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实录:2011宜居中国与住宅产业化年度论坛
2011宜居中国与住宅产业化年度论坛
从2009年底开始启动的亚太住宅产业化论坛，以传播国内外先进的住宅产业化理念、经验和技术，搭建合作交流平台为目的。迄今为止，在北京、上海、深圳、天津、成都、重庆、唐山等举办10次以上，获得各方热烈反响。鉴于保障房建设日益成为业界最为关注的焦点，但有关行业标准、经验与信息严重匮乏的现状，论坛组委会决定从2011年6月开始，全面启动“宜居中国全国行”工程。河北、辽宁、山东、湖北站已于6月20日、7月22日、8月19日、10月21日完满举行，论坛在当地获得了巨大的影响，对促进当地包括产业化住宅、保障房建设项目中相关的行业发展和联动起到积极的促进作用。深圳站作为2011年度收官的一站致力于“搭建住宅产业化交流协作平台”，将切实为房地产企业、建筑装饰企业、部品商、建筑设计企业等提供全方位服务。
【主题】：2011宜居中国与住宅产业化年度论坛——推进住宅产业化 建设宜居中国
【时间】：2011年12月9日（周五） 14:00--17:00
【地点】：深圳金茂JW万豪酒店
【主办单位】：宜居中国联盟理事会 亚太住宅产业化论坛组委会
【特别支持媒体】：搜狐焦点
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搜狐家居全程直播此次活动
以下为活动图文直播实录
主持人：尊敬的各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！
欢迎莅临“2011宜居中国与住宅产业化年度论坛”借此机会，我谨代表主办方，相一致以来伴随支持我们成长的各位领导、嘉宾，以及活动赞助商惠达集团，表示最诚挚的谢意和最热烈的欢迎。接下来请允许我荣幸的为大家介绍出席今天会议的主要领导和嘉宾，他们是：
住宅部住宅产业化促进中心副主任——文林峰
深圳市人居环境委员会人居建设发展处副处长——岑岩
北京市公共租赁房发展中心主任——杨家骥
上海交大安泰管理学院副院长——吕巍
玉兰墙纸董事长——万庆棠
碧桂园副总经理——罗劲荣
花样年控股总经理——周宜波
万科地产高级经理——谭宇昂
宜居中国联盟理事长惠达集团总裁——王彦庆
宜居中国联盟理事世研机构总经理——安田玲美
以及百余位地产企业代表，让我们以热烈的掌声对他们的光临表示欢迎。
宜居中国与住宅产业化论坛是东亚论坛的一个重要组成部分，自2009年东亚论坛理事会惠达集团携手以来，先后在全国各大中型城市举办过10届以上，并发起成立了亚太住宅产业化各地联盟，会聚了房地产、建筑、建材、设计领域的数百家企业展开深入合作，为中国住宅产业化发展搭建起了深度合作与交流的平台，受到了社会和相关主管部门的密切关注和支持。本次2011宜居中国与住宅产业化年度论坛，同样得到了住建部住宅产业化促进中心的大力支持。立足住宅产业化，我们取得了怎样的成果？又将面临怎样的挑战”今天我们有幸邀请到住建部产业化促进中心副主任文林峰女士，有请文助人为我们作开幕致词，同时作《住房保障现状与中国住宅产业化发展趋势》主题演讲。有请文主任。
住建部住宅产业化促进中心副主任 文林峰
文林峰：尊敬的各位领导，各位专家各位企业家各位朋友大家下午好！首先我代表这次论坛的支持单位住房和城乡建设部，欢迎大家来参加2011宜居中国与住宅产业化年度论坛，这个论坛已经举办了10几次了。10几次论坛下来，确实对于推动各个大城市促进产业化发展方面发挥重要的作用，我谨代表对惠达集团所做的贡献和风险，表示衷心的感谢。住宅产业化中心，是住建部唯一担负着全国住宅政策，经济注册，以及项目推广的一个单位，长期以来，我们兢兢业业在这方面做了大量的工作，中国产业化发展，应该说举步维艰，我希望借这次机会，与会的专家和领导充分探讨共同协商，如何加大力度推大产业化的发展。
这次会议不论是时间的选择，还是地点的选择都是非常合适的，从时间上来说，现在是12月份，我们到这一年也该盘点了。我们借助这个论坛时机把这一年发展成就，以及明年的展望跟大家沟通汇报一下。地点为什么选的合适呢？深圳市是国家的住宅产业化试点城市，全国只有两个试点城市，一个是深圳一个是沈阳。深圳推动住宅产业化方面，一直是走在全国的前列，不管是政府高度重视，还是住宅产业化技术方面，都是引领全国产业化的发展，与会的代表在深圳市，也可以充分的考察交流学习深圳在这方面的取得的进步，我们也希望借助这个论坛，推动深圳市在这方面做更多的工作。这个项目完成之后，光课题研究深圳就投入1000多万。住宅产业化中心，也会全力支持深圳市在这方面所做的探索和实践。今天跟大家主要是两方面的内容，一个是当前住房保障发展的情况，第二当前住宅产业化发展的态势，呈现出来的特点和明年的工作重心。
首先谈一下住房保障的内容，说到住房保障肯定跟整个国家房地产业发展密不可分，说到房地产业发展的，一直在进行宏观调控总结这一年来房地产市场运行的态势，有五个方面来概括，第一个方面就是现在宏观调控政策，特别是限购令，这个是在过去所有调控政策中最明显的，过去宏观调控政策主要是以金融税收土地为主，有钱的人太多了，投机性的住房一直难以遏制，从去年开始有些城市率先推动限购令，我们看到这一年房价基本保持在稳定，很多城市房价指数上下浮动零点几左右。最近国务院还有住建部，在多种场合上，也强调限购令要继续观察下去。
第二、资金非常紧张，从资金链上来看，对这个行业的发展影响是比较大的，最近也看到各方面新闻的报道，很多企业因为资金的问题，寻求合作，消费者贷款利率也是在不断的上涨。
第三、土地市场非常低迷，各个城市今年土地出让非常不景气。前面1-10月份的时候，已经是负增长12.4%，这个指标是过去从来没有过的，每年过去土地面积都是大幅的增长。市场低迷，需求不旺盛，开发商对市场前景属于观望态度，不敢轻易拿地，很多地方土地拍不出去。土地拍不出去也会影响保障房资金的落实，保障房资金来源有很大一部分是靠土地出让金净收入来的。
第四、从目前来看，宏观调控政策，还是以抑制市场为主，对于首套刚性住房需求，没有明确支持鼓励政策，从我个人来说，我们坚持市场化和住房保障两条腿并进发展。政策倾向住房保障，很多中等收入家庭，没有完善税收金融支持政策，鼓励他们通过市场化改善住房条件。现在贷款利率这么高，他们也不能自己解决住房问题。都等政府提供保障房，我们是发展中国家承担的能力有限的，财政也是有限的。我们对首套刚性需求加大支持力度，也环节政府住房保障的负担。
第五、整个房地产业发展规划也好，制度建设也好，法律基础也好都是相对薄弱的，这方面问题很突出，导致目标定位左右摇摆，没有形成一个合理明确的发展目标，到底是解决民生问题，还是解决拉动经济增长的问题。调控政策从2004年开始就左右摇摆，一旦经济不景气的时候，我们要放松政策。一旦房价增长过快，社会舆论多的时候，我们又回到民生的主题上，从行业发展来说，还是缺乏一个明确的目标定位。市场从目前来看呈现出来的特点和问题。回过头来说住房保障，大家知道住房保障是今年全社会各级政府、老百姓、舆论媒体、专家学者关注的热点。全社会都关注住房保障，今年年初提出1000万套保障房目标，到10月底的时候已经全部开工。前两天看网上有开发商质疑1000万套开工率，今年抓开工率是非常实在的。今年1000万套确确实实是已经开工的项目。住房保障的任务，或者是目标，不是开工就完成任务了，重点是让1000万套开工的项目能够建好，能够分配好，能够让老百姓住的安心，这是我们今后的重点。从这个表可以看到，这几年在住房保障方面，从规划的角度发生的变化，政策目标也是处在不断调整当中。2008年在金融危机的影响下，我们提出要通过保障性住房来拉动经济增长，当时在整个4万亿计划里面，有5千亿是投入到了住房。三年新增700多万套。但是到了2010年的时候，这个目标发生了很大的变化。2010年581万套，到了2011年这个目标又大幅变化，变成了1000万套，从目标来看，也是全社会在住房保障，或者是在房价高起的压力下政府不得不采取的举措。
从保障性住房来说，数量开工了，但是还存在很多问题，我们部长总结说现在突出三个问题，一个是质量、一个是分配机制、一个是空间布局我想还有法律基础方面，还有资金方面，等等有五、六个问题。先说空间布局的问题，政府建的保健性住房，错位的问题，不光是保障房这样，商品房也是这样，前几天在北京开会的时候，有一个课题组做了一项研究。他们调查购房人群，80%以上的人群希望在4环以内买房子。这个肯定是不可调和的矛盾，空间的错位，人群的不匹配，导致有一些地方出现了保障房，申请的人不积极，很多地方保障房还是面向户籍人口。很多广大外来流动人口愿意接受这样的房子，但是他又不在保障范围内，所以就出现空间错位的问题。大城市土地越来越紧张，中心城区土地更加紧张，这个矛盾很调和。从明年来看，住房保障的规模也会适当的调整，3600万套提出来也是明确的，要新建、改建、扩充等等。不一定是全部都要新建。
第二、保障性住房面临的困境就是土地短缺的问题，2012年规模要进行调整。2011年为了完成1000万套，各地政府已经是千方百计把所有的库存都拿出来优先供应给保障房用地，2012年很难满足这种需要。接下来住房保障一个难题就是土地盘整的问题，当然还受到拆迁安置的困扰。
第三、资金的难题，随着住房保障结构不断进行调整，过去是以经济适用房，以限价房为主，这两类房子政府投入少一些，房子卖出去，资金就回笼出来了，下一步重点要以公共租赁房为主，这么大的资金占有量不管是财政政策，还是金融扶持政策，都没有到位。今年中央财政拿出1000多个亿，财政出了4000多个亿，远远不满足整个建设的需要。
第四、分配机制的问题。10月11号在湖南长沙召开保障性安居工厂质量和分配机制管理座谈会，李克强副总理特别强调，公开透明的分配机制，是保障房的生命线。政府建了这么多保障房，分配不合理不透明的话，成为投机的手段的话，可能社会舆论更大。不仅没有惠民反而起到反作用。现在住建部会同各个城市都在抓这个问题。前几天也在研究保障房怎么进行有效准入审核和分配的管理，这个难度也是非常大的。没有诚信系统，没有档案管理信息系统，这些基础的工作不具备的时候，我们很难做到公开透明。有一些领导也说了，一个家庭里面老婆都不知道老公挣多少钱。昨天跟北京市开会的时候，大家也在讨论，我们提出一个反向的思维，准入审核的时候很难审核收入，在查出力度上要上升到法律的层级，就像查酒驾一样。一旦骗购的话，也要进行惩罚，从这个角度来说，给社会形成一种威慑力才能解决分配公平的问题。现在保障房和商品房的差价是越来越大，当初设计限价房的时候，差距也在几千块钱。像北京、上海、深圳房价高起的城市，就不易推限价房。应该做纯粹的公租房，避免带来投资的机会，这样才不会骗购发生。我们也推广全装修的住房。
这个是两个保障房小区，右边是重庆保障性住房，按照这种装修标准，中低收入家庭就可以拿包就住。不可能让居民住户去装修。左边是石家庄廉租房，装修只有200块钱的标准，是一个简装修，这个投入就会很大。现在提倡保障性住房做全装修，但是这个全装修又跟政府在保障房的投入和预算上密切相关。我们看到有一些保障房开发建设单位都是国内大的开发商，就是因为政府预算很低，很多企业没有办法做到全装修。政府不能以压低造价，应该合理预算造价。
我们到沈阳看到一个廉租房项目，评价也很高，那个项目在装修预算上差了一点点的钱，开发商只做了大理石台面，就缺一个油烟机，和地下燃气灶，非常不方面。企业也不愿意贴钱做这个事，保障房的建设不能是无味的压低价格。这些问题现在领导也重视这个问题，我们全力以赴协同各个地方解决好保障房面临的一些问题。
第二、讲一下当前住宅产业化的现状，住宅产业化说了10几年一直是雷声大雨点小，直到最近一两年住宅产业化才形成一点趋势，过去房地产市场虽然规模很大，但是都是以开发商为主导，房价也比较高，建了房子不愁卖，开发商没有主动的意识用住宅产业化新型材料，我们从国家的层面来说，也没有相应特别大的激励政策，让这些企业去做这些工作。从其他各个国家推进住宅产业化发展快速时期，政府鼓励作用都是非常明显的。进入十二五时期以来，形式发展变化很大。从微观层面来说，各个地方政府也是开始高度重视住宅产业化的发展，现在已经有很多城市出台了住宅产业化指导意见。包括像深圳、上海、北京、沈阳、重庆、江苏等等，每个地方出台的政策，鼓励的激励机制是不一样，但是对地方推动产业化还是起到了很大的作用。下一步准备做政策的后评估工作，看那些政策能够发挥作用，那些政策留于形势，那些操作比较难。比如说像万科在北京做的，现在规委手续变更难度比较大，涉及到一系列的变更，我们要进行一些后评估。各级政府越来越重视，包括我们所在的深圳，还有沈阳。沈阳是建筑工业化首评试点城市，他拿出50平方米来建工业园，现在招商基本上是完成了，把过能领先的企业都纳入到产业园里面，光预制构件企业就有很多。在沈阳也成为产业链条的发展趋势，推动力度也是非常大。沈阳的优势市长亲自来抓住宅产业化，力度很大。影响住宅产业化能不能发展好，最重要的是领导的认识，在产业化是非常明显的。
第二、企业转型的热情是非常高涨，这个也是过去没有感受过的。这是我们在合肥召开的技术交流大会，没有想到专业性很强的交流大会，来了500多人，现场交流探讨，非常热烈。也在积极寻求往产业化方面寻求发展，我们也非常欢迎这样的企业投入到产业化的事业当中来。包括我们开了几次国际住宅产业化的交流，国外大品牌绿色节能低碳环保的企业，对中国市场是非常看好，他们到中国推广的时候，过去中国开发商不是特别的感兴趣，从最近这半年来看，会议的效果是非常的明显，经常是会下双方充分探讨，有一些当场就能达成协议。现在的企业家也在积极的往国家引导的方向主动转型，这个趋势是很明显的。
第三、试点项目引领效果突出，以PC预制构件生产方式，全国各个地方几百批次去参观考察，我们也非常感谢像深圳这样的城市，如果他们不去做领先的作用，推荐住宅产业化也是空中阁楼，没有项目落地，这些城市不断进行时间探索，不断的总结。
第四、住宅产业化基地，引领的效果是非常明显的，从2006年开始，国家发文审查也是非常严格的，一定是在行业里面能够引领行业发展，有强大的科研研发实力的企业，到目前为止5年才批21个产业化基地。这次会议的支持单位惠达集团也在积极申请国家住宅产业化基地，现在第一轮通过审核。
第五、标准化设计带动通用化的发展，这个正是我们推动的工作，还没有形成全国统一的标准化模式化，上午开座谈会，深圳要做标准化的工作。没有通用的标准浪费很严重，也没有办法形成规模化的发展，任何一个国家都有一个住宅建设发展的高峰期。过去10年，中国房地产业发展的高峰期，但是我们错过了好的时机，十二五期间有大规模的保障房建设，我们不能错过这一轮的发展机遇。我们希望在十二五期间以保障房为载体加快推荐住宅产业化发展进程。
传统的施工工艺和预制构件工艺对比。
这个也是预制构件，今天也有万科的领导在。上次去万科的时候，深圳万科有一个项目，原来万科项目里面投诉最多的就是外窗雨天渗水，这个技术难题总是得不到很好的解决，通过预制构件的生产方式，在工厂就一次成型，把外窗和外墙契合在一起，节彻底解决了渗水的问题。住宅产业化是有利于解决质量问题。
这个也是本月22号要去参观的项目，这是一个阳台预制构件，做的很漂亮。
这是国家住宅产业化基地，江苏新城，他们的模式在企业内部形成标准化的体系，从设计标准化，选材标准化，一直到最后的施工，所有的程序非常完善。在拿到项目之后可以立刻投入到施工，因为它不用再做设计了，有完整的设计图。在整个生产过程中，都是选好了所有的材料和布匹，他们的研发中心所有的材料都有，包括后期绿化的配置，都非常完备。比其他的开发商缩短半个月以上的建设周期，增强了市场竞争的能力。
这个也是住宅产业化基地做的更细致一些，在样板房里面，就标注了那些是容与渗水，这个也是江苏新城的样板房。我们看到这个瓷砖，从头铺到尾的时候，正好是铺完，没有材料的浪费。
CSI体系是引进日本的理念，百年住宅，结构可以支撑百年，但是里面的寿命只有10年20年，过去的生产方式，就把它埋在水泥里面很难更换。分离之后需要改造的时候，把这些东西抽出来进行改造，很方便的。
在合金公寓里面，也是打造精细化的设计，在70平米里面做了两居室，三分离的卫生间。
最后讲一下明年工作重点，为了推进住宅产业化，我们重点要做那些工作？
第一、抓宏观政策，前面说到各个地方出台了指导性的意见，从国家的角度来说，我们也在积极的研究出台新的72号文，出台十二五期间住宅产业化发展规划，通过这些规划，统领全国住宅产业化工作，也希望在明年召开住宅产业化会议，把这些工作布置下面去。
第二、抓标准，现在新的结构体系，新的技术材料发展很快，过去一些标准规范体系不适应新的发展需要。
第三、抓体系的建设，新型的结构体系，和不平体系，如何衔接的问题。现在在单向技术和材料上跟国际上并没有很大的差距，从整个体系来说，这方面差距是比较大的，没有形成一个合力。
第四、“抓保障”分层次住宅产业化。现在从各个地方以保障房为载体，中国之大也不可能全靠PC系统，这也是符合产业化发展需求的，包括做设计施工一体化太阳能的城市。
第五、“抓龙头”提高保障房设计水平。今年搞了保障房设计大赛，我们希望在下一步重点抓保障房设计。温总理也亲自抓这个事情。
第六、“抓基础”，基础就是材料。
这是山东锂诺瑞特，市场扩张也是很快。
这个是中外住宅材料绿色方面的差距，这是在美国大学学习的时候拍的。它做图书馆卫生间装修用了半年的时间，我们在学习的时候，一点污染都没有。材料安全环保方面差距还是比较大的。
这个是住建部目前做的重大举措，保障性住房建设材料部品采购信息平台。这个工作进展是非常快，部长很重视，7月份发文就研究系统网站的建设，8月份就试运行，9月28号启动。现在形成了五大门类，基本上是全覆盖的建材数据库包括基础建筑材料及设备，外维护部件，内装部件。
采购平台并不仅仅是为建材生产企业服务的，我们有八大用户，包括保障房建设的主管部门，规划设计单位，施工企业物业管理企业、还有专业人员、专家库，这个库为保障房服务不能有半点马虎。所有企业上交资料之后，我们要进行面审。同时跟各个行业协会，进行广泛的合作，我们入库的产品要求必须有国际级认证。把采购平台梳理一下是政府主导下的工艺平台，下一步打造成为中国优良部品库。第二建立公开透明的保障房采购机制，确保质量和性能，部长说采购平台也是反腐倡廉好的平台。大家知道保障房建设政府投资有一个巨大的利益链。第三就是门类齐全，第五价格优势，集团采购，质量严格把关，放心选用。和大家交流我们目前存在的问题和下一步的措施，也希望大家跟我们沟通，最后再次感谢各位领导各位专家各界朋友对过去长期以来，对我们工作的支持，谢谢大家！
主持人：谢谢文主任，分析保障房现在面临的一些问题，同时也表达了对中国住宅产业化未来发展的愿望，在国家相关政策不断的调节完善下我们一切都会更好。现在就让我们用热烈的掌声惠达集团的总裁王彦庆做演讲。有请。
宜居中国联盟理事长 惠达集团总裁 王彦庆
王彦庆：各位嘉宾女士们、先生们，大家下午好！首先请允许我代表惠达集团和宜居中国联盟理事会对出席论坛的领导嘉宾，媒体朋友们表示热烈的欢迎和诚挚的感谢。迄今为止惠达亚太住宅产业化，与宜居中国论坛已经举办了两年多，走遍全国10多个省市，在同一个城市举办过两次的除了北京就是深圳。这里是中国的设计之都，建筑装饰的大本营，是中国房地产业的发祥地，更是中国产业化最发达的城市。我也相信，今天在这里举办的2011宜居中国与住宅产业化年度论坛，一定会成为一个令人难忘而又成功的省会，对于本次论坛，住建部，住宅产业化促进中心，中国房地产业协会，中国建筑装饰协会，深圳市人居环境委员会，深圳市房地产协会，深圳市住宅产业协会给予了大力的支持和合作，在这里我代表论坛理事会表示由衷的感谢。
即将过去2011年是很不平凡的一年，相信也是在中国发展史上具有重要意义的转折期，欧美债务危机中国经济的宏观调控，使得房地产行业上下游企业包括开发商，建筑装饰企业，建筑家居企业都面临着严峻的考研。从另外一方面来讲，住宅产业化和保障房建设从今年开始进入前所未有的发展轨道，对于我们来说，这是既是一个困难重重的时代，也是充满机遇的时代及以日本为代表发达国家，发展绿色环保家居方面，有许多值得我们学习和借鉴的经验，惠达在这方面拥有丰富的资源。为此我们于2年前开始发起了住宅产业化论坛，主要目的就是搭建中国地产与国际交流并合作的平台，引进国外先进的理念和经验，使我们的住宅产业化，与绿色低碳经济步伐迈得更快。今年出在论坛的基础上，又倡议宜居中国联盟，参与联盟的对象包括相关政府部门领导，地产企业建筑企业、媒体及有关研究机构。主要活动内容包括两项一是举办联盟当中地产企业建筑装饰企业与建材家居供应商部品商洽谈会，打造合作供应的产业链。二是建立专家委员会，利用日本及国内顶级设计师为大家提供小户型综合解决方案。今天我们将为联盟2011年度最佳合作伙伴进行颁奖仪式。在搭建合作平台的过程当中，惠达集团也在不断的转型。目前惠达的业务板块由三部分构成，首先是卫浴陶瓷业务，现又有17条天然气，生产规模据第一。其次是家居业务，总投入1点多亿，产品包括浴室及各类产品，今后几年成为和卫浴并驾齐驱的主体业务。目前以建材市场为主题，建材家居模式，将随着住宅产业化推进逐渐萎缩，我们开始摸索新的建材家居模式。以上业务板块的基础上针对住宅产业化和保障房建设的需要，我们与国内外专家和设计机构合作，研发出符合中国国情的解决方案。与此同时我们专门开发了为保障性住房提供的产品，我们称之为惠达一品，简单说就是适用好价值合理，这两项受开发商的欢迎和政府的欢迎。到目前我们也和政府保障部门都建立了长期密切的关系，我也很希望有更多的企业加入到我们这个平台当中，并与社会各方建设密切的关系，为推动中国住宅产业化发展，与保障房建设，打造宜居中国，实现上下游企业合作供应做出新的更大贡献。谢谢大家！
主持人：谢谢王总，此次论坛也是在深圳来召开，深圳作为改革开放以来飞速发展的缩影，经济走两也是位于全国首列。下面让我们有请岑岩为我们作《深圳市住宅产业化的经验与思考》主题演讲。
深圳市人居环境委员会人居建设发展处副处长 岑岩
岑岩：尊敬的文主任，尊敬的各位来宾各位朋友大家下午好！今天我非常高兴有机会能在这个场合和大家一起分享深圳市住宅产业化有关经验和教训。今天这个论坛上，我先讲一个小插曲，我看到宜居中国这个题目起的很好，我先从宜居这个地方来讲一下，大家接触比较少一点。我们广东省委书记汪洋同志专门在两年前提出了要假设移居广东，当时在全省轰轰烈烈开展移居城市的活动。省委省政府很重视这个世亲，专门制定了行动方案，而且各地全部把它纳入考核，这样经过认真的研究觉得这个移居城市可能是下一步城市发展非常重要的环节，从移居城市来看，我们也提出来，深圳应该提出比全国更高水平建设标准，特别是在城市精神文明的建设，创业建设，包括低碳生态城市建设都要取得相应的进展。经过多方的努力，深圳目前在全国移居城市建设方面也取得非常大的成绩。深圳在1992年就获得联合国最佳人居奖，在2001年就获得中国首批移居城市奖、在2010年南山文化中心，获得了建设部范例奖。目前在这方面的工作也做了非常多的工作，特别是在宜居社区和绿色社区方面，取得了很大的成绩。主要体现在以下这几个方面。
第一、深圳市的房地产市场发展比较成熟，人均居住面积居于全国的领先水平。
第二、环境保护也卓有成效。
第三、初步形成万络按照省里面统一部署，共建设335公里。
特别是非户籍人口，还有一定的差距。第二原特区内外基本公共服务发展不均衡。特区外的公共服务水平有了明显的提高，但是距离特区内仍有相当大的差距。水和空气环境治理任重道远。户籍人口还比较少，深圳是比较特殊的人口结构。
讲一下深圳住宅产业化的实践和下一步发展思路，住宅产业化实际上是从1999开始，已经一个轮回了，工作开展始终没有达到应有的高度和水平，文主任讲的非常对，我们也不断思考这个问题。最近也到香港和新加坡进行考察，这两个城市给我们的经验都是证明这一条。在住宅产业化和建筑工业化发展初期阶段首先是政府投资保障性住房。由于政府投资的项目，形成了强大有效需求，这样就形成产业链，比如说住宅产业和工艺华的设计，包括构建的生产，按照以及质量监管等等一系列的产业链是通过政府投资形成产业链，我们欠缺这一条。深圳是从2002年开始，出台了住宅产业化小组。开展这个主要经验和做法，还是紧紧抓住保障性住房建设作为龙头，为了加快建设速度，深圳建设BT和BOT模式，总共是两万多套保障性住房。通过这一系列的手段。
深圳保障性住房建设基础比较扎实做的时间比较长，相对有经验，我们在这方面做了很多的常识。第二在保障性住房建设当中积极推展产业化方式。原来大型经济适用房都采用节能等系统。万科08号地块是保障性住房建设非常经典的案例，整个08号是策划有5年多的时间，总建设面积20万平方米，在这个保障性住房里面，就安全文主任促进中心的指示积极探索体系建造技术，比如说学习和借鉴香港公法，先立外墙，使得建筑成为一个主题，使施工进行。目前通过万科08号地块，给深圳市住宅产业化下一步积累了丰富的经验，我们准备进一步加强项目的推广，能够有更多的地块采用先进的技术，能够带动工作开展。万科在深圳起源，在深圳进行了很多产业化的探索，也是我们的楷模企业。还有一点，在巨龙山保障性住房，从建筑结构，电器、交通安全等方面提出了有效的建设目标，另外政府还积极开展示范项目引导。总建筑面积超过1000万平方米，深圳市成为国家可再生能源城市。深圳培育两家住宅产业化示范基地。业务得到了飞速的发展，这个也是给我们的论坛，包括文主任倡导信息采购平台是很好的案例，另外深圳还创建了29个市级示范基地和项目。我们还积极常用人工实地，太阳能路灯等，示范节能项目。在2011宜居中国与住宅产业化年度论坛，万科都纷纷表示，推进住宅产业化，作为主要任务。推进住宅产业化良好的愿望。2006年出台深圳特区建筑条例，对于太阳能运用做出了明确的要求，2009年深圳市出台建筑废弃物减排，明确推行商品房，经济保障性住房原则上进行一次装修。2010年度保障性住房条例，也对建筑节能环保进行明确的要求，另外深圳市还制定了生态文明纲要，和住宅产业现代化的若干意见政府文件。深圳市在研究制定标准体系和标准部品方面做了很大的努力。这个课题将来做完以后，可能会极大促进深圳市标准化设计工作，另外在积极推进模式协调标准。我们也准备在标准体系研究完毕以后，实施保障性住房标准图库，用标准图库建设保障性住房，达到质量可控。下一步深圳市发展现代化的思路，第一整合资源，特别是整合绿色建筑，结合多种政府行政资源，提高转变生产方式的高度，认真研究和推进住宅产业现代化工作，第二率先在保障性住房里面全面推广住宅产业化，率先实施住宅产业化方式。根据研究香港的经验，要推进保障性住房里面的产业化建设，首先要实行户型的标准化，户型是产业化的基础，也是部品的基础。第二通过户型标准化实现厨房卫生间标准化，并且带动工业化。这个就是香港的经验，他们在香港直接用混凝土做为六面体，实现一次性安装。这样确保杜绝渗水，这是很好的方法。他跟我们国家整体浴室一样，也是有效的方案。声明：此文系搜狐家居独家原创稿件或者独家披露信息，版权所有，如需转载转贴或以其它方式复制发表，请与搜狐家居联系
第三、在保障房中逐步实现工业化施工，并且促进部品生产，质量监督等完整的产业链。还有争取政府出台，在北京和上海她们根我们交流完以后都及时出台相关政策，我们深圳落后与大中城市。
我们也建议国家出台奖励政策，并且在土地招牌挂上明确产业化要求，深圳在2006年对土地招牌挂做明确的要求，取得了良好的效果，这几年由于改革的原因有一些工作没有及时的跟进推广下去。
第四、对产业化项目在融资上予以支持。
第五、制定统一出台的标准体系，培育一些部品生产的骨干企业。组建大型产业集团，另外我们还希望建设国际级的住宅产业示范园区，能够建立公共技术研发平台，在住宅产业链做了这么长时间，住宅产业化研究工作很多时候还是留于表面。下一步会花大力气组建深圳市公共住宅产业化研发平台，吸引一些好的企业好的做法，在这里大家互相融合，能够结合成有机的整体。另外要学习日本零排放住宅，等先进的经验和技术。今天我就跟大家分享一下深圳市住宅产业化发展有关经验。谢谢大家！
主持人：下面有请杨家骥主任。
北京市公共租赁住房发展中心主任 杨家骥
杨家骥：尊敬文主任，王总各位来宾，各位媒体的朋友们大家下午好！我是来自北京市公共租赁住房发展中心，我们这个机构是只属于北京市住建委，今天非常感谢主办方，提供这样的机会和深圳同行以及各位来宾一起分享我们在北京市公租放当中的实践。目前全国正在大力建设保障性住房的阶段，文主任也跟大家分析了，按照现在十二五规划，首先在十二五期间要求新建3600万套的巨大规模。1000万套是提出来十二五的头一年要求新开工建设1000万套，这也是相当巨大的数字。100万套是北京市十二五期间的目标，这期间我们要建设100万套住房，具体结构50万套针对定制住房，另外20是面对公开的保障性住房。北京市保障性住房要建设开展20万套，公租放在所有配售保障性住房的60%，今年公租房的开工任务60万套，整个这个期间要达到30万套的规模。进度要求文主任也都介绍了，截至到10月底，全国的任务是顺利的完成了，北京市在9月末实现将近23万套开工规模，今年是比较大的开工量，针对目前的形式，我们感觉到对于所有参与到保障性安居工程建设各方，不管是政府，不管是企业，各方都面临是一个巨大的机遇，同时由于工程特殊性，工期、资金、土地都是非常苛刻，我们业面临巨大的条件，同时参与的各方责任也非常重大。北京公租放建设也给大家介绍一下，从北京市具体的开工建设从2009年的年底开始建设，2年多来，公租房建设趋势，也是呈现出以下几个特点：
第一、建设规模在成倍增长。2011年按照全国整体的要求，规模一下提升到6万套，而且在十二五期间确保每年规模的数量。
第二、建设主体呈现多元化趋势。
第三、公租房需求呈现多样化趋势。刚开始建设主要是针对社会公开配租的类型，从需求上看已经出现了细分的态势，今年北京市已经开始专门针对老年人公租房，同时也对青年人的公寓，出现了多样化的需求，对应的产品也出现了多样化。要求设计更加精细化。
第四、融资渠道呈现立体化趋势。刚开始资金都还不是很明确，从去年开始，财政支持力度逐渐加大，今年7月份正式成立保障性住房建设投融资平台，财政一次性投入作为基础。各方银行都纷纷参与到整个保障性住房融资区域。
第五、政策逐渐清晰完善。从2001年6月份建设部发出87号文，到今年9月30号45号文件相关政策出现了逐步完善的趋势。北京市2009年最早出台国家公租管理办法，2010年相关公租建筑技术标准，包括今年在45号文件以后出现实施细则。政策上也非常清晰有利于工作的开展。
思考与探索“讲规划、讲品质、讲配置”温总理视察保障性住房的时候，专门提出来，保障性住房讲规模讲品质讲配套，当时在现场直接讲这些内容，我们也进行了思考，我们觉得这个里面要解决量和质的关系问题。首先量在十二五期间数字也给大家看到了，规模就是要求在保障性住房当中有一定的比例，全国的目标要达到20%。目前北京市保障性住房占住宅的比例还不到7%。北京市现在提出来，整个保障性住房要在住宅比例中间超过20%，接近30%的数量，所以在相当一段时间内，为了达到这样的比例目标，还要持续建设的阶段。发达国家经验告诉我们，像德国保障性住房比例也都占到40-60%的比例，我们国家这一块，严格来说，欠帐还是比较大的。对于配套目前保障性住房户型都比较小，但是要求功能全，设施配套周边的学校教育医疗，包括交通这些配套要让老百姓感到方便。现在从北京市配租的情况来看，北京市在上个月启动公租房配租，从和老百姓交流的情况来看，现在老百姓最关心两个事，第一我公租房在的地段在那里？第二租金是多少？从现在跟配租人群交流情况来看，地段非常重要，周边任何设施都要有。租金也给我们很大的启示，整体配套确实很重要。
品质考虑，要求从设计施工，到监理到验收都要坚持品质第一。在这么大的规模建设上，进度要求这么紧的前提下，怎么保证品质？发达国家的经验经过梳理，也都是经历这么一个阶段，刚开始解决大量房屋需求量，由量逐渐转向品质，最终实现关注环境友好，资源节约，包括宜居的理念，这是整个发达国家的发展路径。经过这些梳理以后，最有效的途径，住宅发展实现产业化，实现建材部品生产，规划设计建造物流使用维护上下游各方各环节形成有机的联系，这是我们主要实施的有效途径。结合目前保障性大规模建设，保障安居工程现状来看，发展产业化目前真的是非常难得的时机，刚才文主任讲话的时候也提到，这次大规模建设，如果不抓住这个时机，以后很难再有这样的机会。把整个思考过程整理以后，我们觉得有这么几块：
第一、品质寿命周期的品质管理（立项—建设—运营—维护—拆迁）
第二、相得益彰的纵横立体管理网格。保障部门的横向精细化管理。（行业，纵向，宏观）
现在质量处定期对所有保障房进行抽查，形象的比喻这是一些点，以点的方式出现保障性住房要从系统上面，建立完整的体系，覆盖到点覆盖不到的面。同时还有一个第三方的力量非常重要，就是社会百姓的参与，舆论的监督，这也是非常重要的力量。整个住房保障管理的体系，应该是一个立体的网络。
第三、品质管理的关键环节。最主要是抓好事前的预控，抓好过程控制，做好事后的评估，使整个过程是不断优化和改进的过程，这个是我们重点要着手的环节。非常赞同岑处的讲话，每次我们到深圳来收获都非常大。刚才强调了标准化，我们也非常认同。所有产业化工作最核心最基础的工作，实际上都来源于标准化，所有工业化特点行为必须建立在标准化的基础之上，这个地方我们提出来构建北京市公租房管理化系统，以标准化的基础工作为一个核心内容，在保障性住房支撑体系里面目前是四个支撑体系。后面的工作由社会各方来参与里面，这个体系核心内容是有三项基本制度，这里边包括标准化设计制度，优良品库制度。
简要把体系框架给大家介绍一下。这个体系大概分了4个子系统。从设计子系统开始，设计是整个品质保证的龙头内容，这一块我们抓的是合格单位的梳理。第二提出来标准化设计的集成，这个内容目前已经实施完成了，黄色的内容，基本上是把初步的结果拿出来。这项工作从2010年的9月份已经开始启动了。得到了市委市政府的大力支持，市财政给我们投入了专项，支持我们这项工作的研发工作。目前我们也实施完成公租产品化的指南，所有参与公租放各方，不是找块地就完了，所有人要明确，建公租房项目必须要考虑方方面面，我们定义为公租房的白皮书，这个白皮书指导各方来建设。按照这个原则，把标准化的方案图集，下周就进入评审阶段。香港的经验新加坡的经验告诉我们，政府在这一块的主导作用里面，一定是把户型不断的优化，提供最优的标准化户型，这是我们下一步需要做的内容。这个里面我们已经深化到各专业水暖电器，接着往下去会和优良部品库对接。同时目前这么紧的进度，大量的规模，我们要规避容易出现的问题。
第二子系统是关于建造，有了好设计，能不能很好的实现。这个里面总体的思路就是把标准化户型对应建筑体系结构体系，有一个确定的指导性文件。目前产业化方式成熟的使用体系技术，我们拿出来，同时把这些技术所对应施工公法手册，我们也在完善。确保整个建造过程当中，让它实现高的品质。建造系统里面有一个很重要的关，就是“材料关”。我们和部里面采购平台制度，积极的相应呼应，在目前已经建立了北京市优良部品库制度。目前也是提出来，在全国平台上这些好的产品，符合北京市具体要求，我们都可以纳入到库里面，对于确保品质，降低成本，优良部起到非常很的作用。
第三子系统是关于评价。这一块也是我们不断改进建造过程很重要的方法，这一块，建立这么一个性能评价的制度。
第四，运营化管理，包括对人员的管理，物业的管理，都在信息系统里面有着充分的体现。同时我们把目前公租房建设当中的工作流程管理办法也形成标准化，指导全市公众。
优良部品文主任这边，住宅中心和北京市，把管理办法初稿拿出来，已经通过初审，最近就把它尽快修改完善发布这个文件。每一类产品都有严格的入库标准。
今天这个论坛非常好，我的体会也是一种PIPP模式的一个代表，我们在保障性安居工程建设里面，大家比较熟悉的是PPT模式，就是刚才讲的BT，BOT，都是PPP模式。很多情况下可能会出现一些市场失灵的情况，这个时候我们需要引入第三方的机构，比如说一些行业权威机构，他们在知识在权威性，在资源各方面优势充分发挥第三方的优势。政府也可以通过这样的平台，充分了解到全国的资料，同时企业通过这样的平台，了解到目前需求的情况。优良部品库的运行是在试点，现在选了有三个国字头的协会。这三加协会组成办事的结构，我们叫优良部品库的管理库，它对于产品的把关，包括建立入库标准，包括引入一些优质企业起到很好的作用。这是整个从去年9月份以后到现在的进展情况，刚开始2010年7月份，首先是把公租房建设标准拿出来了，然后出台了保障性住房规划建设，设计指导性图集，今年又在不断的丰富，今年的图集下周要进行评审。各个子系统建设工作已经全面展开，基本上初步成果都出来了。下面我把保障性住房里面进行产业化试点工作也做一个介绍。
两大块工作，刚才介绍的体系、建设是住宅产业化基础工作，我们觉得这一块非常重要，同时并行，打造基础不是一天的事情，同时还是要按照产业化的要求做一些试点，北京市界定2009年到2013年是试点期，全市整个试点规模是2009年10万平米2010年是50万，2011年是100万平方米。2012年达到460万平米。目前产业化试点业介绍一下，目前北京市主要推的是：
第一、混凝土装备式结构体系应用。
第二、关于预制构建的应用。
第三、四节环保技术的应用。
第四、装配式全装修。在整个工艺方式上面，也是要求各方按照工业化的方式来推进。
第五、标准化设计。陆续标准化图集出来了，下面推荐标准化设计制度。
在保障性住房里面推产业化也遇到一些困难。困难有几块：
第一、基本建设程序。目前我们遇到一个问题，保障性住房安居开工非常紧张，当年落实技术，当年要开工，很多都是要通过不断的优化程序，简化手续这样的手段，包括实施一些绿色通道，才有可能实现。要按正常的程序是很困难，在目前过程当中，由于具体实施产业化的内容还不是特别的清晰。比如说在保障房里面到底要实现那些内容，这个还没有严格界定下来，导致我们在土地招牌挂文件里面，没有办法把他明确的做进去。
第二、成本造价。这个在全国各大城市推的时候也是普遍的问题。我们在预制构件上面，普通阳台栏板，一块的成本可能是200元钱。如果在构件厂里面购买将近600元，这里边有成本造价的问题。我们要在规模上一定要上，整体的造价会下去。
第三、试点承担单位。真正能够实施，北京院其中几个所，设计承担单位比较有限。施工生产单位也有限。大面积项目铺开，队伍建设方面数量还不能应对目前的形式，另外供应的问题，我们这些构件厂能不能跟的上这也是问题。
第四、技术标准。按照传统的施工公法，现在改为工业化建造方式，是什么样的模式？比如说大型预制构件到现场了怎么接，谁来验这都没有实在的标准。包括现在在预制结构，万科汇报的情况，通过跟清华的合作，已经突破了60米，目前在试点80米以上的项目，这些标准如果不完善，可能在验收方面也会有问题。
第五、运行机制，前面也说到了，包括激励机制，如何把它能够有效很便捷的实施，让所有的单位都实施。其他单位能不能都能跟进，在政策出台，能够让他很顺畅实现，在机制上面还要进一步优化。
最后有这几方面的建议。
第一、花大力气夯实基础工作。
第二、在保障性安居工程尤其是政府投资项目中强制性推行产业化建设方式。
第三、政府引导，市场主导。
第四、充分发挥第三方组织的强料作用，搭建政府企业间共同推进产业化发展的平台。
第五、北京保障性安居工程的产业化试点欢迎有致力于在北京发展的优秀企业。北京今年也提出来，“北京精神，爱国、创新、包容、厚德”。谢谢！
主持人：下面有请谭宇昂，为我们做演讲。
万科地产高级经理 谭宇昂
谭宇昂：很高兴有这个机会跟大家分享万科在产业化做的实践工作，今天的汇报主要是分两个部分，第一是对住宅产业化的认识，第二是住宅产业化落实研究落地的情况。今年的增长也在10%的范围内，对于住宅产业化成为企业发展的战略，从这张图大家可以看到，三个齿轮，是我们现在企业最重要的目标，工业化是一个好的平台，通过效率提升的方式，利用规模限化的方式保证万科可持续的优势。落实到产品线上面主要是三块，一个是全装修，在2010年，万科主流产品，主流产品是非别墅产品之外。大家可以看到，刚才也结束到万科做精装修，按照各种风格也好，价格也好，分成各种的等级，所有产品都是精装修，老百姓自己装修房产生垃圾在2万吨左右。西南成都公司已经有工业化项目进入了。包括绿色项目，去年全国54%项目是万科申报的，今年到11月为止，已经到了64万平米。简单介绍一下万科工业化体系，大家都讲到SI的体系，S是指主体结构，I是填充墙。可以看到右边这张图，是SI的拆迁设备。内装像SI的一个分离，大家都知道，主体结构的设计年限是100年，管道维护，使用年限就是10年左右，把两者拆分，也是一个SI的一个代表。在保证主题设备不在破坏的情况下，进行升级，这也是非常好的事。住宅产业化主要是SI体系与PC技术集成。PC可以给室内装修提高好的平台。大家对PC不是很了解，这种结构抗震性能怎么样？在唐山大地震以后，大家对这个大板结构有阴影。国家抗震标准也进行了很大的改进，现在在于预制的方式，抗震性能是非常好的。在2008年之后，专家也组织了一个评审，一些主要措施是摇杆结束，还有隔震技术，采用工业化生产方式，可以保证混凝土的质量，抗震性能是非常好的。通过工厂预制节约资源。
这是SIPC发展体系的力量，这C级S级是万科企业内部等级划分，划分主要依据就是预制构件占整个结构的比率，最高等率是S级。它的预制可以达到80%，前面看到的表里面主要推的100万，主体结构是现交的。我们对于工业化的话，可以提倡绿色发展。右边这张图是现场拍工地的照片，常规生产方式，这种现象是根据工人水平不一样，是不可避免的。刚才文主任介绍到，万科的住宅都是自己的物业，所以我们对于投诉有长期的跟踪，在2008年以前，采用传统建造方式，万科投诉率到52%左右，最后降到零渗漏。房屋质量提升防火性能，还有隔声性能。对于企业来讲，我们也慢慢从销售制造向研技术的转型，截至去年万科作为房地产公司我们申请到了760项。我们公司内部每年成本增量在15-20%左右，这些照片都是我们在东莞拍的，这是现场实际的相片。
第二在产业化研究和落地方面的研究进展，这张图是万科住宅产业化研究进程，可以看到在1999年，就成立了万科建筑研究中心，在2006年正式开始建立万科住宅产业化研究基地。从2008年开始深圳和上海就陆陆续续以实验楼的基础进行试验项目的落地。我们也积极参与国内行业标准的制定包括大到国家标准，以及各地的地表，还有标准的图集。持续工业化的方式，积极待建保障性廉租房，这就是大家提到龙华08地块，我们采用工业化方式建造。
工业化是非常公正的，外墙是一块块装上去的。为什么说这个项目是工业化的集成呢？虽然有4000多户可是我们只有3000多种户型，其他全部都是一室的户型。外墙是预制的，楼梯是预制的。在基地已经建了一个S级柱子实验楼之外，把这个成功向一线公司做实际推广，这个图是我们和日本公司合作，采用叫做装配整体。可以看到红色的部分全部是预制的，包括外矿的柱子。现在已经突破国家相应规范的要求。包括像北京也积极待建保障性住房，这是北京市公安局开工仪式。这是在南京上访项目，解决1200户的住房。
这个就是在沈阳项目，我们请到了处里面的领导，建设里面的领导，清华大学的老师，行内专家进行评审。实现工业化技术的一个突破。
工业化就是标准化模式华，是很呆版的建筑，其实不是。
这是混凝土研究，我们对于各种花池也好，都实现了部品的手册。刚才讲到这是大钢模，这个在香港永的非常多。
这个基地是零碳排放。这是集装箱的多功能餐厅。集装箱是标准化程度非常高的，像一些廉租房的项目也可以用轻钢的结构用集装箱的形式进行建造。
这是最高住宅实验塔，上面装了一些风车，实现多种设备标准化实验。它有3米2的尺寸，在2008年汶川之后也用到了隔震的方式。在北京也在筹建北京绿色公园。这个基地的定位是绿色的，低碳的，包括绿色的储备研发的基地。谢谢大家！
主持人：下面宣读“2011宜居中国联盟最佳合作伙伴称号”的企业，首先是珠江地产。现在有请珠江代表孟凡生（谐音）先生上台领奖。
2011宜居中国联盟最佳合作伙伴 珠江地产
第二位是深圳市万科房地产公司，有请万科代表上台领奖。
2011宜居中国联盟最佳合作伙伴 万科地产
第三位获奖的企业是深圳市晶宫装饰设计公司，有请代表上台领奖。
2011宜居中国联盟最佳合作伙伴 晶宫装饰
第四位获奖企业是深圳市海大装饰有限公司，有请代表人上台领奖。
2011宜居中国联盟最佳合作伙伴 海大装饰
第五位获奖企业是嘉禾装饰集团，有请代表人上台领奖。
2011宜居中国联盟最佳合作伙伴 嘉禾装饰
主持人：这次2011宜居中国与住宅产业化年度论坛即将落下帷幕，衷心期望有更多的企业加入“宜居中国联盟”这个平台，为推动中国住宅产业化发展与保障房建设，实现多方供应作出更大努力，我谨代表主办方“宜居中国联盟理事会”、“亚太住宅产业化论坛组委会”向在座各位表示最衷心的感谢。感谢您的光临。在此，我宣布，2011宜居中国与住宅产业化年度论坛”闭幕。声明：此文系搜狐家居独家原创稿件或者独家披露信息，版权所有，如需转载转贴或以其它方式复制发表，请与搜狐家居联系
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