1月28日,大宁路地块被方兴地产以总价101亿元拿下。4.7万元/平方米的楼板价应该说既出人意料、又在情理之中。竞拍中，主持人多次提醒“企业冷静思考”，甚至提起“一线城市肯定是调控的重点区域，政府也抱着调控的决心，请不要对市场形成误判”等，结果引来哄堂大笑。

对于该项目的整体前景，我比较看好。

区位分析：该地块高价成交预示着上海中心高端居住区已成功外移到中环线。我们早已不能用简单的和人民广场之间的距离来判断一块土地的价值了，过去有古北、金桥，现在有万源城、长风、大宁、新江湾城、外高桥(600648,股吧)、张江等，已经串起了一条高端居住走廊。以该地块为例，居住环境优良，大宁绿地、灵石公园近在咫尺；配套完善，大宁商业广场运营成熟，未来还有久光百货；交通便利，出门就可上内环线、中环线、南北高架，整体居住品质远高于华侨城苏河湾等传统意义上的中心城区豪宅。

企业分析：方兴地产是中化集团下属央企，资源和资金优势明显；方兴地产在上海操作过金茂大厦、上海财富广场、上海国际航运服务中心等多个高档商办项目；在豪宅开发领域，其在北京的金茂府项目近年来大放光彩，2011年以47亿元年销售额位列北京项目榜首，2012年再以56亿元年销售额蝉联；其在打造豪宅产品时以高科技元素、绿色环保等概念著称。

如果由我来做产品定位，我会将这个项目定在入门级豪宅，户均面积200平方米左右，总价控制在1500万-2000万元，正好是上海目前最能热销的豪宅类产品。从成交数据来看，上海总价1000万元以上的住宅年均成交3000套左右，其中2500套总价在1000万-2000万元之间，主要分布在中环线附近。

当然，该项目本身确实存在一定风险，其核心问题是资金风险和付款风险。按照要求，该地块的土地款必须在1个月内付清，而由于上海的预售标准较高，预计最少需要10-12个月才能上市销售，这当中的资金成本对任何一家房企而言都是挑战，同时也是必须控制的风险。

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