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蛮牛企业公寓谢建春:我想让人才入住城市心脏

https://m.biud.com.cn 2018年11月15日16:39 家居装修知识网  

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  唯品会决定将全球总部搬迁至琶洲后,CEO沈亚一直在思考一个难题:1万多名员工的住房需求到时如何解决?

  他常常与长江商学院的同学谢建春聊起这个话题。谢建春从事商业地产运营多年,2016年计划跟随政府脚步,进军人才公寓市场,沈亚向他提议:不如帮我定制一批员工公寓?这就是广州第一家企业人才公寓——蛮牛公寓的雏形。

  初衷:让人才入住城市心脏

  一线城市房价一路飙高,青年买房难——在城市留下了青春,却留不下自己;青年租房苦——白天西装革履,在光鲜亮丽的CBD努力打拼;晚上灰头土脸,穿越半座城市回到寂寞荒凉的城郊,抑或蜗居在窘迫的城中村。

  “这样的生活,将导致青年对城市严重缺乏归属感。”蛮牛公寓董事长谢建春说道。的确,网易房产数据中心的一份青年调查显示,“无法安居”是消解青年对城市认同感的最强烈因素,高房价问题已经造成人才溢出效应。

  当前,一二线热点城市积极出台政策抢夺人才,谢建春认为,解决居住问题正是抢人大战的关键环节。而在他看来,位处企业中高层、月收入在1万元以上的白领群体,不仅希望提高生活品质,更看重居住尊严。他和沈亚一拍即合,决定首先以唯品会员工为目标,打造一批面向企业白领人才的公寓,“让人才入驻城市心脏”。

  事实上,国内此前从未有过“企业白领公寓”这样的产品。往前追溯,中国曾经有大量工人宿舍,为一代又一代的工人提供了稳定温暖的家。往外延伸,魔方公寓在2016年9月发布了公寓产品“9号楼”,如“集体宿舍”般为企业员工提供多人居住空间解决方案,目前在全国已有数十家门店,但主要服务于蓝领群体。

  无先例可循,谢建春决定一边摸索,一边建立属于蛮牛的模式。

  他做大量路演和调研,发现对白领而言,30分钟是较为方便舒适的通勤成本,于是,“半小时生活圈”成为蛮牛企业公寓的第一个准则。谢建春和沈亚以琶洲为中心点,在距离琶洲30分钟交通距离的各个片区寻找合适项目,多次亲自踩点。

  “在土地资源相当稀缺的一线城市找这样的项目,太难了!”谢建春感叹道,要同时满足距离CBD30分钟距离、生活配套成熟、体量足够大这几个条件,并且不超出成本预算,困难重重。

  破局:一举两得的城市更新

  谢建春首先对行业模式进行了思考。实际上,目前国内大多数长租公寓品牌都扮演着“二房东”的角色:先租下酒店、厂房甚至城中村农民房等项目,再进行装修改造,最后分散单租出去,前期资金投入较大,最初几年往往难以盈利。此外,这样的模式还存在一定风险,租金收入能否稳定?物业租约到期之后如何延续?

  在谢建春看来,“说多好的故事都没用”,企业只有保证源源不断的利润才能持续发展,才能更长远地规划未来,更具“匠心”地打磨产品。“我想做升级版的公寓。”于是,他确认了第二、第三个准则——门店能挣钱,产品有品质。

  接下来,他审视了广州的城市生态环境,发现城市更新是个十分具有潜力的切入点。2015年,广州成立了全国第一个城市更新局,全力推进“三旧”改造,希望盘活低效的存量建设用地,释放更多土地资源,并促进产业的转型升级。另外,广州老旧小区数量较大,部分物业存在设施老化、人居环境差、与周边发展不协调等难题,近年来,广州大力推进“微改造”,希望通过建筑的局部拆建,或是功能置换等途径,对旧物业进行升级活化。

  往微改造方向着手,谢建春很快找到了越秀区建设四马路天伦花园的一处裙楼,1-4楼为商业性质,往上则为住宅,2-4层全部开发完毕预计可达1万平方米,以30平方米1间房计算,约可以开发300个房间,规模够大;交通方面,离地铁5号线淘金站大约500米,去往珠江新城CBD、琶洲互联网新区的时间都在半小时左右;生活配套部分,旧城区一应俱全,完全不必担心。

  于是,2016年10月,谢建春斥资2.5亿元将这处物业买下,蛮牛企业公寓的第一家店有了落脚地。

  定心丸:政府、企业、人才志同道合

  去年来,各地政府都在大力推进”租购并举“政策的落实,其中,广州领先全国城市,第一个提出“租购同权”,这样的政策红利给了谢建春莫大信心。实际上,政府也为蛮牛寻找物业项目提供了许多帮助。谢建春透露,政府非常支持蛮牛打造企业白领公寓的想法,只要碰到合适的物业,就积极为其做引荐。

  诚然,企业白领公寓需面对政府、企业和人才三方考验,第一关——政府,已经过了。接着,谢建春开始更具体地研究如何打磨产品。

  他和唯品会、奥飞娱乐、建设银行等单位企业的高层深入探讨,发现这些有识之“企”早已形成共识:未来,得人才者,得天下,企业不能只顾着自己挣钱,必须与员工分享红利,共同成长,才能凝结更大的发展力量。那么,为员工解决住房难问题,当属重中之重。

  他还到这些企业去做交流会,面对面向白领发问:你们想要什么样子的公寓?

  最终,蛮牛决定引入知名品牌窝趣公寓,为其承担标准化运营管理。窝趣公寓副总裁杨稷介绍道,窝趣标准化运营管理经验丰富,擅长从定位、筹建、产品设计到后期运营的全链条运营,而此次与蛮牛的合作,是首次委托管理合作,将在保留蛮牛公寓原有特色的情况下,加入窝趣的品牌元素和运营体系,从而提升运营效率。

  蛮牛将与窝趣共同专注于社区的深度运营,当中,以企业定制为最大特色,比如,在公寓的场景设计植入企业文化元素;为企业定期举办人文关怀活动;配合企业特点打造书吧、分享空间等培训配套设施等。跨部门协助亦是企业与谢建春所看中的一点,大中型企业部门众多,员工在日常工作中难以接触到其他部门的同事,沟通存在闭环,如若处在同一屋檐下,则将有更多机会进行跨部门的交流与协助,达成资源互换,激发创造力,拓展人脉关系。

  另外,租房青年来自五湖四海,我们常常看到合租的年轻人各自困在房间中,闲置的客厅染了尘,青年们群居却又孤独,更容易对城市缺乏归属感。尽管不少青年公寓都打出“分享”与“社交”的情怀牌,但入住一般青年公寓的散客事实上缺乏基本的熟人基础,难以深入互动,也存在一定安全隐患。而企业公寓不同,同一公司的同事成为邻里,本身就有天然的亲近性,谢建春正是想为来到蛮牛公寓的年轻朋友们打造一个具有“邻里感”的社区,让这些“新广州人”建立紧密联系,创造广州友情故事。

  展望:帮助广州提升人才竞争力

  天伦花园楼龄接近20年,谢建春团队在改造这处旧物业的过程中碰到了不少麻烦。实际上,该物业几经转手都未能焕发生机,附近业主、物管、商家等自然对 “新接盘侠”抱有怀疑。最有趣的是,居委会正好与项目隔路相望,最开始,每天都有热心的居委会人员和街坊前来视察:“你们是干吗的?你们想怎么干?你们要是惹了事谁来负责?”

  这正是城市更新道阻且难的一个缩影:难以找到活化旧物业的良好模式,也难以与街坊邻居良好沟通。

  “我们重资产模式买下来,一定会更用心去做。”谢建春分享道,慢慢地,街坊们看到了蛮牛公寓团队的专业,才逐渐赋予了信任与褒奖。

  经过接近2年时间的打磨,蛮牛公寓已于7月正式开业。总面积达到1万平方米,目前已有7000平方米投入使用,共计220个房间,未来全部开发完毕后,房间数量可以达到300,以30平方米户型为主,月租金在2800-4000元之间。

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  公寓开业现场

  据透露,开业当天,建设银行已有十多名中高层员工确定入住,唯品会及奥飞娱乐的一批员工也将陆续到来。谢建春对蛮牛企业公寓第一家门店的入住率充满信心,宁可跑得慢一点,也不想改变这一项目的初心,他特意叮嘱负责招商的同事:“别为了入住率招太多散客,我们的初衷是B端的企业。”

  蛮牛公寓的下一个门店正在筹备中,项目位于白云区黄石路,目标群体是白云新城和空港经济区的白领们。“我非常看好企业公寓的发展前景,”谢建春感慨道,“我们不缺资本,缺的是人才。”

  窝趣公寓副总裁杨稷表示,窝趣十分支持企业人才公寓这一细分领域,才有了此次合作。“中国经济经过20多年的快速发展,企业规模和经济实力不断扩大,未来企业的竞争是人才的竞争,有实力的企业会越来越重视人才福利,因此,对企业公寓的需求也将会不断上升。”

  杨稷期待,未来政府可以给予企业公寓更多扶持,比如较低价格的土地租赁,厂房和集体用地的优先改造权,以及在税收、水电费等方面给予优惠。此外,他还提议,政府可以对商业企业运营的企业公寓给予适当的特殊人才补贴。

  “我相信租售同权的落地就在不久的将来,”谢建春说道,“我也希望我们正在努力的方向,能够帮助广州提升人才竞争力,帮助更多年轻人在这里找到归属感。”


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