石市近年来房价走势如何？今年房价会涨会跌？年内会不会出现最佳购房时机？昨日记者从石家庄市房地产业协会新鲜出炉的《石家庄2011——2012年房地产市场基本情况分析及预测报告》（下简称《报告》）中发现，去年石市商品住宅量跌价涨，高端项目开盘多，拉高去年房价涨幅。石市房协预计龙年石市房价有望稳中微涨，全年成交量预计在500万平方米以内。
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去年商品住宅上市增24%，成交量降3%
《报告》显示，石市去年共批准住宅预售项目125个，共计34777套，427.56万平方米。按面积计算，与2010年同期相比增加24%；但商品住宅成交量却小幅下跌。预售备案共计315.51万平方米、27346套，面积比去年同期下降5%；此外，现房销售共计12.21万平方米、988套，面积比去年同期增加73%。以预售备案加现房销售面积合计，石市2011年住宅成交量共327.72万平方米。对比2010年石市338.63万平方米的成交量，2011年商品住宅总交易量同比下降3%。
商品住宅房价去年涨了9%
数据显示，2011年石市预售商品住宅均价为5164元/平方米，同比2010年的4751元/平方米上涨了9%。其中，现房销售均价为4781元/平方米，同比2010年的4788元/平方米降了不足1%。
从石市近五年间商品住宅均价走势可以看出房价一直处于上升通道。数据显示，2009年商品住宅均价4256元/平方米，2008年商品住宅均价4069元/平方米，2007年商品住宅均价3725元/平方米。
石市房协副会长兼秘书长李水源表示，因为现房销售量占总销量只有4%左右，比重很小，且价格变化极小，基本可以忽略不计，因此石市去年商品住宅的价格总体上涨9%。
商业项目上市量同比增幅超250%
报告数据显示，2011年商业营业用房预售备案面积共计32.86万平方米。对比2010年预售备案面积13.08万平方米，去年商业营业用房的预售面积同比增幅为251%。
从交易价格情况看，2011年商业营业用房预售备案均价为12911元/平方米，2010年为12810元/平方米，增幅为10%。其中，商业用房的现房房价增幅迅猛，2011年现房均价为21249元/平方米，2010年仅为9351元/平方米，同比增长227%。
二手住宅交易量同比跌30%
去年，二手房住宅交易量遭遇重创。《报告》数据显示，2011年住宅二手房交易量为89.44万平方米，2010年为127.97万平方米，同比下降30%。
从价格变化情况看，2011年石市二手房均价4671.18元/平方米，2010年均价为4348.86元/平方米，二手房价同比上涨7%。此外，2009年石市二手房均价3587.58元/平方米，2008年石市二手房均价3429.81元/平方米，2007年石市二手房均价3139.99元/平方米，五年间石市二手房均价上涨了1531.19元/平方米。
分析
投资或投机性购房受到遏制
“2011年房地产市场调控在石市已显现出了明显成果”。结合去年的市场整体数据，李水源介绍说，商品住宅和二手房住宅成交量的双双下跌，表明石市的投资或投机性购房已受到遏制。
另外，虽然石市房价还在上涨，但涨幅已明显下降，达到了石市政府预定控制目标。按照国家统计局公布的70大中城市价格指数显示，石市房价同比涨幅4%。而根据石市住房部门的统计，商品住宅涨幅8%，二手房住宅涨幅7%，按加权平均法计算，实际涨幅为7.84%。房价总体涨幅没有超过10%，达到了政府限制涨幅10%以内的调控指标。
李水源表示，去年5月份之前，因调控呼声较高，舆论造势强大，房价处于下降态势，1-5月下降了0.66%，5月份之后才逐渐上升。这主要是因为下半年高质量的楼盘开盘数量多，直接提高了整体房价。
李水源说，宏观调控成果的另一表现是，投资性购房的资金流向转到了商业地产。
展望
今年交易量有望达500万平方米
石市房协预测：2012年石市住宅交易量预计稳中有升，增幅在10%左右，年交易量预计在450万至500万平方米之间。
李水源介绍说，这主要是因为石市改善性潜在需求量大且稳定。目前石市登记在册的私有住宅5068万平方米，共计61.6179万套。其中上世纪70年代以前的房屋26.7028万套，1532万平方米，这已成为住房改善性需求的主力。如果市场和政府平分这部分需求，要在二三年内实现住房改善，则石市每年约有300—400万平方米的市场需求。
此外，石市每年还有年轻人婚房等刚性需求约150万平方米的需求量；以及每年新毕业的大专院校毕业生、外来创业经营人数不少于5万人，这部分是所谓“纯刚性需求”的人，除通过租房满足其需求外，每年至少也有约几十万平方米的购房需求。
李水源解释说，若遇政策调整松绑，投资性购房回归，则需求量会增加。
预计今年房价稳中微涨
石市房协预计2012年房屋均价应是稳定中稍有上升。
李水源介绍，支撑石市房价将在稳中有望稍有上升的理由是：由于金融政策的调控，开发企业资金紧张。而正常情况下，供应量和需求量之比为1.3-1.5：1，房价趋于平稳。2011年的供需比为1.46：1，仍有8%的涨幅。因此，如果今年楼市没有充足的供应量，房价仍然会上升。若要求价格稳定，控制涨幅，应保证开发企业的资金需求，振兴土地市场以保证商品住宅足够的供应量。
此外，CPI的居高不下，使房价构成的成本要素价格不断提高，基本包括：土地成本、资金成本、设计成本、原材料成本、施工成本、管理成本、政策性税收和行政收费成本等等；而10%的廉租房和公共租赁住房的分摊比例，也会加大商品房的成本。开发企业会把分摊的成本加入到商品房价格里面，拉高房价。这些因素都支撑着今年房价不会出现下跌。
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