开发商欠债“跑路”、“鬼城”频现……近段时间，三四线楼市再次被推到风口浪尖，“积压”“虚火”“泡沫”“崩盘”等呛声不绝于耳。一些楼市遇冷，是普遍现象还是个别地方？是拐点将至还是阶段性问题？记者就此进行了调研。
三四线楼市疲软呈蔓延之势
今年１月，与一二线城市火爆的土地市场相反，不少三四线城市表现低迷，多项统计显示，三四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势。
降价促销城市不断增加。据中国指数研究院统计，今年１月，全国１００个典型城市中有３７个城市的房价环比下跌，环比增加５个。而在房价下跌的城市中，有３４个是三四线城市。
三四线楼市整体销量也延续着去年下半年以来的低迷态势。据中原地产的监测，今年１月份，２５个三线城市新建住宅成交量为１１．２２万套，连续３个月走低，创６个月新低，１４个四线城市新建住宅成交仅１．６３万套，创下１１个月新低。
与此同时，少数房地产业曾经畸形繁荣的城市和地区则深陷泥潭，温州（楼盘）房价已经连续３０个月下跌，高端住宅价格几乎“腰斩”；不仅西部三四线楼市出现“风险集中区”，江苏、山东、安徽、辽宁等东中部省区的多个三四线城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜单。
淮安（楼盘）是苏北地级市，该市市区人口不足６０万，近年来却涌入３８０多家开发商，而实际上有２００家左右这个市场就饱和了。一家房地产开发商说，他这几年在当地开发了三个项目，前两个项目销售不错，第一个项目卖给了本地人，第二个项目卖给了外来投资者，第三个项目就找不到客源了。“照去年的销售速度，需要七八年才能清盘。”
常州（楼盘）去年原本计划大量推地，但乏人问津，最终只完成了当年计划卖地目标的一半。无锡（楼盘）一家高端项目开发了９００余套住房，自去年６月开盘以来，至今仅成交７８套，老板因资金链断裂而“跑路”，目前楼盘也被有关部门查封。
房地产“大跃进”扭曲供求关系
业内人士分析，三四线楼市近年来经历了一轮大跃进式的狂飙，特别是２０１０年一二线城市限购之后，大量开发企业涌入三四线城市，直接刺激房地产业单兵突进，并推动土地的大量释放，商品房的海量上市。
据中国指数研究院统计数据显示，２００９年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长，营口（楼盘）、南通（楼盘）、烟台（楼盘）、佛山（楼盘）等地的土地供应总量位居全国前列，待开发量在３０００万－８０００万平方米之间。仅从２０１１年到２０１２年１１月末，营口住宅用地成交面积就接近１２００万平方米，几乎是北京（楼盘）同期成交面积的２倍。
土地放量后，开发商为了加速回笼资金而大量推盘，打破了楼市供求平衡。西部某个中等规模城市，市区超千万平方米的大盘就有三个。记者采访的部分东部县城，几乎每个县城都有大片新建住宅区闲置。有的县地处山区，县城人口仅有几万，但楼盘开发量甚至超百万平方米，足以容纳县城所有人口。
房价快速上涨是造成三四线楼市遇冷的另一个因素。记者采访的多个县城，房价与几年前相比几乎翻番，让一些人望房兴叹。
数据显示，一线城市供求比仅为０．６４，而三四线城市，例如甘肃武威供求比则高达８．０６，山西大同（楼盘）供求比达到５．７，延安为４．３４，均存在严重供过于求的现象。十堰（楼盘）、无锡、营口、酒泉等三线城市不乏无人问津而遭空置的楼盘。
曾是三四线房地产标杆的温州和鄂尔多斯（楼盘），房价急涨之后迎来暴跌。温州房价自２０１１年９月开始，已连续３０个月出现同比下降，一些高端项目价格“腰斩”。鄂尔多斯市康巴什新区部分项目崩盘，从每平方米近两万元降至１万元以内，有些项目工地不仅遭遇停工，还面临着农民工讨要工资的窘境。
物极必反，短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化，大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市。中原地产研究中心监测数据显示，去年前三季度十大标杆房企虽然购地金额创出新高，但新增购地城市三四线城市占比为０。而众多中小开发商则深度套牢，不知何时能度过寒冬。
破解三四线楼市困局需多管齐下
“个别三四线楼市暴露的危机再次警示我们，卖地吃饭式的发展已经走到了尽头。”江苏省社科院助理研究员王树华介绍，国家发改委课题组近期对１２个省区的调查显示，１４４个地级城市竟然要建２００余个新城新区。１６１个县级城市中，提出新城新区建设的有６７个，占４１．６％。
“片面透支财力建新城新区酝酿巨大风险。”王树华认为，城镇化是国家提出的战略，但落实过程中一定要按经济规律来办。对于三四线城市的政府来说，一定是产业发展在先，就业与收入增长优先。只要夯实了产业基础，房地产自然会跟进。
中原地产的张大伟表示，不是所有三四线楼市都存在泡沫，价格波动也未必造成楼市崩盘。但是越来越多的三四线城市房屋库存不断走高，楼市面临的风险加大，必须引起足够重视。
江苏省政府参事室主任宋林飞表示，一些三四线城市前几年因房地产快速发展，经济增长和财政收入对于房地产的依赖过重，而且前期土地出让越多，地方配套支出也就越大，欠账也越多，对土地财政依赖也越深。
当前一二线楼市与三四线楼市分化趋势明显，不同城市间楼市发展阶段千差万别，一刀切式的调控不合时宜。如何调动好、保护好市场积极因素是当务之急。
中国房地产行业协会副会长胡志刚表示，三四线楼市如果处理得好，能够走出低谷。中央对发展新型城镇化已经进行了部署，只有端正发展方向，完善公共服务配套，提升城市功能才能抓住机遇。
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