的涨幅。

  15年后，我们似乎又回到了那类似的时间窗口。这一次，你觉得历史是否会重演呢？

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