继去年通州运河核心区重点项目进入全面建设期之后，今年通州新城建设再次提速，多个城市商业综合体将于年内相继营业，随着新城建设步伐加快，一直被贴上“刚需”标签的通州吸引不少改善型购房者目光，近一段时间以来，集中出现了不少定位高端、大户型面积的改善型楼盘。

新城建设提速，通州引发市场关注

2013年，通州运河核心区重点项目进入全面建设期：北环环隧、东关大道（隧道段）等全市最复杂也将是使用最便利的地下空间工程完工，水乡区南区项目全部封顶，彩虹之门、运河一号、运河国际商务中心等城市地标建筑按计划开工，新北京中心、珠江国际、万达广场、京杭广场等城市综合体建设步伐加快，核心区基础设施和公共服务设施项目累计开工42项，核心区“率先出形象”的目标初步实现。

今年，备受关注的万达广场、京东罗斯福广场、乐天玛特等城市商业综合体将于年内相继营业，加之原来已经落户的家乐福、贵友、蓝岛大厦、华纳影院，北京城市副中心繁华的商圈已初具雏形，通州在缔造全新的城市生活休闲中心的同时，正以自己的高速度，快速承接中心城区高端商业功能。

调查显示，目前通州的改善型需求人群一般是城市高知阶层，积累了一定的资产，通常对宜居性提出很高的要求。在区域选择上，偏向于与CBD保持合适距离的区域，而通州作为CBD首当其冲的辐射区，成为该类人群的置业首选。

“从项目一期购房者和目前蓄客情况看，我们的客群大部分客户来自朝阳、通州，以及东城、西城、海淀等区域。”位于通州运河核心区的珠江东都国际项目负责人表示，随着新城建设提速，越来越多的置业者将目光锁定通州，其中，改善型需求份额逐渐增大。

商业配套升级，区域日趋成熟

通州楼市在从刚需向改善升级的同时，一些大型商业配套也将于今年开业，弥补此前通州高端商业上的短板。

据悉，万达广场、京东罗斯福广场等城市设施已完工，今年即将投入使用。这些项目将为通州提供商业、娱乐等全方位的产业功能支撑。其中通州万达广场自持物业面积为10.5万平方米，承揽万达影城等综合体功能，将于今年11月份投入运营，坐落于地铁八通线九棵树站东侧，京东罗斯福广场商业建筑总面积6.7万平方米，计划今年第二季度营业。

为迎合改善型需求，通州部分项目已开始在产品品质和服务配套等方面下工夫。珠江东都国际自建珠江10万平米双子座地标商业，满足全家三代人的生活需要。今年内，通州将有多家城市综合体开业，将城市综合体不同时间段的功能组织在一起，使其保持北京城市副中心24小时繁荣，有效提升综合体的使用效益。城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使通州短板功能得到完善。

大户型渐成主流，改善型住宅稀缺

一直以来，通州被认为是刚需项目集中的区域。但近来，通州高端改善型楼盘越来越多，甚至渐成主力。

从去年开始，包括珠江东都国际、京杭广场、金成府、京贸国际等主打改善型项目在通州楼市出现，这些改善型的楼盘多数位于通州新城运河核心区或地铁沿线，多以交通便利、观景宜居为主要卖点，去年入市以来取得不俗业绩。11月17日，珠江东都国际开盘2小时销售12.7亿，所推房源全部售罄。

业内人士表示，高性价比成为改善型产品热销的主要原因，“改善型购房人会比刚性需求买家提出更多的要求，包括产品的设计、空间布局、生活配套等方面。”

珠江东都国际建筑面积约6.7万平米，由3栋8-18层的精装板式住宅组成，主力户型为南北通透的85-140平米三居，目前推出80套产品均为140平米大三居产品。“东都国际是为刚需和刚改度身定制的住宅，满足业主一步到位需求，因此杜绝面积浪费。”珠江地产相关负责人说，东都国际的室内空间设计精确到每一公分，从五个方面拓展户型空间将得房率提高到90%，同时户户采光，此外5000元/平方米标准的精装修，为业主省时省力，又避免业主入住后收到装修的噪音干扰。 

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