据中国证券报消息十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称“《决定》”）涉及房地产行业的内容仅寥寥数语，不过，结合有关部门近期动作看，楼市调控政策的思路调整正逐步明朗。从短期看，房产税试点扩围可能成为楼市调控政策切入点。当前多个城市已制定并上报房产税试点方案。房产税试点可能最快在岁末年初扩围。

将纳入法治化轨道

住建部政策研究中心研究员王珏林表示，去行政化将是楼市调控重要思路。从实现方式上，在于待市场成熟时，通过不断完善法律和制度，以约束行政之手，实现市场自我调节，“这样的话，政府部门想管也管不了。”

之所以提出上述思路，在于未来房地产市场环境的新变化。中信建投报告认为，在《决定》中，“启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策”以及“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制”将对房地产领域产生中期影响。前者将为市场需求带来可观增量，后者有助于中小城市人口合理配置、盘活存量。在供给端，《决定》提出“建立城乡统一的建设用地市场”。这意味着，国有建设用地缺口存在被弥补的可能，在中长期会对住宅土地供应领域产生影响。

在上述背景下，依靠法律、制度等手段约束，最大限度地发挥市场规律作用，要比行政主导的调控更有效，更有利于维持市场稳定和健康运行。

业内人士认为，房地产调控政策下一步的工作重点，将是继续推进个人住房信息系统、存量房评估系统、房地产征信体系等基础工作的完善。其中，个人住房信息系统建设和联网，已显得十分迫切，有可能在近期取得实质性进展。

健全法律法规是长期的过程。权威人士认为，当前房地产相关法律法规极为缺乏，更多依靠部门规章对市场进行调整，但这种规章往往难以顾及全局，缺乏长效性，实际效果不佳。

上述人士说，目前最为迫切的是，制定住房保障领域的相关法律。由于这项工作启动较早，因此此类法律有望率先出台。在房地产税制改革告一段落后，房地产税立法工作将随之推进。这位人士强调，推进住宅产业化相关内容有可能以法律形式呈现。现有《土地管理法》《城市规划法》的修订，是重要内容。

税改将成突破口

在《决定》中，对于房地产调控最直接的表述是“加快房地产税立法并适时推进改革”。尽管《决定》未明确指出具体税种，但已露出房产税试点扩围的端倪。业内人士认为，税制改革将成为房地产制度改革重要突破口。

从一些地方的动作看，对征收房产税已准备得较为充分。记者获悉，在上海、重庆率先推出房产税试点后，多个热点城市先后启动房产税试点准备工作。截至目前，不少城市已完成房产税试点方案的制定与上报。权威人士表示，不少城市房产税试点方案已经过多轮论证与修改。目前正寻求合适时机实现房产税试点扩围。在十八届三中全会结束后，正是房产税扩围最好时机。

在房产税试点扩围中，尺度有可能超出外界预期。其中，除南京、杭州等热点二线城市外，部分一线城市也可能被纳入试点之列，在税率、征税范围设定上，都可能有明显扩大。分析人士认为，在增加持有环节税收同时，交易环节税种将会得到整合，从而实现简化和平衡。房地产开发领域相关税费有可能进行调整。

短期内倾向“维稳”

尽管从长期看房地产调控思路是市场主导，但从短期市场形势看，限购、限价等手段恐难以马上退出。王珏林表示，要实现房地产制度改革，必须在市场保持稳定的前提下方可进行。由于当前市场仍处在波动之中，因此短期内政策层面不会发生重大变化。

对于房价走势，多位专家认为，一线城市和多数二线城市的房地产市场需求持续旺盛，但供给存在较大缺口，房价仍有继续上涨动力。上海某房地产研究院副院长表示，未来五年，集体经营性建设用地即使实现入市，也不会大规模增加全国商品住宅用地，更谈不上冲击现有房价体系。

在市场供应难以在短期内增加的情况下，以抑制需求为目的的行政手段仍有存在必要。近期，北京、上海、广州和深圳纷纷出台“加强版”楼市调控政策，在二套房首付和限购门槛等方面加码，以稳定房价。不少分析人士认为，在这四个一线城市先后出台“强化版”楼市政策后，不排除一些热点二线城市将进一步收紧调控。

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