家具和房地产是一对挛生兄弟，所以在分析家具行业的发展必须分析房地产市场的未来走向。

一、房地产市场目前正从第三阶段往第四阶段过渡

1、我国房地产市场发展的三阶段

从我国房地产市场自1978年发展至今已经经历了三个阶段，从可考证的历史数据分析，基本分为1978年至1991年的试点阶段，至1992年开始，公积金制度的全面推行，安居工程的全面启动，尤其是海南大开发战略的吹风行动，我国房地产市场经历了一次巨大的泡沫工程，据统计月投资增幅曾达到150％。自1994年开始，国家整体经济出现滞胀现象，尤其是房地产市场更是让很多人谈房色变。在1998年至2002年的五年中房地产市场在一级市场仍然经历了一次波澜不惊的小幅振荡期，2000年的高峰，随后的2001年，2002年的小幅下滑趋势，让市场有很多的期待。至2003年开始，中国加入WTO后的经济累计效应开始释放，以及中国对世界的承诺开始逐步兑现，金融政策也逐步放宽的条件下，刺激了房地产市场的大幅度投资，这在其他行业也得到了体现，2003年，固定资产投资增速明显，也直接导致2004年以后各项资源性行业大幅度涨价。2003年至2006年房地产经历了一次大幅度的投机与非理性增长阶段，2006年下半年的国家宏观调控的效果开始显现。

2、2007年房地产市场发展进入第四阶段

观点：2007年前的房地产市场属于大城市的市场，2007年后的房地产市场属于二三级小城市的市场。

支持观点：

1）宏观调控推动大城市房地产进入有价无市阶段

随着2005年至2006年我国房地产市场接二连三地在我国大城市剧烈的涨价导致大量投机性非理性发展，严重伤害了大部分的群众利益，并直接影响到经济的良性发展，国家2006年下半年的90/70政策以及随之出台的增值税政策的相应出台。宏观调控在06年年下半年开始显现，房地产市场的销售进入蛰伏期间，销售冷淡，有价无市，而整个媒体、学者、政府对2007年的房地产市场发展普遍看跌，大部分消费者对市场持悲观心态。总体上2007年的大城市房地产市场将延续2006年的冷淡发展。

2）六重博弈将继续，2007年的大城市房地产只能冷眼旁观

中央政府、地方政府、开发商、银行、投资（投机）客、消费者六重博弈将继续延续下去。博弈的结果是寻求一个大部分博弈角色获得最优方案。

六重博弈中除了真正买房自住的消费者外，其他五个博弈方都不希望房价下跌，中央政府希望房价稳定，地方政府、开发商、银行、投资（投机）客都希望房价有所高企。但是，虽然大部分博弈角色希望房价高企，但是，绝大多数的消费者对远期房价还是看跌，在2007年房价仍然高企的情况下，想获得很好的交易量是不可能的。2007年只能是有价无市，而从博弈论角度考量，房价稳定，消费者不购买是取得博弈平衡的最好解决办法。

3）房地产市场的热点将在二三级市场大幅启动，房地产市场进入第四发展阶段

在二三级市场随着消费的需求旺盛以及国家宏观调控的作用，二三级市场的房地产的大开发必然隆重启动并成为我国房地产投资与消费的热点。

第一、社会主义新农村建设在2007年必然进入实质性的操作阶段。社会主义新农村建设的成功与失败关键是农村人口的实质上城市化转移，而大城市的生活成本与文化氛围无法容纳也无法接受农村人口的转移，而二三级中小型城市是农村人口转移的最佳途径。

第二、农民工的选择促成了直接的消费需求。实质上，我国大部分农村青年都已经成为大城市里的农民工，经过8年左右的打工生涯，从大城市里学到了很多生存的本领，但是，当结婚后大部分人还是要面对家庭的问题，组建家庭，从笔者近期非正式的调查（至少非正式调查了上百人）得出，结婚后农民工9成以上会选择在城市里安家，而他们能够安家的城市就是离他们农村比较近的县级市或地级城市。

第三、现阶段新农村建设进入实质实施的地区已经开始显现效果。国家一系列政策都在降低农村人口的负担，并提供了生活医疗社会保障，这将大大降低农民工的生活负担。笔者近期从江西、安徽、浙江到江苏走了一圈，发现大部分县城的扩展规模每年都以30％以上的规模在扩展，尤其是商业房地产和住宅房地产。

第四、地方政府的推动。国家宏观调控出台的所有政策都是基于大城市的房地产过度过快发展而做出的调控政策，但是，针对，二三级城市中央政府还是希望通过房地产的发展带动新农村的建设步伐，地方政府正可以借此机会大做形象工程，做好地方政府的新农村建设政绩。尤其是在县级城市，地方政府与银行的关系非常密切，凡是地方政府想推动的事情，可以让100万的资本翘动1个亿的项目，所以，地方政府的推动必然会加快房地产的开发进度。

第五、目前，二三级市场的房价还比较低，成长潜力大。

总之，二三级市场的发展对国家、地方政府、房地产开发商、消费者以及投资者都比较有利。所以，随着国家宏观调控的进一步加剧，社会的资本资源必然流向二三级城市，二三级市场成为房地产投资消费的热点成必然趋势。这个热点，将在2007年就会兑现，而在2008年将达到最高点。

二、一级城市受房地产拖累，需求不增反降

房地产市场在2007年的惨淡交易将直接影响到家具行业的需求，在家具行业绝大部分的消费来自于新购房的消费，尤其是品牌家具。然而，从博弈角度考量一级城市的房地产市场，在2007年房地产交易会非常平淡，这些数据从2006年的下半年各地交易状况就可以推断出来。受房地产市场的影响，家具行业一级市场的消费必然下跌。另外，我国传统习俗认为2007年是盲年，不适宜结婚，这将进一步压制家具市场的消费。2007年，一级市场的家具需求将没有牛市，有的只能是熊市。各家具企业要想在2007年分一杯本就缩小的羹将难上家难，一级市场的竞争将会比2006更加惨烈。

三、二三级市场的家具需求风景独好，但井喷式发展要等到2008年

按照正常的资源配置流动，2007年的家具需求在二三级市场理应出现井喷式发展，但是受到一系列因素的影响井喷式发展要等到2008年。

首先，在2007年资源配置的重新分配与得到大多数投资者的认同需要一个过程，2007年是一个二三级市场的房地产投资价值逐步被认识的一年，相信投资价值被大部分人认同要等到下半年。

第二，房地产开发有一个周期，虽然，现在已经有很多开发商在开发，但是，拥有先进开发理念并具有雄厚资本实力的开发商介入二三级市场的时间比较短，开发需要一个周期，2007年虽然资源已经开始重新配置，但是，大部分房地产还无法投入使用。

第三，盲年不结婚的习俗对二三级消费者的影响力要远大于一级城市。在二三级市场房地产发展带动下理应取得比较好的市场需求，但是，受到盲年不结婚习俗的影响将制约大部分结婚买家具的消费者。

第四，2008年家具行业在二三级市场井喷式发展无法阻挡。好年头，奥运会，房地产开发周期等诸多因素必然促成2008年的井喷式发展。

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