尽管2013年针对高端市场的行政调控措施从未放松，但依然未能抑制住京城豪宅市场的价格涨势。

根据相关机构统计，2013年年末，北京报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅市场成交均价达到57537元/平方米，相比1月份涨幅高达17%。进入2014年，一批被限售的楼盘将入市，去年的一批地王项目也将推盘导致供应加大，但业内人士判断核心区豪宅的价格涨势难挡。

据新京报报道，北京顶级豪宅（成交价超过10万元/平方米）市场发展一直慢于香港、上海。直到2013年夏，融创以7.3万元/平方米拿下农展馆地王后，一直波澜不惊的北京顶级豪宅市场开始重新估价。

豪宅研究院院长朱晓红表示，地段是顶级豪宅最核心的因素。朝阳、东城、西城、海淀这四个区会集了北京90%的顶级豪宅。价高量少也是顶级豪宅的市场特征。据悉，过去三年，北京总价在3000万元以上的房源，每年的成交量都在100套左右，而单个顶级豪宅项目每月的成交数一般都是个位数。

另据亚豪机构统计，预计2014年入市的顶级豪宅将达到7个，数量创下北京近年之最，其中泰禾·北京院子、中赫·万柳书院、融创农展馆项目三个地块是公开拍卖拿地，从“地王”顺理成章过渡到“楼王”，其余4个项目都是以收购等形式获得土地。

随着顶级豪宅供应增大，房企竞争激烈，各方对项目打磨也更加精细。同时，业内人士预计，北京顶级豪宅的售价有望冲高到15万元/平方米以上。比如，位于朝阳公园旁边的骏豪中央公园，住宅部分共50多套房源。“销售方面不担心”，骏豪集团总裁张辉透露，多套房源已被预订。

“很多房企做豪宅都是不得不做”，万科北京副总经理肖劲此前对记者表示，北京土地价格过高，为了确保利润房企不得不尝试开发高端产品，但顶级豪宅也是高收益高风险的开发模式。一位不愿具名的顾问行高层表示，顶级豪宅的销售周期往往以年计算，开发商从回款考虑可能最终还是会搭配一些回款快的产品。

需要指出的是，豪宅的报价并不等于实际成交价。比如朝阳区一项目报价为12万-13万/平方米，但去年12月其成交4套房源，网签均价约为8万元/平方米。对此，亚豪机构市场总监郭毅解释，购买顶级豪宅的客户群体能通过各种渠道获得较高折扣。

事实上，多名业内人士均表示，在北京市大批量供应自住房土地的影响下，预计未来新增的普通商品房价格会出现“被高端化”，虽然2014年顶级豪宅供应会增加，但市场占比非常小，对整体的商品房房价和成交并不会造成大的影响。

“高端物业价格去年的高涨幅，一方面与房地产销售形势整体向好、房价普涨的基础有关，另一方面，地价的飙升也是一个重要的拉力。”亚豪机构副总经理高姗表示。以北京东三环沿线的高端住宅项目为例，在融创农展馆地王拍出后，高端市场价格随之被大幅抬升，不少在售项目纷纷涨价，涨价幅度至少都在15-20%以上，单价纷纷突破10万元大关。

“高端客群的基数虽然在不断扩大，但是其在整体购房群体的占比仍然是稳定的。而在地价倒逼下，未来豪宅项目数量将不断增加，高端市场竞争也将加剧。对于处于主力销售期的高端项目而言，如果没有强力的价值支撑，大幅涨价有可能导致销售趋缓，从而加大企业资金压力。”高姗进一步分析认为。

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