严格讲只有房产证、土地证上的产权人才有对该房屋的处分权，即租赁权，出售权。
你的情况很麻烦，如果产权人是王先生，那么他签张先生名字的行为显然是动机不纯，此行为没有法律效力的，你可以到房屋所在地法院提起诉讼，告其欺诈。
如果产权人是张先生，那么你必须有证据证明张先生知道王先生的这个代签行为，并且他承认王先生的签字有效，即予以追认。这样你可以到法院主张张先生退还你的保证金。
当然，具体的法律操作流程，你还是咨询一下当律师吧！