北京的环路一直呈现功能分区的特点。很多年来三环已经成为大中国美电器的擂台，四环出现了越来越多的家居建材城，到了五环，绿化隔离带的普通住宅则是这里的主流，六环适合什么呢？我们发现这里开始聚集越来越多的别墅项目。尤其是从京昌到京承路成熟度较早的北六环，今年有13个别墅项目同时售卖，年底还有4个面世，这里区域热度正在提升，直追业已形成气候的温榆河别墅带。

昌平三镇收益良多

原来北京别墅大多集中在温榆河和香山这些有山有水的地方，后来公路向外辐射，北部区域别墅也就大都建在了京昌、立汤、京顺沿线上。三条线上之所以集中不少别墅项目，大都看中了到城里的交通时间。2002年10月北六环顺昌段通车，三条纵线连在一起，开发商的目光也开始移向这条横线。

开发商看中北六环要数这边交通方便、地价便宜、绿离带环境好这三大原因。与机场路支撑的温榆河不同，北六环横穿的百善镇、小汤山镇和北七家镇由于地处昌平腹地，一直以来交通不方便，所以这里地价还比较便宜。再有，五环六环之间又是北京规划的第二道绿化隔离带，总面积达到1650平方公里。在交通利好的作用下，这两年地价开始上去了，30万元每亩应该是市场价，快追上温榆河35万元的市价。

秉承了亚北别墅的发展趋势，在北六环南北有很多别墅项目。接近京昌有玫瑰园、顺驰林溪，立汤路附近有纳帕溪谷、汤HOUSE、威尼斯花园、橘郡等，到了京承线又有上游别墅、万万树等。另外还有温哥华森林、珠江温泉城在年内开盘。据统计，今年北六环沿线有13个别墅项目同时销售，到年底还要再加4个达到17个。百人行总经理童渊认为，随着北六环别墅带供应量增多，无疑会对亚运村附近的高档公寓市场形成冲击，但对购房人来说项目有竞争毕竟是好事。

另外市场反应也较好。去年纳帕溪谷开盘3个月就卖出5亿元销售业绩，而顺驰林溪开盘半年也完成销售近200套，目前一期北区火爆销售，据北京顺驰董事长荆宏透露，今年10月500套别墅将全部清盘。

30分钟通勤法则成就北六环

温榆河已经有10余年的发展。早在1993年天竺地区就有了丽京、裕京花园两个别墅项目。截至目前温榆河别墅项目超过30个。之所以有温榆河的今天，纳帕溪谷总裁李威认为,温榆河环境好少有污染，又有三家国际学校，有机场路、京承路连接，开车到CBD只有30分钟。所以在京外企老总这一阶层人士大都愿意选择住在这里。

亚北富人区则是另外的发展路线。该区域客户群主要由中关村和亚运村办公的老板这些本地消费者支撑，目前看来本地消费者购买力也很强劲。李威发现，30分钟通勤法则在这里也很适用，这是住别墅者的心理承受底线。上班下班如果超过了30分钟，人们就会觉得远，而且高速公路费来回超过20元，日积月累下来是笔不小的数目。所以不少别墅项目选择在高速公路边，其中更以高速路出口两公里范围内为多。“这样避免了高速路带来的喧闹。”

专家：能否成气候有待观察

关于北六环别墅带，中国别墅俱乐部会长助理郑道持谨慎态度。因为别墅传统上要依山傍水。北京山水资源最稀缺，香山、温榆河仍有不可替代的优势。但如果离开山水，北六环别墅带就只有乡村田园风光可以称道了。

华高莱斯总经理李忠提出不同意见。他认为，北六环别墅带推乡村概念有其特定性。原来顺义香江花园也推过乡村概念，因为当时它离城较远，而现在顺义国际化气氛越来越浓，它也就不再提乡村转而说国际化了。当城市逐渐向外扩展，轮到北六环别墅带提乡村概念了。而且由于中国乡村只能叫民居，所以提美国乡村概念更有市场。

别墅带的发展还受到交通条件的制约。郑道指出，北京大规划中昌平将是拥有50万人口的卫星城，人口密度的增加要妨碍住别墅者的独享空间。而且与城里的交通仅靠现有的几条高速路快速路不足以支撑。现在一到周末，京昌路就有成串的汽车排队过收费站，将来卫星城的居民大部分都会有汽车，政府一要多修路，还要加修城铁等辅助交通。李忠认为，维持良好交通条件的关键还是要把握非必要交通不要干扰必要交通的原则。坚持原则的做法之一就是坚持北六环高速路收费。让一些可不走高速路的车辆绕行，不然大货车、小奥拓云集高速路，整个交通环境将恶化。

童渊将北六环别墅带与成熟的温榆河别墅带相比较发现，由于温榆河受国外租客的追捧，已经形成良好的二级市场，价格很稳定，新房绝大部分在12000元以上，而北六环别墅带刚刚出来眉目，二手租赁价格没有形成，稳定的租客队伍没有形成，所以今后该区域将如何发展还有待慢慢观察。

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