相对于西安房地产一级市场，西安的二手房市场处于“不温”状态；而相对于其他城市的二手房市场西安则处于“不火”的状态。在这种不温不火的状态下，市民急，房地产商急，政府也急。据初步统计，西安现有成套、完好、具有独立产权、可以上市交易的房屋约７０００万平方米，但近３年的交易量都没有超过５０万平方米，仅占存量房的０７，相当于一级市场的１０。到底是什么原因致使西安的二手房市场发展如此不尽如人意呢？四大“瓶颈” 扼制发展业内人士认为，制约西安二手房市场发展的因素很多，但主要原因还是在于房产产权不清、各种税费太高、审批手续复杂。有人把其总结为四大“瓶颈”：一是产权办理跟不上市场发展的需求，致使许多房屋因为没有
房产证而无法上市交易。二是税费过高。到中介公司办理一套房屋交易，除了交易服务费外，业主还要交纳产权转移登记费和契税，各种繁杂的税费让不少购房者望而却步。三是银行“惜贷”，申贷难度加大。２００４年，国家对房地产开发信贷规模采取了适度紧缩的调控政策，大部分银行在二手房贷款方面都采取了相应的措施，虽然在一定程度上打击了购房投机行为，但也使购买二手房的申贷难度加大，抑制了一些真正的购房需求，直接影响到部分二手商品房和其他二手房的交易。四是市场不规范，鱼龙混杂。如２００４年出现的一些中介公司卷款私逃、挪用客户房款等一系列恶性事件，导致人们在走进中介公司时总是抱着怀疑的目光和不信任情绪。鱼龙混杂、市场不规范成为影响中国二手房市场健康发展的最大隐患。四项对策 酝酿突围二手房市场是整个房地产市场繁荣和可持续发展的重要组成部分。对于西安二手房市场不温不火的现状，据悉，有关部门也正在加紧研究讨论相应的对策，日前，记者从西安市房屋管理局相关人士那里得知，西安市将采取四项对策，酝酿西安二手房市场的突围。首先，制定鼓励房屋二级市场交易的政策。清理影响已购公有住房上市的政策性障碍，除法律法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自设置限制条件。个人拥有的普通住房，转让时免征土地增值税。以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。积极培育房屋租赁市场，对个人按市场价格出租的住宅，严格按照国家有关税收优惠政策执行。其次，建立有效、方便的有形市场。实行房产交易与权属登记属地管理。按照统一政策、统一程序、统一市场的原则，将单批房改单位的房产交易与权属登记纳入所在城市，执行当地政府的有关规定，统一登记管理，统一上市交易、统一物业管理政策，尽快实现单批房改单位与所在城市房改政策的并轨。三是加快推进公有住房售后物业管理的市场化。改革目前继续延用的售后住房物业管理的福利化做法，有条件的地方可将供暖、供电、供水、供气及物业管理补贴等逐步纳入职工工资，变“暗补”为“明补”，促进住房二级市场发展和物业管理的市场化。最后，规范发展市场服务。加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理，规范房地产中介市场，严格中介机构和中介从业人员市场准入制度，健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。红火尚需时日，但相信在政府这只“有形之手”的调控下，西安的房地产二级市场该会向前大大地跨出一步。本报（三秦都市报）记者 田红梅
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