《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》所提出的不是针对某个行业、某个领域的单项改革，而是作为整体的综合改革事业的行动纲领，旨在对于中国宏观经济的发展起到制度性推动作用。
备受瞩目的中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议，于2013年11月9日至12日在北京举行。在会议闭幕三天后的11月15日，一份篇幅更长、内容更丰富的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）出现在公众面前。
总而言之，这份经中国共产党十八届三中全会审议通过的《决定》描绘出了一副详细的改革宏图，几乎涵盖了全部领域，包括经济体制改革、社会福利改革、政府治理改革以及司法体制改革。显而易见的是，《决定》提出的改革的覆盖面、以及透过文字展现出本届中央领导集体提倡改革的决心显然超出了大部分人的预期。
至于在房地产领域未来开展改革的重心，正如我们在此前（参见《安家》10月刊《全面改革进行顶层设计，房地产须探索长效机制》）一文中所预测的那样，作为面向未来十年的改革行动纲领，大会公布的《决定》并不会涉及技术指定上的诸多细枝末节，而是从宏观出发，针对房地产行业在当前中国经济系统中扮演的角色以及存在的问题，而提供一个方向性的框架方案。
具体而言，除了重申市场机制在资源配置上的决定性作用，强调以市场为主满足多层次需求的住房供应体系这个大方向外，具体在《决定》中与房地产相关的主要包括：
土地改革，即“通过农村集体用地改革，有序建设城乡统一的建设用地市场”。关于这一部分涉及的公报内容有：第三部分“加快完善现代市场体系”中第11小点“建立城乡统一建设用地市场”，第六部分“健全城乡发展一体化体制机制”中第21小点“赋予农民更多财产权利”、第22小点“推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”等。
城镇化建设，继续重申“推进以人为核心的城镇化”。关于这一部分涉及的公报内容有：第六部分“健全城乡发展一体化体制机制”23小点中“完善城镇化健康发展体制机制”和“推进城市建设管理创新”两个部分的内容。
有区分的城市公共管理政策，提出了根据特大城市、大城市和中小城市不同的现实状况而实施差异化的公共政策。关于这一部分涉及的公报内容有：第六部分“健全城乡发展一体化体制机制”23小点中“推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民”。
房地产税，提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。关于这一部分涉及的公报内容有：第五部分“深化财税体制改革”中第18小点“完善税收制度；深化税收制度改革，完善地方税体系”。
单独二胎问题，明确提出“启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策，促进人口长期均衡发展”，关于这一部分的表述出现在第十二部分“推进社会事业改革创新”下的第46小点中。
此外，《决定》第六部分第23小点中提到“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”，在第十二部分“推进社会事业改革创新”中第45小点“建立更加公平可持续的社会保障制度”还提到，“健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”。这都是此前未有外界预料到的政策方向和表述。
总体而言，在相当长的历史时间里中国已从未见过中央领导层提出一份在如此广阔的领域全面开展改革的行动纲领，而其对于今后中国整体社会和经济的发展运程势必产生重大影响。至于房地产行业领域，《决定》虽然没有直接提及，但诸多改革措施仍将有可能在中长期内改变行业发展方向甚至重塑行业面貌。
土地改革初见眉目
尽管有乐观的意见认为，《决定》中重点提及土地改革将会加大城市建设用地供给，这最终会打压地价、从而房地产市场失去地价不断上涨的支撑，但从目前来看，该领域的改革将以缓慢的步伐推进，并不会很快形成足以改变中国房地产市场基本格局的变化。
《决定》中仍将集体建设用地可流转部分限制在经营性集体建设用地，而这部分土地是不可以建住宅的，尽管同权同价，但并不能形成有效的商品房土地供给；从增量上看数量有限不会与城市内工商业用地形成竞争，因为这部分土地的确权流转依然需要占用建设用地指标，政府从土地收益角度考虑会将新增指标放在城市规划区域内。
《决定》全文中最值得关注的是“慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点”，这暗藏了宅基地入市的可能性。根据《土地管理法》宅基地是集体土地不得出让和转让，《担保法》也明确宅基地不得抵押和买卖，现在提到的作为宅基地附着物农民住房的财产权可以进行相应的抵押、担保、转让试点，其实可以认为是实质性的宅基地转让的试点。此试点的推进值得关注：首先，由于宅基地存量建筑面积在230亿平左右，对于商品房市场供给仍将有较为明显的影响；其次，结合经营性集体建设用地的流转，意味着未来以农村为基地的养老地产和旅游地产存在机会。
《决定》全文中还提到“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格”，意味着未来控制地价的主要方式是居住用地价格要与工业用地价格相挂钩，地方政府招商引资带来的超预期人口增长对房地产市场的压力，要通过减少工业土地供应、提高工业地价、增加住宅用地供应、降低住宅用地价格来实现，彰显了增供给的意图。这对于部分房价居高不下区域的购房者可能会带来些许安慰。
新型城镇化提振中小城市住房需求
城市化是分层次的，既包括了农民进城，也包括中小城市人口向中等中心城市、全国人口向特大城市集聚。对于前两个层次，国家都持鼓励态度。这是因为城市化是产业升级和效率提升的必然，也是因为市场的力量确实会形成人流自发向城市集聚。因此，有理由相信，未来的户籍制度改革之下，除了特大城市之外，其他城市的落户条件都将呈现逐渐宽松化的状态。
以人为核心的新型城镇化，由于伴随了农业人口进城落户、以及不同层级间城市人口流动后所产生的真实住房需求，因此对于房地产的利好也是真实存在的，住宅保有的总量还有上升的空间，这是中国房地产行业前进的基础。
特别是，中央关于健全城乡发展一体化机制体制的政策指向，一是千方百计增加农民收入，二是将收入增加后的农民有序地城市化。如习近平在对《决定》进行说明时就提到，要把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系。这对中小城市的房地产市场无疑是有利，有望在长时间范围内逐渐缩小中国一二线城市与三线城市之间日渐严重的发展沟壑。
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