备受关注的《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(以下简称《办法》)终于出台实施。比照国家相关办法深入细化的同时，长沙市还制定了“房屋征收补助办法”、“房屋征收奖励办法”和“装饰装修补偿、临时安置费、房屋搬迁费标准”，与《办法》同步实施。
启动旧城区改建，需出具多项批文，还要纳入国民经济和社会发展年度计划。超过50%的被征收人有异议，就要组织听证会并修改方案。对享受城市最低社会生活保障待遇且房屋建筑面积合计不足45平方米的被征收住宅的所有权人，将实施最低面积保障，按照45平方米给予补偿。昨日，记者从长沙市政府法制办获悉，《办法》正式公布并开始实施。
收集修改意见、建议近三百条
据长沙市政府法制办介绍，《办法》以《中华人民共和国物权法》、国家《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规为依据，共计五章五十三条，第一章总则，第二章征收决定，第三章补偿，第四章法律责任，第五章附则。
《办法》征求意见稿形成后，先后征求了市直相关部门、区县(市)人民政府、内五区征收办、法制专家等多方意见和建议。并向社会公开征求意见及召开了专家论证会。收到的各类修改意见、建议近三百条。
因公共利益征房需要各种批文
在《办法》中，“对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建”列为了公共利益需要的一种。有专家认为，一些城市在“旧城区改建”的同时，把一些历史街区和老建筑也拆了，这恰恰是损害公共利益。长沙作为历史文化名城，应如何避免“旧城区改建”不致演变成损害公共利益？
据介绍，《办法》中专门设置了征收项目的启动方式和条件。这是国家《国有土地上房屋征收与补偿条例》未作明确规定的。因公共利益需要征收房屋的，需要提交的材料包括发展和改革部门出具的项目符合国民经济和社会发展规划的证明材料和项目立项批文、城乡规划部门出具的项目符合城乡规划和专项规划的证明材料以及划定的项目规划调查蓝线、国土资源部门出具的项目符合土地利用总体规划的证明材料和土地调查红线；保障性安居工程和旧城区改建项目还需纳入国民经济和社会发展年度计划。
超过50%是最低的一种标准
国家《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
而长沙市在《办法》中，将“多数被征收人”具体细化为“超过50%的被征收人”。据介绍，“超过50%是各种多数定义中最低的一种标准。”如果有被征收人有异议，可以提出意见。当提出意见的被征收人超过50%，就要组织听证会，由被征收人和公众代表参加，并根据听证会情况修改方案。
协商不成抽签决定评估
征收评估机构如何确定？国家《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条予以明确，即“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”。
按照省政府办公厅关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知，长沙目前在《办法》中规定，协商不成的，由市、县(市)房屋征收部门主持，邀请被征收人、社会公信代表等以公开抽签方式确定，并由公证部门对抽签的过程和结果进行现场公证。
据介绍，我省将来出台具体规章后，长沙市房屋征收部门还将根据其再制定具体实施办法。目前只做出了原则性的规定，要求市、县(市)房屋征收部门每年应当公布社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产价格评估机构名单。
低保户补足45平方米
此外，《办法》还特别规定，对享受城市最低社会生活保障待遇且在本市范围内房屋建筑面积合计不足45平方米的被征收住宅的所有权人(以房屋所有权证为准，共有产不分开计算)，实施最低面积保障，按照45平方米给予补偿。
但对被征收房屋合法面积和四十五平方米之差，不计算装饰装修、搬迁费等其他补偿，不享受奖励等优惠政策。
长沙市在《办法》中，将“多数被征收人”具体细化为“超过50%的被征收人”。据介绍，“超过50%是各种多数定义中最低的一种标准。”如果有被征收人有异议，可以提出意见。当提出意见的被征收人超过50%，就要组织听证会，由被征收人和公众代表参加，并根据听证会情况修改方案。
装修补偿、安置费、搬迁费均有提高
国有土地上房屋征收如何进行装饰装修补偿？临时安置费如何支付？昨日，长沙市政府办公厅下发通知，公布了国有土地上房屋征收装饰装修补偿参照标准(详见中缝D23、D24)、临时安置费标准、房屋搬迁费标准。各项标准均有提高。
装饰装修补偿两种情况
按照通知，装饰装修补偿有两种情况，一种情况是，今后被征收房屋价值评估中不包括装饰装修等价值的，其装饰装修等价值的补偿按此次公布的参照标准协商确定。协商不成的，可以委托对被征收房屋进行评估的原房地产价格评估机构评估确定；另一种情况是，被征收房屋价值评估中包括装饰装修等价值的，不再另行计算装饰装修等价值的补偿。
针对第一种情况，装饰装修补偿参照标准分为住宅、营业用房、其他非住宅(办公、生产、仓储用房等)3类。其中住宅类的补偿标准分为6档。墙面、天棚为普通抹灰，水泥或刷油漆地面，木门窗的住宅补偿标准最低，为0元每平米。而在补偿标准中最高档为550元每平米。据介绍，此前住宅类的最高补偿标准为420元每平米。
营业用房类和其他非住宅类的补偿标准也有所提高。分别从最高500元每平米提高到580元每平米；200元每平米提高到260元每平米。
临时安置费每户每月最少600元
通知要求，采取过渡安置产权调换方式补偿被征收人住宅的，对自行解决周转用房的被征收人，应当支付临时安置费；对已向被征收人提供周转用房的，在过渡期限内不支付临时安置费；采取货币补偿或者以产权调换方式交付被征收人现房的，不支付临时安置费。采取过渡安置产权调换的，其实际过渡期限自被征收人腾空房屋交付拆除之日起至产权调换房屋交付之日止。市区临时安置费标准按月计算，每月为被征收房屋评估值的4‰，每户(以房屋产权证为单位，共有产不分开计算)每月不得低于600元。据介绍，此前的标准为每月不得低于300元。
房屋搬迁费提高至每户800元
房屋搬迁费方面，除征收仓储、工业生产用房外，其他房屋搬迁费为每户800元，房屋建筑面积超过30平方米的，超过部分每1平方米增加8元搬迁费。据介绍，此前的标准为每户300元，超过部分每1平方米增加4元搬迁费。
货币补偿有所提高
此外，《办法》中，对于私有住宅房屋被征收人选择货币补偿的奖励也有所提高。如“上浮奖励”，按照该《办法》，对被征收房屋在提高成新的基础上，可再根据评估报告测算出的征收补偿单价适当上浮。上浮比例最高从原来的10%提高到15%。又如“寻找房源奖励”，对被征收人给予寻找房源奖励每户由原来的4000元提高到10000元。
有重大社会稳定隐患项目
政府应不作出征收决定
就《办法》中一些具体条款，记者向相关起草部门进行了咨询。
问：第四条中规定，“区、县(市)可以设立房屋征收实施单位。房屋征收实施单位可以接受区、县(市)房屋征收部门的委托，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。”这个“不以营利为目的的房屋征收实施单位”各区成立了没有，其工作经费由哪里来？如何保证其“不以营利为目的”？
答：区、县(市)可以设立房屋征收实施单位，但未做硬性规定。目前有岳麓区、雨花区等成立了。工作经费的来源以前有两种模式，开发项目由开发商负责；重点工程等财政性投资项目，按补贴总额的一定比例，纳入项目成本。为了确保房屋征收实施单位“不以营利为目的”，将沿用第2种模式。因为不存在“包干”，所以也不会以营利为目的。
问：在《办法》中有多条涉及到公布的问题，包括征收项目的房屋征收范围、房屋征收补偿方案、方案征求公众意见情况和修改情况等。这些内容将在多大范围内公布？以何种方式公布？
答：公布的范围为房屋征收范围，公布方式为在醒目位置张贴公告。
问：《办法》中规定，市、区、县(市)人民政府作出房屋征收决定前，还要按照有关规定进行社会稳定风险评估。如何评估？请谁评估？风险大到何种程度，就会考虑不征收或暂缓征收？
答：《长沙市国有土地上房屋征收社会稳定风险评估工作办法》规定，房屋征收部门应当深入实地了解房屋征收项目的具体情况，通过搜集相关文件资料、问卷调查、民意测验、座谈走访、听证会等方式征求被征收人、有关单位等多方面的意见，会同发展改革、国土资源、规划、环保等部门形成房屋征收项目社会稳定风险评估的初步意见。并组织维稳、信访、财政、法制、城管执法等单位和房屋征收项目涉及的街道、社区等基层组织以及相关专家进行讨论和论证，评估房屋征收项目实施的合法性、科学性、可行性及社会稳定风险因素的影响程度。形成社会稳定风险评估初步结果，报同级政府审查，审查通过后，出具房屋征收项目社会稳定风险评估报告。对于存在较大社会稳定风险隐患，矛盾问题一时难以化解，社会稳定风险评估报告建议暂缓实施的房屋征收项目，市，区、县(市)政府应暂缓作出房屋征收决定，并责成维稳部门制定和落实矛盾问题化解和防范的工作方案，及时排除化解矛盾问题，待时机成熟时再评估决策。对于存在重大社会稳定风险隐患和问题，社会稳定风险评估报告建议不可实施的房屋征收项目，市，区、县(市)政府应不作出房屋征收决定。
《办法》对比征求意见稿
《办法》：2011年1月21日前已依法取得房屋拆迁许可证项目、本办法施行前已经实施征收但仍未完成的房屋征收项目，继续沿用原有规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
征求意见稿：2011年1月21日前已依法取得房屋拆迁许可证或者按照《长沙市国有土地上房屋征收与补偿安置工作规定》(长政发[2009]21号)文件实施的项目继续沿用原有规定办理，但政府不得责成有关部门强制执行。
对比征求意见稿《办法》中删去了关于《长沙市国有土地上房屋征收与补偿安置工作规定》的表述。据介绍，今年10月13日，长沙市人民政府发布了一份《关于公布有关征地拆迁规范性文件专项清理结果的公告》，就现行有效的有关征地拆迁的规范性文件进行了全面清理，决定废止《长沙市人民政府关于印发〈长沙市城市房屋行政强制拆迁操作规程〉的通知》(长政发〔2005〕31号)、《长沙市人民政府关于印发〈长沙市国有土地上房屋征收与补偿安置工作规定〉的通知》(长政发〔2009〕21号)2个规范性文件。
《办法》：第四十条……补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。区房屋征收部门与被征收人签订补偿协议后，应当及时将协议报市房屋征收部门备案。市房屋征收部门应当制定房屋征收补偿协议的示范文本。
征求意见稿：第四十条……补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。区房屋征收部门与被征收人签订补偿协议后，应当及时将协议报市房屋征收部门备案。
对比征求意见稿，增加了“市房屋征收部门应当制定房屋征收补偿协议的示范文本。”据了解，具体征收一般由区、县(市)房屋征收部门组织实施，市房屋征收部门主要进行监督。由市房屋征收部门制定房屋征收补偿协议的示范文本，较能保障双方当事人权益。
对比征求意见稿，《办法》中增加了第四十六条“作出房屋征收决定的市、区、县(市)人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”
据了解，前款是为了体现先补偿后搬迁原则，后款是为了保障被征收人的合法权益，强调的关于暴力拆迁的禁止性规定。
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