“房地产行业的利润率已经开始下降。”中国房地产研究会市场委副主任、中国房地产数据研究院的执行院长陈晟前日在“2014(首届)中国房地产基金春季高峰论坛”上表示，“今年下半年一定会在价格上有调整，下半年绝对是大开发商开始降价的时候。”对于国内地产的发展方向，到会各界人士多表示，短期行业面临风险，尤其是二三线城市，但长期依然有机会。对于未来房地产基金的前途，房地产基金大佬均看好房地产基金未来的发展趋势，认为短期的调整不影响房地产大发展趋势，未来的10年房地产基金依然有发展的机会。

大开发商或下半年降价

国泰君安证券研究所的房地产行业首席分析师孙建平指出：对房地产企业来说，从现在开始，项目选择上以现金流和回报为中心，因为整个行业是由夏入秋，从行业为王到公司为王，整个生产商收益率会下行，或者反过来作为大资产的配置，商品房的成本会增加。

孙建平认为，总体上看，房企在资金面，后几年资金会偏紧，利率也会偏高。因为国际上经济转型的国家的政策行为，通常是货币不放水，财政不刺激，打破产业准入门槛。

“2014年可能会有一些局部的风险出现，概率比较大的可能是二季度。”他分析称，“因为过去两年左右房地产信托和银行非标到期的叠加。”

而国泰君安证券研究所房地产行业的分析师侯丽科认为：房地产行业单个城市区域库存周期如果大于8个月之后，就存在下行压力。其统计近期15个重点城市库存量，看到15个城市库存周期平均在15个月左右时间，远远大于8个月甚至已经超过12个月，目前的房价的确存在不小的压力。但北上广深目前看还比较健康。

“整个行业的利润率是毋庸置疑在下降的，宏观的融资难度在加大，资金的压力，特别是小开发商的资金压力越来越大。”陈晟分析称：“国内地产商的平均负债率是76%，香港的开发商平均只有20%-30%。”

此外，陈晟表示，“我们预计10个城市泡沫已经破了，鄂尔多斯、营口等地方，可能10年都没有机会。”

因此，他相信今年下半年一定会在价格上有调整，下半年绝对是大开发商开始降价的时候，降价反映的并不是钱的问题，而是销售压力的问题。

诺亚财富的研究员薛卫舒也表示，今年一线城市房价仍将维持小幅上涨趋势，二三线城市楼市将出现分化，部分供大于求的城市，需警惕房价大幅下跌的风险。

房地产进入白银十年

对楼市整体的长期走势，地产是否已经到了拐点的问题，在论坛上，各界大佬多认为，10年内地产依然有上升空间，但是将从黄金十年，进入到白银十年。

孙建平表示：从其他地区的经验来看，美国和日本房地产非常稳定下降时，日本人均建筑面积在大概42平米，美国大概在70平米，但是中国目前是32平米多一点。此外，每次房地产危机出现之前，户均套数可看做泡沫破灭之前临界值的警戒来做参考。美国和日本的户均套数达到1 .15套的时候，都出现了泡沫危机。但是中国现在大概是0 .9套不到。

陈晟则表示：“我不认为我们的房地产会崩盘，10年之后可以稳定下来，长周期还是有一个基本的增长，上海和北京的房价10年以后再翻一番没有问题。”

其分析称：国内地产预期每年的销售面积不会少于10亿平米。“这样的市场不会是崩溃的市场。在城镇化没有达到70之前，世界任何其他地区都没有看到崩溃的迹象。”

地产基金仍存发展机遇

而直接和地产走势命运挂钩的是地产基金。据了解，截止到2013年10月底，全国房地产基金机构不完全统计是510家，管理规模超过6000亿，深圳本土机构是210家，管理规模近2000亿，成为全国房地产基金之都。

对于未来房地产基金的发展机遇，房地产基金大佬均看好未来的发展趋势。深圳市私募基金协会房地产基金俱乐部的创始主席肖水龙分析称：“资本+服务的模式将会成为今后积极发展的新创新，房地产基金从传统单纯的资本提供者这样的角色定位逐步演化成资本营运商这样复合的定位，除了向项目提供资金之外，还应当输出管理、输出品牌、输出渠道、输出创意，促进项目和基金方的共赢发展。”

相关专家表示，国内房地产市场大的趋势没有改变，现在风险只是因为一些开发商产品的定位不对，目前很多开发商的杠杆过高，现在风险释放的过程其实是去杠杆的过程，是房地产商优胜劣汰的过程，在这个过程中对于有能力的基金管理人来讲是一个很好的发展机遇。

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