昨晚,上海市房地产经纪行业协会通过其微信公众号发布了《众志成城 共克时艰 关于适度减免房屋租金的倡议书》,号召业主(房东)可以以不同形式向承租人减免房租,在今天下午举行的上海市新冠肺炎疫情防控新闻发布会上,上海市房管局副局长张立新也对此进行了专门的回应。那么,在实际操作过程中,究竟房东是否必须减免房租?租客是否能够要求解除合同?等于相关问题,记者采访了业者和法律人士。

商场纷纷推出不同长短的免租政策

在刚刚过去的春节期间,由于受到新冠肺炎疫情的突击,不少商户出现了困难经营的局面,国内不少商家都及时推出了租金减免政策帮助商户度过危机。

除国有企业房东按政策对中小企业免除租金外,非国有企业房东也纷纷行动。例如世茂商业及主题娱乐自1月25日至2月9日期间,免除旗下自持商业项目的所有租金;万达集团自1月24日至2月25日免去全国323个万达广场所有商户的租金和物业费等。据不完全统计,全国约有500家商场对旗下商户推出了类似的租金减免政策。

而对于个人居住性质的租赁,国内一些行业巨头也纷纷行动,例如链家旗下的自如,对于暂时无法返回租住城市,又到了续约期到自如客,推出连续一个月的灵活选择,享受与长续同等价格条件;同时对于3月1日后返回续租或者不续租的客户,都将减免减免2月份的服务费。

是否必须减免无定论,但不支持道德绑架

那么无论是哪种形式的物业,房东是否必须减免房租?

上海市正源律师事务所高级合伙人黄铁山表示,新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,属于不可抗力。根据《民法总则》第一百八十条和《合同法》第一百一十七条的相关规定,租客可以主张房东免除房租,房东不应拒绝。

而北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人赵星海律师则向记者表示,根据以往对判例判断和从公平共担的原则出发,从春节以来到未来疫情结束,这段时间里租客和房东对租金问题还是以协商为主,而且协商减租为主。在他看来,要求房东必须免租的实际操作性和可行性不强。

目前,还没有相关减免的纠纷诉诸于法律,因此“是否必须减免房租”并没有定论。不过,上海市房地产经纪行业协会的《倡议书》中的表态似乎具有“风向标”意义,协会表示,根据不同的情况,承租人可与出租人进行协商减免,协会不鼓励任何非理性措施、不支持任何道德绑架。

长期合同不能因短期疫情而解除

对于签订了长期合同的租客,是否能够因疫情要求解除合同?

记者在采访中,也有一些商场的小经营户表示,受到疫情的冲击,其所在的行业可能会受到持续影响,加之自身抵抗风险的能力较弱,这些商户提出希望与商场解除合同。

在这一点上,律师观点比较一致。根据《合同法》第九十四条的规定,当前新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力,是否构成合同解除免责事由,与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。

举个例子,如果商户和商场签订了5年的合同,假如疫情在两个月时间内过去了,两个月是远远不能覆盖5年的合同周期。“只能说新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响,但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度,疫情结束后租赁合同均可继续履行,合同目的可以实现,故承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。”赵星海律师表示。

个人租房要求减免租金,协商是王道

对于个人居住性质的租赁,因为往往牵涉到租客、房东和中介机构三方,因此情况略有些复杂。

目前此类租赁有两种形式,一种是房产中介机构居间撮合的租赁,租客如果需要减免租金或者解除合同,中介机构需要帮助租客去和房东协商。租客是否能够达成目的,最终起到决定作用的是房东的态度。

而另一种形式是租客、房东和中介机构三方签订协议,房东将房屋包租给中介机构,中介机构进行装修后再租给租客。目前像自如等行业巨头,给予房东的承诺是租金支付分文不少。对于租客减租的要求,也只能做到减少部分服务费或者找房东协商,因为如果房东不减租而中介公司贸然减租,会让企业背负极大的经济负担。

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