2014年1月4日，由亦庄金茂悦主办的“预见2014 .遇见亦庄”地产趋势高峰论坛盛大开启。本次论坛诚邀北京房地产协会秘书长陈志，中原地产市场研究部总监张大伟，众多媒体嘉宾，以业内资深专家学者角度，畅想2014，解读时下热点政策，分别从宏观经济、微观经济、市场走势、区域特征几个方向，深入分解得出亦庄发展在全北京潜力最大，纯改善型商品房将进一步稀缺的结论。

房产投资属性注定买房越早收益越大

张大伟表示，我们现在的市场当中，不管你的需求是自住还是改善，市场当中都有投资的情结或者需求，所以我们研究这个市场的时候，从需求的角度说和一般的商品是不一样的，它具有投资性的倾向。我们的货币、存款的负利率状态，使得我们的资产在缩水，每个家庭赚钱都不容易，只有买房这一件事情才可以解决我们的资产缩水的问题，所以投资性的市场表现就意味着房价越涨需求越大。我们把这个市场的本质看清楚以后，意味着买房越早，获得的利益越大。

未来商品房上行已成定局

预判一个城市的房价走势，除了政策、土地等因素外，还要看人口的净流入以及增长速度。北京作为移民城市，人口净流入较高，很多外地人都是一个人进来，或者两个人进来。原来的大家庭释放成几个两口之家，或三口之家，从而推动了住房需求的持续增加。

另外，从2013年企业的拿地热情来看，泰禾、融创、万科、恒大等，拿地都比较激进，年度新获土地的面积甚至超过了自身房屋出售的面积。由此可见，这些企业对未来商品房的市场预期是非常高的。以恒大为例，在北京花了120亿，只拿到了5万平米的商品房面积。这些因素都决定了，未来商品房价必然是上行的。但2014年北京整体房价有可能持平或下降，因为有两三万套低于市场价30%的物业（自住型商品房）会入市，但是普通商品房价必然是涨的。北京土地市场11月4日成交八宗土地，其中商品房只占7.6%。未来，随着商品房的供应，很多房子都会建成类别墅的产品，因为高地价、商品房低占比都决定了，它不可能做成普通住宅。

从行业政策来看，三中全会明确提出市场机制发挥作用，市场机制就是供需结构的缓解，只有增加供应才可以缓解价格，但是由于北京的人口和房子数量差距太大，所以增加了大量的自住房供应，按照中低收入人群商品房真的买不起，但是自住房可以给他们一个预期，恒大的御景湾两千多套，十多万人申请，满足这十多万人，北京的供应房要三到四年。

纯改善型商品房将进一步稀缺

自11月中旬，放开“单独二胎”已经成为70后、80后置业中坚人群的热议话题。而不少业内表示，两孩家庭的增多，将刺激楼市对三房、四房的需求。在1月4日的“预见2014•遇见亦庄”暨亦庄•金茂悦地产趋势高峰论坛上，最核心的观点就是：2014年的市场竞争会分化会越来越激烈，未来的地产市场，类似于亦庄•金茂悦这样的产品很有可能成为需求主力。

“现在市面上在售的大部分三居、四居产品，在功能分区上更加细致，对多代人同住的生活细节，也考虑得更加成熟。”来自中原地产市场研究部总监的张大伟先生这样认为：“来买亦庄•金茂悦，很多客户考虑的就是我有孩子了，要有一个改善性需求的居室满足自己居住的需求。这样的家庭在北京也会越来越多，尤其是现在二胎政策放开的刺激，会使得大家对于这种130平米以上，200平米以下的房子的需求量加大。”

北京房地产协会秘书长陈志则表示：“纵观近几年楼市可以发现，2008年之后的楼市暴涨，很多购房者当时买的都是刚需盘，户型面积多在80-90平米，按照通常五年财富增值期推论，当年的“刚需族”如今大都了相当财富积累，钱有了，也面临着生孩子，生孩子以后就要面临换房。由此可见，北京市的成交峰值出现在2009年，而改善型住宅的成交峰值大概在2014年变现，如果叠加2014年二胎的生育所产生的住房需求，改善型住宅的成交峰值会出现在2014年到2015年。而亦庄•金茂悦的产品定位，主打3.5居和四居，恰好迎合了未来北京增长幅度最大的人群，因此，其市值前景也是显而易见的。”

“目前我们即将加推的100-161㎡精装3.5居产品，在产品设计创新方面有很多亮点。” 亦庄•金茂悦相关负责人介绍：“现在改善型需求的购房者对产品的要求越来越高，他们希望房间更多，要求有主卧、次卧、客房还有阳光书房。同时，在空间设计方面，既要有明显动静有序的活动区、休息区设计，又需要一定的家庭互动空间。我们的空间设计皆是从客户的这些基本生活需求出发，提前将他们今后的家庭成员互动考虑进来，因此获得热捧也是情理之中。”据悉，亦庄金茂悦在一期热销供不应求后，将在1月中旬应市加推100-161㎡精装3.5居。

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