谈我国房地产市场发展的几个问题近几年，中国许多地区房地产价格快速上涨、持续攀升。针对这一问题，政府出台了许多措施，许多学者也纷纷献言献策。本文就房地产价格上涨的真正原因、房地产业的暴利是否能够消除、物业税的开征能否降低房价、政府调控房价的着力点等问题提出了个人的看法，以图抛砖引玉，与大家讨论。 　　一、房地产价格上涨的真正原因 　　在讨论房地产价格上涨的过程中，许多人把房价上涨归因于房地产商哄抬房价、国内国外游资的炒作等等原因。然而情况真的如此吗?笔者认为，房地产价格上涨的真正原因在于快速增长的巨大的需求与缓慢增长的供给之间的供求矛盾，这种价格上涨恰恰体现了房地产这种商品的价值回归。 　　众所周知，在完全竞争的市场结构中，均衡价格是由市场的供给和需求共同决定的。虽然在现实中，完全竞争的市场结构并不存在。但这里我们讨论的是全国范围内房地产价格的平均水平，这与完全竞争的市场结构相类似，因此我们可以借助这个模型来分析中国房地产价格的变化。 　　首先从需求方面来看。影响需求的因素包括商品的价格、消费者的收入、相关产品的价格、消费者的偏好、消费者对未来价格变化的预期以及人口因素等等。一般来说，商品价格上升会导致需求下降。然而，这是有条件的。条件便是影响需求的其他因素保持不变。如果在商品价格上升的同时，其他因素也发生了变化，并且其他因素变化的影响要大于价格变化的影响，那么，即使商品的价格上升，需求不但不会下降，反而会上升。这个原理，恰恰揭示了近几年中国房地产价格不断上涨而同时需求却不断扩大，从而导致房地产价格的持续上升的现象。从收入角度看，中国人均GDP已经超过了1000美元。消费者收入的增加无疑会大大增加消费者对一些高档商品的需求，例如汽车、房屋等等。然而这还不足以解释收入对房价的影响。收入对房价的影响还有中国特有的特点。中国居民收入分配地区差距大、城乡差距大的特点决定了在一些中东部大中城市的居民收入要比全国平均水平高出许多。同时，中国居民收入高收入阶层与低收入阶层大量并存，高收入阶层的绝对数量为数不少。另外，随着中国经济的持续发展，一个庞大的中产阶层正在形成之中，这都造成了在一些中东部的大中城市中对房屋的大量需求。许多人喜欢用房价与居民收入之间的比例的国际比较来说明中国房价畸高，并且得出结论——中国房价太高了以至于中国人买不起房。实际上绝不能简单地套用这一比例。因为中国人的购房消费还有另外两个特征，即代际收入消费和永久收入消费。这两个特征使得中国居民的
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