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合生创展:“隐形航母”缘何十年蹉跎

https://m.biud.com.cn 2014年02月01日08:02 家居装修知识网

从2004年成为国内首家销售额超百亿房企，到2013年销售规模依然在百亿徘徊，合生创展十年之间成为无可争议的掉队者。

商业模式变革、区域市场布局、多元化演进、国际化拓展、企业管理制度改良以及政商资源更迭等几乎所有民营房企所能遭遇的问题，都在这家公司身上反复交织。

不管是主观上想规避单一平台风险，还是客观上的确无能为力，合生创展的没落都是值得深入解剖的家族企业典型样本。

徘徊十年

1月17日下午，合生创展发布公告，截至2013年12月31日的12个月，该公司合约销售金额约为112.7亿元，较此前一年的116.4亿元下降3.2%。

这意味着继此前连续三年未能完成年度销售目标后，合生创展在2013年仍未能实现当年150亿元的销售计划。

而在2013年年初的香港业绩会上，时任合生创展副主席的张懿还曾公开表示，2013年的销售目标是保住150亿元，力争180亿。

根据机构研判，合生创展的实力远不止于此，因为根据招商证券研报推算，合生创展在2013年的可售资源高达450亿至500亿元。

这说明合生创展去年的去化率并不理想，从上述货值推算，只要合生创展当年能达到35%的保守去化率，即可轻松完成全年目标。

实际上，此前2010年至2012年，合生创展均制定了150亿元的年度销售目标，但当年分别只完成销售金额110.4亿、99.4亿和116.43亿元。

销售乏力显然是合生创展落伍的直接原因，十年前的2004年，合生创展销售额突破百亿，万科销售额仅为91.6亿元，而如今合生创展销售规模不到万科的十分之一。

2009年，房地产市场大幅回暖，合生创展实现销售额150.9亿元，创出历史新高，但其在房地产行业中的排名已经下滑至第20名左右。

时至今日，曾经与恒大地产、碧桂园、富力地产以及雅居乐并称“华南五虎”的合生创展，其行业排名已经退居至50名前后。

而恒大地产和碧桂园已经步入千亿房企行列，富力地产和雅居乐开始向五百亿规模冲刺，一批曾名不见经传的房企也纷纷超越合生创展。

不进则退，这是合生创展不得不正视的现实，万科董事长王石对合生创展是“中国房地产界真正的航空母舰”的评价早已成为历史。

沉浮背后

区域布局单一、高溢价开发模式不合时宜、管理层动荡、港式土地经营模式陈旧等，合生创展身上的诸多问题饱受业界质疑。

在兰德咨询公司总裁宋延庆看来，合生创展区域布局单一是其销售业绩无起色的直接原因。合生创展进入的基本为沿海的一线城市，其大多在执行比较严格的限购政策，一旦市场有风吹草动业绩就会很脆弱。

从2010年开始，合生创展适当加大二三线城市项目开发力度，完善业务发展区域的战略布局，分散市场集中所带来的风险。

但区域布局调整效果并不理想，因为合生创展“高溢价、多囤地、慢周转”的开发模式和“超级大盘、高端精品”的产品模式弊端日现，这与“高周转、高杠杆、轻资产”的房地产主流开发模式显然背道而驰。

根据公告，2008年至2012年合生创展的毛利率分别为45%、42%、40%、46%和43%，在房地产行业中处于相对高位。

高毛利模式实际上是一把“双刃剑”，因为每年的高额负债所导致的利息等成本支出庞大，难免会吃掉大量的净利润。

尤其是对于大量囤积土地资源的合生创展而言，能否使企业的土地储备增值高于资金成本，是其囤地的核心财务平衡点的关键。

来自2013年初花旗研究报告显示，合生创展共拥有3185万平方米土地储备，其中有1550万平方米位于北京、上海、广州及天津，一线土储质量亦高于其他发展商，包括万科、中海外及保利，平均土地成本每平方米1756元。

这是典型的“多囤地，慢开发”的港式房地产开发模式，合生创展的商业逻辑是，未来地价上涨的幅度远远大于房价，规模扩张必将带来堆积如山的存货和借贷，高周转之下土地储备重置成本将持续高于企业的利润积累。

但这种开发模式在现实中不断遭遇政策打击，合生创展曾不断因涉嫌囤地而饱受舆论质疑。不过，这与合生创展的高层频繁更迭亦不无关系。

自2008年以来，合生创展先后出现谢世东、陈长缨、薛虎、张懿等总裁的离职更换，另有董事局副主席赵海等其他高管不断离开。

有广州地产界人士分析，合生创展近年来发展缓慢，不排除其实际控制人朱孟依有意为之，他的计划意在让集团朝着多元化发展，分散投资风险。

这种布局之下，合生创展仅仅被视为一个融资平台，而朱孟依旗下另一个平台珠江投资承担着他多元化发展的使命。

除房地产，目前珠江投资已经涉猎基础设施、新能源、通讯网络、管理咨询、教育、医疗、金融投资等诸多领域。

事实上，从2007年开始，珠江投资与合生创展的关联交易就频频发生，朱孟依不断地把有发展潜力的优质资产注入珠江投资。