商业地产运作的关键点探索 城市化进程的加快，必将推动商业的繁荣，而商业的繁荣又将催生商业地产业的成长与壮大。今日之中国，恰逢商业地产蓬勃发展之时，伴随着的理论探讨也就应运而生。本文围绕商业地产运作的几大关键点提出些许想法，期冀与业内人士交流讨论。 　　从某种意义上讲，商业地产运作是一项非常复杂与专业化的工程，其涵盖的流程相比住宅开发运作更具广泛性与多元化，涉及的工作流程不仅在于设计、建设及工程方面的技术性，更在于地块分析的专业性、概念设计的创造性、招商执行的策略性，还涉及商业经营管理的持续性等。下文主要针对商业地产运作的几大关键点展开讨论。 　　一、地块分析 　　零售业有句经典名言，“商业企业成败的关键第一是选址，第二还是选址，第三仍然是选址……”。我认为此话对商业地产开发将起到重要的提示作用。 　　商业地产物业其主要使用对象就是商家，商家重视的问题必然成为商业地产开发商慎重思考的问题。更为重要的是商家考虑的仅仅是其经营的某一业态，具有单一性，其选址指标相对容易量化（过店人流量、城市收入水平、城市消费指数、商圈范围内人口总量以及特征、交通条件、竞争环境等）。而地产发展商一般要着眼于业态组合的复杂思考，选址的考评要素也就趋向多元化，故其在选址这一环节应投入更多的精力来研究。于是地块分析就成为商业地产开发的关键点之一。 　　地块分析不仅要研究客观的土地价值（投入产出测算），所属商圈的特质（商业定位初始概念），还
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