2013年第六届AHF国际酒店投资峰会
——分论坛二：酒店合理成本与最佳设计之间的平衡与优化
时间：2013年9月5日下午
主持人：李鹰 赫希贝德纳联合有限公司 董事合伙人
赫·室上海公司 主事人
对话嘉宾：茱莉 BBG—BBGM 董事长
韩文静 富力（北京）地产开发有限公司 副总工程师
刘珂 意境（上海）建筑设计有限公司 副总经理
阮宜铃 绿城集团 副总经理
沈玉峰 AAI国际建筑师事务所 项目部总监
尹筱周 北京银泰置业有限公司 总经理
杨志军 合肥港荣酒店管理有限公司 总经理
主持人李鹰：其实今天看见这个场面还是挺有压力的，但是好在我们今天主办方给大家请到了都是非常重量级的在这个行业里面的专家，很资深的，下面我给大家介绍一下我们今天参加这个论坛的各位。BBG—BBGM董事长茱莉，富力（北京）地产开发有限公司副总工程师韩文静，意境（上海）建筑设计有限公司副总经理刘珂，绿城集团副总经理阮宜铃，AAI国际建筑师事务所项目部总监沈玉峰，北京银泰置业有限公司总经理尹筱周，合肥港荣酒店管理有限公司总经理杨志军。
今天讨论的这个话题，主办方其实很早就提出这么一个话题，是讲“酒店合理成本与最佳设计之间的平衡与优化”，这个话题其实非常大，包括之前我们这些嘉宾之间互相在讨论的时候，其实已经有一个非常激烈的讨论和碰撞在里面，刚才我们开玩笑在讲说，其实下午这个环节甚至都不用做，我们把之前大家讨论的时候很多话题拿出来给大家回放一遍，就已经是非常精彩的了。
这个大话题来讲，其实有三个比较关键的方面，第一个，合理的成本，作为任何一个酒店的项目投资来讲，可能单独的酒店的投资或者一个综合体里面酒店作为一部分，这个投资如何合理、使它的成本如何合理是一个方面。第二个方面，不像上午讨论那么多话题，好像讲的是很大的、很宏观的东西，而是讲到咱们到了具体项目实施过程中，作为设计方，从建筑设计、景观设计、室内设计各个方面很多的设计，这个方面如何在这个范围之内把它做到最佳的或者最合适的，这两个之间如何达到平衡和优化。
关于这个问题其实往里面具体来讲会有很多很多细节上的讨论，就这个方面我想咱们下午的话题可能先从咱们如何制定合理成本的方面，就是从咱们酒店的业主开发商，从这个角度请他们来谈一下在这个方面他们对这个问题的认识和看法。按照顺序，可能先请富力集团的韩总谈一下对这个方面有什么看法。
韩文静：首先非常感谢大家给我们这个机会跟大家交流，可能会下下我们也会就酒店的筹建成本以及设计之间的平衡再进行比较深入一点的交流，因为时间有限我就简短截说。从酒店定位开始说，我们酒店一旦确定要做这个酒店是什么样的品牌之后，确定必须要在这个位置做了之后，我们就要进入一个真正的前端的建筑和安装筹建部分非常非常关键的一个部分，因为我们酒店，特别是这种品牌酒店遍地开花，至少都是上亿，甚至有的十几亿，整个酒店来来往往的人几十年也有好几亿了，谈论这个成本是一个非常有责任性的话题。
我从后端开始说，咱们一旦确认刚才说确定这个品牌、确定这个位置、确定档次，一旦定了之后其实有一个大的预算成本就应该在业主的脑子里面要形成了。打个比方，比如说万豪，在一线城市里面，从业主的决心来说，肯定要做成一个至少要达标的项目，甚至于有的业主决心比较大，想要把它做成这个位置的地标，它可能投入的就更多一些。大家可能会想一些比较具体的数据，比如一个万豪，这个是非官方的数据，是因为建了比较多的酒店以后成本的梳理也有一定的数据在这儿，有可能是在9千到1万2以内，还有可能比这个还高。这个成本定了之后就要把它切分了，我们说建一个酒店你要把他建起来，首先是有很多专业，整个一栋楼，就像刚才例如主持人所说的那样，是在综合体里面吗？是独立的吗？是度假酒店吗？是商务酒店吗？整个定位完之后就要剖析每个方面，首先得有建筑、结构、机电、景观、装修、标识、厨房，有的业主把它列为运营部分，叫开业前的部分，我们平面的设计，这些全部所有的都是要花钱的，这些专业我就来一一的跟大家说一下我们在筹建当中认为是应该去怎么控制，从设计上控制它的成本。
首先从建筑上来说，建筑设计就是要落实到这个酒店的定位跟品牌了。打个比方，我做的是凯悦，凯悦这个系统是以餐饮闻名的，在你做建筑设计的时候，比如我们说一个五星级酒店，其实是有一定的面积要求的，比如说我们做一个凯悦，我可能每个房间综合的面积前场、后场加起来大概是130到150，这个是少不了的，把这个面积定完之后，比如300间房，整个定完之后有这么多面积，你怎么去划分前场跟后场，前场里面又怎么划分客房的面积、餐饮的面积，甚至我们有一个很重要的，怎么去划分宴会的面积，实际不同的品牌是有自己侧重的，所以整个建筑设计从面积的划分上已经是非常重要了。
建筑设计实际上对后面的一些专业也是有很大的约束作用的，因为建筑涉及到体型，比如有一个项目是超高层，这可能也是一个教训，我们一个平衡吧，建筑师非常想把它做的令人印象深刻，设计成一个螺旋形的，是一个超高层，实际它的结构体系不怎么合理，最后致使用钢量非常大，实际真正一个好设计是建筑和结构相结合的，一个很好的结构体系反而可以促成一个非常美的建筑，并且对整个成本的影响也非常关键，所以我们说为什么建筑设计这么关键呢？就是这样。
例如幕墙，幕墙做不同的建筑对于幕墙的影响就很大，这个造价，比如我们窗系统可能只要800块，但是我们要做成双成幕墙或者其他类型的网格形的，再加上一层皮，可能就要到1700、1800了，整个建筑非常重要，我们要调节需要控制的一个建筑指标、一个功能分配、外形和体形，都是非常重要的。
建筑体系就受它的影响了，我们结构设计主要的控制点在哪呢？我是什么样的结构体系，我一栋超高层是用全钢结构还是钢管铸还是混合的，这个也很重要，对整个成本影响是非常大的。所以实际上业主在做这个事情的时候是需要，例如建筑设计需要和管理公司一开始就要大家合作确定的，结构的阶段是业主和设计师、和顾问一开始大家要坐在一起非常非常负责任的去讨论这个问题，能控制得到这个成本才能下来，这是我们说的前两样非常重要的。
还有机电，就像人体的血管一样，例如一个酒店建完之后可能五年我们就要重新装修了，但是机电系统不是非常容易的伤筋动骨，机电系统非常重要。我们一个机电，水、电、风、消防、人防，所有的都结合在一起，是专业很多的，每个专业都有不同的系统，整个的机电就要去控制它的系统，系统才是最根本决定它造价的一个成本的因素。系统定了接着还有一个重要的，就是品牌，实际设备的品牌对整个机电造价最终的影响也非常大，这两样要拿得住的。
机电系统，比如在设计房间的时候怎么设计合理，例如我见到一个酒店是商务酒店，大概洗衣房跟锅炉房距离差不多100米远，实际这个设计，因为这个洗衣房耗量最大的地方没有在能源中心，这就不对了，所以机电设计是要考虑这三点的。
景观设计，首先要考虑比例，我的硬装，我的硬景、我的软景、跟我的水景的比例，要控制到美和成本之间的关系。
像照明设计也是一样，照明设计重点在选择什么呢？从效果出发要选择什么样的灯具，因为不同的灯具价格也是不同的，这个灯具能非常合理的很平衡的、很合理的，既能够使它的效果好，又能够省钱，这个何乐而不为，这个其实是很大的学问，就是控制到灯具的选择跟照明方式，所以这个是我们控制的一个重点。
例如像洗衣房、厨房，洗衣房和厨房两个都是首先要控制到流线非常合理，不然流线很长或者不合理整个就会有很大的影响。
第二点就是品牌，老实讲一个洗衣房，很多都是全进口好不好？看起来很好，但是之后的维护又会很有问题，实际整个设计就是美观跟初期投入和后期维护的平衡，咱们看机电这块、看厨房这块和洗衣房这块，实际都是在机电系统类里面的，所以这个就是你装好流线，厨房、洗衣房装好流线、装好设备品牌这个就基本上已经几乎达到了控制成本的点上了。
我们还有其他的一些小的专业就不讲了，我这儿就是讲的具体一些。
主持人李鹰：韩总直接切入集团讲的非常细致。韩总在富力集团开发过很多酒店，我们想说可能同样的还是从开发商这边、业主这边的角度，我们请尹总来谈一下她对这个问题怎么看，因为我们知道现在所在的这个地方是一个非常成功的项目，尹总投入了非常多的心血，建成了这么非常好的项目，在这个项目当中，像刚才韩总讲到的，其实大家都知道，在这个当中我们会牵涉到三个很重要的方面，酒店的业主、酒店的管理集团、设计师，尹总，请您跟大家分享一下，您对这三个方面契合到咱们的主题成本和设计之间，您是怎么看的？
尹筱周：各位来宾，下午好！我今天这个下午是开发商的身份，但是今天在设计师这个群里我也感觉非常亲切，因为我实际是设计出身的，我是88年清华建筑学毕业的学生，之后赶上改革开放，先是干了自己的设计公司，我曾经的甲方就是现在我的老板沈国军先生，实际是当时90年代我们认识的。那个时候这个项目我觉得是很有趣，那个时候大家都没干过地产，我们也没干过，但是他从海南回来拿了这个地，我那时在北京做设计，那时候的设计院什么都要做，替甲方报批、替甲方定位，恨不得甲方把活给你我们什么活都干了，所以那个时候学会了用市场的观点看问题。为什么讲到这个呢？我觉得所谓的没有最好、只有更好，成本与设计之间永远是这样的一个动态的平衡，很难在一点上说清楚什么就是对的，但是关键是你怎么能拿到平衡，所以你就拿到了最佳的这个状态。
我自己感觉，从设计师到开发商这个转变，首先你一定要学会换位思考，我觉得你看带什么问题的时候不能站在自己的角度，比方说我们做开发商的可能我们更多的是要看这个酒店，不是说我要自己建一个什么漂亮的东西，或者说我跟设计师一起要怎么做一个什么样的作品，或者我要求这个酒店管理公司做到什么样的业绩，最重要的是你的这个市场定位是不是恰当的，不是最高端就是最好的，也不是最漂亮就是最好的，我认为最合适的是最好的，最有市场承托力和最有客户体验感的才是最好的，所以我们一定要秉着市场的原理和客户体验感的这个角度去出发。
所以我们最开始的时候，我觉得这个项目有几个点是可以给大家分享的。首先一开始我们可以跟大家讲，现在的银泰可能很有名了，当时我在这个项目做的时候几乎没有人知道银泰是谁，一直认为这块地是潘石屹的是SOHO的，很多人都这么认为，我们那时候想怎么办，我们当时想不是尽快把这个放报出来，因为通常开发都拿过来一个方案办事，然后开始开工。实际我们那时候的思考方法就是说，我们要想清楚做一个什么东西，不要通常一样上来就报计划然后开始做方案，我觉得开始的定位是非常重要的。正因为那时候我们没有经验，所以我们用了非常市场化的手法，首先我们先说我们要做什么样的酒店，我们说要做国际的酒店，所以我们要先要找一个酒店管理品牌，在做酒店管理品牌的时候，我们一开始也没有确定找谁，我们先做市场调研，就是在这块地未来能够承托什么样的酒店，需要从市场拿到一部分信息，之后找酒店的管理品牌，我们很幸运的是跟凯悦合作做到第一个中国的柏悦酒店。我们没有说一开始就怎么干，一开始就做了一个投资报告，这样对我们整个产品综合做了一个评估，所以这个项目虽然是酒店先切入的，是酒店的品牌作为承托的一个平台，但是真正的我们做的是综合体的项目，就是集酒店、写字楼、公寓、商场于一体的多功能综合体，这也是从国贸这个地区的市场调查来的，所以产品的定位永远是一个最最核心的东西，所谓的平衡，那个平衡的点，实际就是市场定位的那个点，否则你不知道平衡的那个支点在什么地方。
我个人感觉，第二个我觉得我们找到了一个比较好的设计师，我们设计师的做法也可以跟大家分享，我们找的这个建筑师波特曼，实际是我们上学的时候比较遵从的建筑学大师，他是以共享空间著称的，最重要的我们选择他的主要原因不是他创造了共享空间，而是他本人集开发、设计、物业管理于一体，他很知道什么样的楼盖出来是好用的、什么样的楼盖出来是高效的。我们这个地非常小，但是功能很齐全，动线很方便，在这个楼里穿来穿去很多楼层都是相互关联的，从电梯的到达率和电梯的速度、效率来讲都是非常高的。比如说我们写字楼，因为占地很小，所以我们的单层的面积很小，但是我们是第一家用双角向电梯的，我们用6部电梯的梯间做了12部电梯，就大大提高了标准层的使用率，在现有很小的占地的情况下拿到了写字楼的使用率，这就是为什么现在我们写字楼的租金在整个CBD的区域是比较高的，所以我觉得选择设计师的时候一定要看他的行为、看他的思考的方法，是不是可以跟你站在同样的立场上思考，能够跟你分享同样的对这个事物的前瞻，这个是我觉得我们当年做的比较好的。他如果站在你的角度就会考虑你的回报，就会有效的节省成本，这种节省是骨子里的，是结构的这种成本，而不是简单的表面设计省省材料费的成本，所以我觉得在这点上是做这个项目非常值得跟大家分享的。
主持人李鹰：谢谢尹总。今天其实在现场业主这边还有一位阮总，是绿城酒店资产管理公司的，还是同样的问题，因为在国内这个行业发展非常好，有不同的业主他做的各个项目的类型、他针对的市场、他做事情的方法其实都会有一些差别，我们请阮总分享一下，从绿城的角度你是怎么看待这个问题的？
阮宜铃：谢谢刚才韩总和尹总的分享，非常受益。我来自绿城集团，我们绿城集团从去年开始重新组建了绿城酒店资产管理公司，为什么不叫酒店管理公司？也是区分于这些酒店品牌，我们作为业主方成立了一个酒店资产管理公司。目前我们跟各个国际品牌，包括凯悦集团、包括四季、包括万豪、包括喜来登、希尔顿等等这些，大概我们有30家在营的已经在建的以及拟建的酒店，目前的资产规模是比较大的数字。
我们为什么要成立这个资产管理公司？主要还是从资产回报的角度来思考这个问题的。实际上谈到一个投资回报，作为我们业主肯定关心的，不管是对股东、对管理者、还是对员工来说，我们关心的是投资回报，这也是一个现实的问题。对于投资回报，作为酒店本身我想用一个公式来说，从数学来说很简单，就是分子和分母的关系，分子大了、分母是固定的这个投资回报就大了。所以说我们在投一个酒店的时候，其实很重要就是你的总投资要确定，这个总投资可以说不包括土地成本的总投资，因为土地成本在各个地方、各个城市、各个开发商拿到土地成本都是不一样的，以及土地成本跟土地开发、报表之间的关系每个开发商处理也是不一样的，所以我们就把土地成本先抛开，因为在不同时期获得的土地成本也是不一样的。单单从酒店本身的建造成本，含资金成本在内，我们定义为是投资，这是分母。
分子实际上，整个也可以叫现金回报，现金回报就是说，这个分子跟我们酒店经营者息息相关的叫GOP，GOP概念作为酒店经营者都是了解的，GOP的概念对财务的概念来说应该是一个息税前的概念，就是除掉利息，还有折旧等等，这个息税前的概念就是GOP的概念，就是经营者所承担的责任，除掉他人工、费用等等，做酒店行业的很清楚GOP的概念。我们作为现金回报，酒店投资者做完这个以后剩下的就是老板的事情，老板去交利息、去交所得税、以及去计他的折旧。这个公式讲完以后GOP就很重要了，因为往往总投资可能是由投资人决定的，但是这个GOP做成什么样的，是跟我们设计师、跟我们经营者有很大的关系。
这里提到一个话题，叫收益管理，收益管理作为酒店管理是非常非常清晰的话题，就是怎么样能够产生好的收入，减去合理的成本和费用以外产生的收益。收益管理的完成是要由空间来实现的，这个空间我们跟设计师交流应该说叫收益规划，其实刚才尹总也都提到了，收益规划其实就是跟我们设计师有很大的关系，刚才成本韩总已经讲的非常非常多很有道理的话题，所以收益规划是很重要的，收益规划跟品牌有很大的关系，以及跟所在的城市、以及地段、以及现实的状况、还有未来要交付的酒店在未来时间，因为现在可能三年以后、五年以后的交付，五年以后运行至少十面是不落伍的，所以现在考虑开始要十五年他运行的时候是如何符合这个城市、如何符合这个地段、如何符合未来的消费，这十五年他们消费是一个什么样的状态。
说到收益规划我特别想跟大家分享的一个我自己也思考比较多的事情，因为我们中国的酒店发展应该说没有自己的一个管理体系，这个管理体系更多的是来自美国、西方、欧洲的这些管理体系，他的管理模式是以客房为主导的概念管理模式引到中国来了，我们中国、亚洲更多做的是hotel，不仅仅房间为主导了，特别是SPA、特别是宴会、中餐的功能加大。现在中国、亚洲的酒店，除掉客房的部分面积是远远超过美国的一些酒店，包括欧洲的一些酒店。这部分坦率说，我们发的力量还是不够的，更多的是把客房定义为是酒店的客人，其实这部分面积、以及业主的投入和支出，甚至已经超过客房的面积了，正是因为这样的条件下所以这部分面积是要单独来思考的，包括酒店管理公司，包括设计师，都是要单独来思考的。如果说这部分只是借助以前欧美的经验，我觉得是不够的，因为我们算了一下，很多面积按欧美的经验应该是20%已经很多了，餐饮的面积、SPA的面积、建设的面积20%已经很高了，20%到25%，但是现在往往我们国内的酒店基本上都要做过超过30%、40%，不知道银泰多少这部分面积，等下会后可以讨论一下，韩总肯定有这方面的教训。所以这部分面积如果没有单独拿出来思考的话，又符合这个品牌，同时又符合亚洲，同时又符合我们空间规划的管理，这部分我觉得是要跟我们的设计师、业主很认真的讨论这个问题的，我觉得收益规划可能这部分未来我们自己是要多考虑这方面的问题，反正我们绿城自己这部分也是比较检讨，而且也是需要花一些精力去跟管理公司、跟设计师、跟经营团队来因地制宜的来思考。
主持人李鹰：刚才其实连续三位女士给咱们介绍了，很凑巧，三位女士都是代表酒店业主开发商方面的，他们是从开发商业主的角度看了合理的成本，其实更多的是从业主的角度，因为他们是来制定成本的，他们如何把这个成本制定的更合理，他们对设计、对建筑方面的要求。下面咱们换过来，从设计的角度来看，设计谁做呢？显然是建筑师、设计师，首先请茱莉，茱莉是BBG—BBGM的董事长，茱莉，能不能从设计师的角度上跟我们分享一下你觉得哪些是最合适的设计，同时又能够平衡合理的成本？
茱莉：我非常高兴来到这里，我觉得这三个开发商跟我合作起来他们太理性起来了，我们需要先确定预算，我们也需要跟客户来交流他们的想法，我们也会非常注重给他们节省成本，给他们相关的工具，当客户开始这个项目的时候他觉得这是一个很好的项目，我们也会跟他一起来商讨到底应该从哪个方向上去定位这个酒店。比如说我们现在有一个成都的酒店，也有很多的变化，其实在运行当中，而且他们也希望把这个建筑建成一个地标性的建筑，所以我们在帮他们进行设计的时候就会有不太一样的想法。所以说我们合作就是要从第一天接触开始充分了解双方的意图，否则越往后的合作、再深入的合作你能够控制的一些东西就不见得那么多。当然像刚才我们这位女士也谈到建筑的结构是非常重要的，就像是我们在设计的过程当中的主旋律，而且会使得我们整个的成本受到极大的影响。
主持人李鹰：刚才有三位业主方面的，现在咱们开始是从建筑师、设计师角度看问题，下面请意境的合伙人刘总，您从建筑师角度是怎么看的？
刘珂：大家好！非常荣幸能够参加这个会议。我和茱莉同感，我特别希望能够见到在座的像韩总、像阮总、尹总这么有丰富经验、这么专业的甲方作为我们建筑师的甲方或委托人，非常遗憾，有这么专业的机会跟这些公司合作可能在我们这儿只占30%，我们50%以上的委托方，包括可能很多在座的甲方，可能对酒店都没有任何概念，根本都没做过酒店，只住过酒店，所以他们在委托的时候认为你就是专家了，什么酒店合理成本控制，这都是你的事，这跟我没关系，你既然是专家你就应该去这么做。所以从这点上来说，我觉得我们这个题目本身就有一个悖论，我有我自己的看法，我认为最佳设计必须包括酒店有这种合理的成本，这样的设计才叫做最佳设计。符合合理成本的酒店，这是你作为一个最佳设计的必要条件。因为酒店大家都知道，投资非常大。
另外我从我经验的角度出发，正因为我们没有碰到像在座这么有经验的甲方，我们碰到了一系列没做过酒店的甲方，这种情况下把酒店合理成本的任务扣在了我们建筑师身上，这种情况下怎么去处理，我个人一个最大的经验，就是说你要了解，包括委托我们的不少是矿老板、煤老板，以及其他行业有些成功的企业家，拿了钱之后想做一个酒店，他出于不同的目的，有政府需要，有个人行为，包括今天早上我们说的养宠物这种概念，都有这种可能，所以他把这个东西拿过来之后，你就要理解他到底想做什么东西，他是我就想做大，我朋友很多，他们来了我这当一个会所，大家都住我这个豪华酒店，这种出发点，还是我这儿有一个地产，我弄一个酒店放在这儿，可以提升我这个价值，必须是国际品牌的五星级。还是我弄了一块好地，我这地方有景、有山，但是光秃秃，就是说是野山，有水、有山，但是我想造一个什么样的东西，出来就是有山、有水吸引人，这是另外一种方式。所以我们在设计时候首先要理解甲方的目的是什么，有了这些目的之后我们才告诉甲方说你需要请一个管理公司，这时候他可能会意识到我还要去请管理公司，他说我不请管理公司你就不能画了，我说我当然能画了。我的下一步就是给他出任务书，这个是我们建筑师作为一个专业化的酒店管理公司必须要达到的一个水平，就是说你要什么样的东西，首先很多情况下可能在给他做策划了，就是说我们去看景色、看地形的环境，告诉他你这个东西要做几百间房间的，做多少合适，是不是要做一个有一定主体性的酒店，还是你周边有什么样的酒店，你不要跟他产生同质竞争，你需要做一个什么样的东西。如果在这个主题认可了之后，然后我们会给他按照一个不管是商务酒店也好，不管度假酒店也好，我们会把任务书给他拿过来，这个任务书也是根据我们的经验，根据他本身得出来的东西，在这个任务书上指导条件之下我们再去做这个设计，我个人认为这本身就已经考虑了酒店成本最佳设计，这个任务书都是我出的我肯定照这个来，所以出来的东西肯定会达到甲方的要求。
但是有一点，可能我们会碰到50%以上，你方案做完了，或者哪怕初步设计做完了，甲方弄一个管理公司来了，说我终于谈下来了，谈了一年了给谈下来了，我有一个酒店已经开工了，上个月进行了酒店管理公司的启动会议，那个我都不知道怎么启动的，这已经开始建了就开始启动了。所以那个时候酒店管理公司进来会有两种情况，因为我接手过的很多情况是什么，甲方拿来一张图，说我派一个酒店管理公司来，酒店说这个设计就废了，根本不能要，哪怕你建了都不能要，这个情况下对于甲方来说损失是非常大的。所以我只是说在我们中国当前的特殊的条件下，建筑设计师要达到一个最佳的设计，你必须要考虑酒店开发商以及我们投资人的一些最资本的一些合理成本的要求，这些东西都是从经验来的，这是我对于我们本身题目的理解。
另外还有一些我们做过的案例可以说一下，跳出来，刚才说酒店的合理成本和最佳设计我说是合二为一的，这是我们相融合的地方，第二个我们再说对立的地方，还是跳过来说，就是我们作为建筑师的追求。我们做一个好东西甲方该掏钱还得掏钱，但是这个掏钱是值得的，我是这么想的，因为中国现在这么多的酒店，盖了那么多，像三亚不管什么地方，咱们旅游热区都是一家接一家的盖，你这种酒店做不出品质来、做不出特点来你怎么去跟别人竞争，所以这个东西本身你在建筑艺术上的投资，以及你在建筑空间特点上的投资，本身就会给你带来回报的，这个也属于是酒店合理成本之内的东西。但是这就是需要一个平衡和优化的问题，这可能是一开始初衷我们设定题目人的想法，所以我从这点上再去来大概说一下。
我觉得可能我们建筑师会出现为了追求一个想法会把某些地方的造价提高，但是这个东西要看从什么角度看，如果做出来特点能够把整个酒店的品质做一个很好的提升，能够吸引未来的客户，这个投资是值得的。
我举一个例子，我们前一段在做一个开封伯尔曼的项目，是开封老城里头最后一块没开发的土地，是挨着城墙西北角，是一片水塘，很有历史背景的，是原来豹子头林冲训练水军的地方，那个里面全是很低洼的地，上面就一块平地，老板是建业集团的，他一开始建议说把这块地水塘填点，填了之后上边盖房子，但是我们看了之后出了几个方案，觉得这个地一定要做出特点来，所以我们给他做了一个水的庭园，这个水不光没有排出去，而且把水引进来，在里面做了一个聚落的样子不规则的水的庭园，很有特点，很有意思，甲方接受了。但是有一个问题，防水就得花钱了，前后多化了几百万，但是这个特点是值得的，要不然等于平地起一堆房子，没有什么特点。
还有一个上山的例子，我们在乌鲁木齐那边有一个滑雪场底下有一个高尔夫球场做了一个酒店，高尔夫球场都建好了，但是把酒店规划放在一个原来会所边上，9洞、1洞打回来这边有一个酒店，我去看了时候地形都整好了，这个酒店落在了一个山谷里头，我从周边转了一圈就上了那个山崖了，上了山崖之后一看，对面是天山的雪山，下面不远处就是200岁大的松林，再是草场，绝对是绝佳的美景，但是就因为我们在山谷里，这个酒店根本看不着，最后酒店如果按现在的位置建可能就跟普通的高尔夫球场一样了，没有什么特点，所以我建议他把这个酒店往后推大概100多米，建到山头去，以雪山整个背景作为大堂的主角来做。一开始甲方说我高尔夫球场都弄好了，你给我一变这个项目全都得变，加一块又几百万，最后考虑来考虑去我们把三维的都做出来之后，他认为还是这样好，这个东西建完之后绝对会吸引人，因为中国找不到这么漂亮的精致。
我举这么两个例子来说明这两个关系之间的平衡。
主持人李鹰：谢谢刘总。其实刚才刘总刚才讲的特别好，因为这个不仅是从建筑师的角度、设计师的角度如何来看这个问题，其实从提供设计的方面来讲，对于成本不单单好像要接受他的成本，而是说我们可以参与他成本上如何把它做的合理化，而且甚至不仅仅对酒店本身单独这一个项目的投资，像刚才他举的例子，甚至可以对这个业主整个业态、整个投资来讲，把整个投资价值甚至得到了提升，通过局部可能会多花成本，但是价值得到了提升，这个对于业主来讲其实是更加好的收益。还是请建筑师沈总这边，从你以往的经历有没有什么特别的想跟大家分享的？
沈玉峰：大家好！首先很荣幸参与这样一个话题的讨论，因为刚刚在准备会上我们也聊过，说这真是一个很大的话题，而且是一个很重要的话题，之前我也听了包括我们业主方、同行的一些看法，对我也有满多的启发。我想说一下，我们AAI公司，其实从最近十年也是得益于整个酒店业的发展，前后参与了有30多家酒店的设计，我们也感觉到跟不同的层次、不同地域的业主合作，确实从我们设计方来讲也是面对着一个很不同的挑战。刚刚刘总也有讲过，说规范有规范的操作方法，还有大量的很多是不规范的操作方法，我想我们设计方应该在这个当中起到什么作用，这是我可能比较关心的话题。
其实关于设计和成本好像是一个比较矛盾的话题，这个话题上建筑师本身的名声不算特别好，因为我们众所周知好像中外的很多建筑，从设计之初的预算到最后建成的成本之间，都是有非常大的差距，最有名的我读书的时候就知道贝聿铭做的华盛顿的国家美术馆新馆，他当初的预算是2000万美金，是在上世纪70年代，最后建成以后的成本是9600万美金，整整5倍。我们在上海的经贸大厦，经贸大厦里头有酒店，经贸大厦最初预算的成本是26亿，最后我看到公布出来的数字是31亿。这些数字都可以看得出来，设计和成本之间真的有非常大的冲突。
所以我想说，为什么会有这样的冲突呢？我自己个人理解，第一，今天这个题目叫“最佳设计和合理成本”，我想说“最佳”和“合理”本身都是主观的词，什么是最佳、什么才是合理？这是见仁见智的事情。所以基于这种非常主观的词语，就会使参与的各方其实很难达成共识，我的观点是，作为建筑师和设计方，就像刚刚尹总说的一样，不但要懂设计，要懂运营、要懂管理、要懂得一些基本的跟这个酒店相关的一些知识面，才能更好的和我们的业主、以及酒店公司一起来达到好的效果。
另外一方面，合理的成本。我觉得合理的成本，其实我也碰到过很多案子，一开始说控制成本，控制成本不是虚的，我觉得经过充分的论证和考虑以后所谓合理的成本这个事情一定要量化，就是成本不能好像是一个定性的东西，一定要是定量的东西，到底成本是多少，这个数字我觉得在设计之初就应该拿出来，而且是要作为各方在推进过程当中的一个硬约束，因为如果失去这个约束的话，其实当初策划定位这个酒店的一系列的立论都可能被推翻，所以我觉得从这点上来讲，合理这两个词是不能够太主观的，一定要让它变成一个具体的数字。
再说一点，我觉得从设计方参与设计和成本的平衡优化这个角度，我也有一个观点，所谓成本，不是光指土建成本，因为我看今天也有一些题目上好像把它狭义的说成是土建成本，我们能参与的，其实从项目的策划定位之初，怎么使这个项目的业态布局它的定位、它的种种的包括将来运营的成本，这些我觉得都是在设计当中必须考虑的话题，所以设计跟成本的关系里面不单单是一个设计跟土建成本的关系，这也是我自己想强调的一个方面。
再有一个，即便是在非常专业的规范的一种项目当中，我本人也参与过这样的项目，业主也很专业，酒店管理公司介入也非常早，所以一开始前期所有的这些定位、这些预算都是给的非常充分，即便在这种过程当中，我本人、我们公司的观念，也不把设计当成是被动的东西。因为其实你知道，高成本跟高回报并不成必然的联系，而设计的价值并不是说一定要用高成本才能实现它的价值。大家都知道从07年苹果的手机出来以后有一个很大的颠覆性的东西，我想说难道苹果手机的成本比其他手机贵很多吗？不是，其实设计的价值恰恰在于在原有的产品的基础上提升它的价值，我觉得这才是设计的核心，我觉得从设计方来讲，即便再一个非常约束的成本下，也是大有可为，有很多可以做的事情，包括如何实现这也是一个，刚刚韩总讲了很多如何实现的细节，这也是我们非常关心的。
最后讲一点我对酒店设计自己的看法和展望，现在随着移动网络的发展，我觉得人的生活是越来越被颠覆了，其实最近每过三五年我们所接触的很多业态都在发生翻天覆地的变化，所以我想作为酒店行业也不会例外，但是我坚信一点，所有的移动互联会带来很多便捷，包括物流的、包括信息流的，但是就人的体验而言是不可能用网络代替的，所以这点来说我觉得酒店倒是在移动互联的背景下有一个非常好的发展的前景。
最近在上海白领阶层当中我了解兴起了一些，最近两三年有一种新的生活方式，就是周末会全家带着城市旁边一小时范围内的酒店去度假，可能可能颠覆了原来我们五星级酒店所针对的客户人群，我想随着这种趋势的发展，设计在酒店运营以及回报当中的价值起到的作用会越来越大。所以从这个方面，我今天也借这个机会，其实我也呼吁我们非常专业的各个业主方，应该也可以更多的去了解和理解设计方他们也在精益求精的琢磨、去推敲怎么用更好的设计去帮助业主实现最大回报，而我觉得怎么才能实现最大回报呢？首先要让更多的人喜欢酒店，愿意入驻酒店，酒店才能实现更大的回报，所以这点上设计是大有可为的。
主持人李鹰：今天咱们最开始三位代表业主方面的，讲了从业主方的角度，刚才是三位建筑师讲了，其实嘉宾当中还有一位代表，是在整个酒店建设方面，既不是说成本要提出的制定方，也不是真正做设计的方面，而是酒店管理方，下面请港荣酒店管理公司的杨总讲一下，这两个方面，其实从酒店管理方来讲您都会参与，不是说您直接的制定或者执行，但是您都会参与，从您的角度来看这两个方面当中的平衡和优化，您从酒店管理方的角度是怎么看的？
杨志军：我想从两个大的角度说说我的经历和感受，因为之前也做过业主分方，一方面从业主方，第二个从管理公司的角度。一个从业主方，当决定做一个酒店，做还是不做都是在于集团的董事长和CEO的身上，首先我觉得董事长你要想庆祝既然做这个酒店就需要像韩总、像阮总、像尹总这样专业的酒店人士，才能把这个酒店做的是一个合理的酒店、一个完善的酒店、一个可持续经营的酒店，尤其在酒店建设当中与设计公司的沟通当中、与管理公司的沟通当中，实际这个专业性起着很大的作用。比方我们酒店的筹建团队，跟管理公司在沟通的过程当中，首先第一点，你要了解他的管理标准，管理标准中哪些是夯实的东西，哪些是不可以改变的，而且是对酒店持续运营下去一定是有好处的，包括这些设备的品牌，为什么强调一定要合资品牌和外资品牌？哪些环节采用外资品牌，哪些品牌合资品牌，为什么这个环节好？比方我们的电梯、我们的水泵，等等这些环节一定是好的，因为是持续24小时在工作、在运营的。
还有一些，说是奢华的，但是并不是很重要的环节，你要分析出来，这些环节要跟管理公司去说，我是不是可以暂时不投资，或者是少投资，或者是以后再投资，这个都是成本的调整。
另外一个专业的筹建队伍，一定是有自己的预算的，有自己的筹建计划的，有专业的合作对象。我说到专业的合作对象，我觉得尤其是作为业主方，一定要选择好的合作对象，就是说选择好的设计师、选择好的合作单位、一定要选择做酒店有足够经验的设计单位来合作，不要他们说你的设计费太贵了，一百万、两百万一个项目，我接受不了，这肯定不行，一定是这些专业的酒店设计团队才会给你带来非常专业的设计产品。
我们再回到酒店专业筹建团队跟设计方面沟通的过程，我曾经做过一个酒店，那个酒店也是很好的设计单位做的，但是一个样板房做下来以后在七八十万，我完全是照原设计做的一间样板方，一点没改，一丝一毫没改，这个样板房做下来七八十万。这个对我来说，作为业主投资方我继续延续这个方案往下做的话，肯定是一个不理智的或者不清醒的投资者。怎么办呢？面对这个问题怎么样找到平衡，你说这个样板房效果好吧？很好，有时间大家去看看我们的酒店，整个房间设计的很有品位，质量各方面都是不错的，用材、五金件各方面都是非常不错的，但是怎么办，不可能七八十万来做。后来我们的采购团队，我们一方面做了一些替代，进口国外的产品在国内做替代，第二方面，我们跟设计师在协调，如何来调整一些设计，采用的品牌换成我们国内已经有的成品品牌，这样我们基本把一间客房的预算缩小在三十万之内，基本上算是一个合理的投资了。
以上我说的，既然业主方我们投资要做酒店，一定要有一个专业的筹建团队，从专业的筹建团队里才能合理的分析、进行技术的分析、进行预测的分析，找出一个合理的数据、合理的预算，去建造一家合理的酒店。
接下来我可能讲一讲管理公司方面，其实管理公司我觉得在建设周期方面面对业主和设计单位重要的是做到两大块，第一个，跟业主合作的时候要把自己酒店的品牌、酒店的文化一定要讲清楚，包括酒店我这个品牌的规模、标准，一定要给业主讲清楚，如果说业主没有筹建的经验，你还是要教会他如何去组建一个好的筹建团队、一个专业的筹建团队，要教他这么做，因为酒店管理公司肯定是到最后只管标准和验收的，但是这个过程至少要帮助业主如何若他找到酒店筹建的办法，这是一方面，要教会他，要组建一个筹建团队，要找到好的顾问。
另一方面，对这个品牌下顾问的管理。我们一个酒店下来十几个顾问，不同的顾问都是存在的，所以既然这些顾问都是在你的名单上要推荐给业主的，你要对他顾问进行管理，尤其是要做一个合理的酒店，包括说能把自己品牌文化打造出来的顾问，能把自己的品牌标准执行起来的顾问，但是并不是说一味的讲拿着品牌的去压业主或者欺负业主不懂，我天天说这是品牌标准、这是品牌标准，不断的讲品牌标准，该做的也是要品牌标准，不该做的也是品牌标准，这样对业主的投资就产生了很大的负担，就是说我们要不断去看我们的设计顾问，我们要不断的去看看他们的工作、看看他们的成果，是不是在支撑我们的品牌，使这个品牌做的更好。
主持人李鹰：谢谢杨总的分享。今天咱们一共请来了七位嘉宾在这边跟大家分享他们的经验，从不同的角度，主办方其实选的这个话题非常好，但是也非常大，参加过很多论坛，一般可能大家会有两三轮的发言机会，但是今天讲完一轮已经把时间用超了，但是我觉得今天讨论的各个话题，虽然都是从业主方、设计方有不同的公司的人来分享，大家其实讲的话题都有自己的侧重面，整个内容加在一起其实可以借用刚才杨总讲到的，其实咱们做的所有的事情都是希望从团队的选择上、组合上、从做事情的方法上如何把它做的更加专业、如何做的更加合理，从而实现平衡和优化，作为参加这个论坛的很多可能业主方，如果他还不是很专业的话，希望咱们的这个讨论可以给大家提供一些更专业的意见、一些经验，让大家以后在做事情的时候可以向专业的方面更加靠近。对于已经是做的很专业的这些业主，像咱们现场的三位，是不是可以考虑如何在以后的项目当中考虑到以后的发展，市场是在一直有变化的，之前的论坛也讨论很多中国的市场酒店的市场之前的状况和之后的展望都会有变化，如何在变化当中保持专业性，希望大家从这个讨论当中都能够有一定的收益。
最后感谢与会的各方，感谢现场所有的嘉宾，谢谢大家！ (责任编辑：JN113)
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