随着京津冀一体化战略的提出，京津冀地区将迎来新的快速发展期。然而，在天津宝坻区，由合生创展集团有限公司于2004年开发的号称“亚洲最大别墅区”的京津新城，如今入住率不足一成，人烟稀少、杂草丛生，被媒体冠以“空城”、“鬼城”的称号。合生创展天津公司原管理层人士近日向中国经济网记者表示，京津新城确实有问题，最大的问题是京津新城是第二第三居所，因此造成空置率高也在所难免。
“第二第三居所”致人烟稀少
京津新城地处天津、北京、唐山交汇处的天津市宝坻区，距离北京市110公里，天津市50公里，唐山市80公里，规划8000多套别墅，预计容纳二三十万人口，目前建成3000多套。
按照最初的设想，这里要再造一个“曼哈顿”，但随着天津滨海新区规划出炉，京津新城的处境日益尴尬。缺少产业支撑，片区发展未成熟，人烟稀少，“空城”、“鬼城”的说法随之而来。
据媒体报道，京津新城小区入住率不足一成，一些地方长了齐膝深的杂草，宽阔的道路成了晒谷场，商铺大多门头紧缩，为数不多的商店只卖些日常用品，小区保安和附近建筑工人为主要消费群体。
上述合生创展天津公司原管理层人士提起这个项目也只有唏嘘。他告诉中国经济网记者，如果说京津新城有问题，最大的问题就是区位问题，因为是第二第三居所，就会造成人烟稀少的情况，“很多人买了其实用不着，就是有个别墅就行。”
业内人士指出，从城市进入的角度看，过去进入京津走廊的房企其实是存在失误的，但这也和地方政府在城市发展方面有较大失误有关。
对于入住率低的问题，原管理层人士表示正常，“别墅区没有人山人海的”、“在天津来看，核心地段的项目入住率也很低”。
远郊大盘运作吃力
合生创展以郊区大盘模式走红，但成也萧何败也萧何，耗资两百亿的京津新城无疑拖累了合生创展整体业绩。
合生创展原管理层人士表示，合生创展善于在郊区开大盘，近郊的开发成熟率快一些，但远郊还是挺吃力的，而京津新城就属于后者，“从北京、天津过去都是一小时距离，现在还多了高速费，加上油钱，成本太高。”
上海易居房地产研究院研究员严跃进向中国经济网记者表示，宝坻区本身具备较好的土地成本优势，相比天津别的地区，该地区地价偏低。随着京津冀一体化进程的加快，此类区域的置业、就业和产业等将面临较好的环境。
“合生创展的困境在于，能否在此前项目销售低迷的过程中学会煎熬，而且学会把控财务风险。如果能够熬过，后续的产品定价等其实有很大的优势。”
不过，对于在前几年已经听过太多“京津融合”的传闻，对于京津冀一体化，上述原管理层人士反问记者，“谁知道什么时候成行呢？”
负面缠身或影响销售
据合生创展披露的5月份未经审核运营数据显示，今年前5个月实现合约销售金额约15.67亿元，比去年同期下降64.3%。涉及合约销售面积约9.86万平方米。累计销售平均售价为每平方米15888元，较去年同期价格下降8.5%。
合生创展2014年的销售目标希望实现15%-20%的增长，按照去年销售112.7亿元计算，前5个月仅仅完成目标的12.09%。
与此同时，同为广东地产界代表企业“华南五虎”的恒大地产、碧桂园、富力地产、雅居乐前5月的合约销售额分别为562.1亿元、493.7亿元、217.58亿元、164.6亿元，十年前被王石称为“华南五虎”中的老大的合生创展，现在仍停留在百亿元门槛止步不前。
分析人士向中国经济网记者表示，目前关于合生创展的负面新闻很多，主要被指责家族企业的治理模式、业绩规模远远落后周边房企等，此类楼盘如果不加快库存去化，负面效果是明显的。
“对于购房者来说，本身是有扎堆居住的置业习惯。如果发现一个楼盘库存去化几年都没有见效，那么势必会影响项目的后续蓄客水平。而从竞争者的角度看，甚至可以拿此类销售数据作为攻击的理由，从而把一些潜在的客户挖走。”
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