京豪宅即将迎来“百花齐放”多个新兴区域“争奇斗艳” 地价成本居高不下 开发商将迎来品质大考

2013年，亦庄区域异军突起，随着地价的不断攀升，高端精品路线成为开发商们追求利润和成本平衡点的出口，于是，新的豪宅区由此诞生。与此同时，东坝地区今年也将迎来豪宅放量。但到底是价格豪宅化还是品质豪宅化还将有待市场的考验。

毫无疑问，春暖花开，北京的豪宅市场已经在酝酿“争奇斗艳”，而去年楼市销冠位于海淀区绝版地块的西山壹号院则推出其项目绝佳产品----一层一户500平米楼王，箭在弦上，一触即发。

楼市看点

两级分化 豪宅凸显“二八”效应

就在北京众多刚需盘酝酿如何能以胜利的姿态度过窗口期，翘起今年楼市行情的同时，北京的部分高端豪宅却表现的极为强劲。房地产交易管理网数据显示，即便是在春节期间，位于海淀区的高端住宅西山壹号院成交量依然不俗。

春节后多个高端住宅开始集中上市，并且销售额不菲，据研究机构数据显示， 3月上旬北京高端新房市场成交160套，相比上月同期上涨213%，相比较去年12月份上涨8.8%。除了高端新盘，二手豪宅市场涨势也同样喜人。数据显示，3月上旬高端二手住宅成交88套，相比上月同期上涨166.67%，相比较去年12月份基本处于持平状态。

业内人士分析认为，高端新房年后纷纷入市开盘，稀缺户型设计，高性价比优势，加之年前长期入市“空缺”期，大量需求累积，年后入市开盘后集中爆发，成交活跃。

但是也并非所有的高端住宅项目都能拔得头筹，据笔者了解，目前北京售价超过5万元/平米的新盘共有57个，而有成交的仅限于西山壹号院等在内的十余个项目，也就是说市场上80%的成交量掌握在20%的项目手中。

业内人士解释，一些老牌豪宅项目虽然地段优越，但是由于年代久远，品质等各个方面已经无法与新项目所媲美，尽管价格不相上下，但是购房者注重的是全方位的感官体验，品质成为决战市场的基本条件。

豪宅新区 高地价逼品质迎大考

众多房企回归一线城市，表现在土地市场则是激烈的竞争与不惜血本的投入。去年一年，北京新成交的地块价格扶摇直上。而自2014年开始，还将有另外一类公寓豪宅产品逐渐成形，即“地王豪宅”。由于整体供应的短缺以及城区土地的日渐稀少，部分位置较佳的住宅地块均遭遇疯抢，“地王”现象层出不穷。

数据显示， 2013年，东坝区域共实现3宗住宅用地的出让，扣除保障房后楼面价均在40000-50000元/平方米左右，预计未来销售价格均会在70000-80000元/平方米以上。不能否认，高地价倒逼高房价的情况下，开发商到底追逐利润还是追求品质则是“乱花迷人眼”。

“地王豪宅”们是否还会远赴重洋挑选石材？跋山涉水挑选园林？是否还会在楼盘细节部分精心雕琢都是个未知数。

西山楼王入市 领航豪宅市场

高端住宅的市场的火热在今年仅仅是个开始。据笔者了解，位于海淀区北五环的西山龙首位置的西山壹号院去年以61亿余元的销售夺2013年北京商品房、商品住宅双冠，单盘业绩位列全国前三。

历时三年，当融创中国旗下的西山壹号院正进入风华绝代之时，在前期至尊楼王和跃层府邸获得市场热捧之后，将于近期推出巅峰之作——500㎡楼王家族大宅。

2013年，确实是融创中国载誉而归之年，超额完成全年500亿元销售目标。其中，融创北京公司网签额超过120亿，问鼎2013北京房企商品住宅销售冠军。

业内预计，随着去年北京多块高价地的筹备入市，今年下半年，北京高端住宅市场将迎来前所未有的百花齐放，亦庄区域、孙河区域、甚至是丰台西局都将有新增豪宅供应。而西山壹号院楼王的入市，无疑是这场豪宅饕餮盛宴前奏，纵观其去年傲人的销售业绩，预计今年的销售行情也同样值得期待，西山壹号院或将撬动市场，带领京豪宅快马加鞭，披荆斩棘。

融创功力 孜孜以求饱受赞誉

之所以豪宅市场稳若磐石，主要是来源于政策与市场的双重护航。

“自住房的大量上市是我预期到的，说明融创一直以来坚持高端精品路线是正确的。”融创中国董事长孙宏斌在去年年底时公开表示。

作为房地产业内的黑马，孙宏斌对市场的预见和把握能力一直饱受同行赞誉。就在一线城市土地价格高启，房企们纷纷转战二三线城市淘金之际，融创却坚守一线城市，深耕细作。

而市场证明了融创的选择极为正确，自去年开始，房企们纷纷回归，在北京土地市场挥金如土。而此时，融创已经储备了多个北京优质地块。

自住房的大量上市，一方面造成购房者对刚需盘的观望，另一方面也更考验开发商在高昂的土地成本与开发成本上对豪宅的运作能力。

并非所有的开发商都有勇气拿下高价地，对于开发商来说，同一地块上的自住房往往都是赔本赚吆喝，在这种情况下，有限的商品住宅土地面积则承载了更多的盈利空间。简单的说，如何让商品住宅卖的上价钱是个最关键的问题。

在这个问题上，融创一直以来修炼的品质内功显然发挥了极其大的优势。虽然融创在高端精品这条路上一直在爬坡，但是其学习能力与创新能力却与日俱增。就像中国豪宅代表房企绿城所说的那样，绿城用十几年积累的经验，融创几年就学会了。

市场护航 后劲十足不乏信心

2014政府工作报告并未涉及房地产调控具体问题，未来房地产调控更倾向于低端保障，对于高端市场放开信号突出。

与此同时，北京开始实施“单独二胎”政策也让高端住宅却有了新的突破。

“单独二胎”政策，使得人口红利随之猛增，从表面来看，家庭第二个孩子的出生将使得三口之家变成四口之家，而如果考虑到老人、保姆照看孩子等客观因素，家庭的常住人口或将从4-5人提高到5-7人，这将从根本上改变家庭的住房与置业规划。

为了满足新增家庭常住人口的居住需求，中、大面积的三居甚至四居以上的改善型户型成交将会有所增多。机构统计数据显示，2013年，在北京10万套商品住宅总成交中，三居户型成交3.2万套，占比31%，四居户型成交不足5000套，占比仅为4.5%。未来1-3年内，这两部分产品的市场占比将会逐步提高

随着需求的变化，预计未来房企在项目开发及产品布局上也将有所调整，三居、四居等多套型产品供量将明显增多，而面对竞争的增多，市场将加速细分，户型设计也将更显差异化。业内人士认为，未来，满足刚改需求的产品设计将以紧凑型布局为主；而针对纯改善型需求，其三居、四居的户型设计将更偏重于舒适型，户型较为开阔，更注重居室的功能性划分；同时，定位于家族大宅的高端豪宅的市场需求有望进一步升温。

第二部分

瞻楼王全景之绝代风华

私密空间 藏锋守拙

豪宅之所以备受高端人群亲睐，除了产品保值升值之外，最重要的就是360度全方位的优越居住体验，而在这其中，保证购房者足够的私密性成为豪宅必须具备的特质之一。

据了解，西山壹号院的楼王产品最大的特点便是其绝佳的私密性。在地理位置上，远离永丰路的喧嚣，更为幽深安静。中国文化中，自古便有“藏锋守拙”的哲学思想，大匠之境，虽不显山露水，却心藏乾坤。建筑的空间序列与哲人的思想不谋而合，大隐隐于市的境界在西山壹号院得到了完美的体现。超大的楼间距既为良好的通风和采光提供了保障，又在更大意义上保证了居住的私密性，外在无从窥伺。

皇家园林 王者风范

西山壹号院经过三年营宅，园林也已经至臻大赏，青翠的白皮松、挺拔的梧桐、果实飘香的海棠将建筑围合。在环境堪忧、PM2.5频频爆表的当代，得此园林居境，实属不易。新品便深藏在这些十几米高的成年乔木中，如同一位隐士，感受着这方土地的岁月流光，而这些大乔，也成为维护居家私密性的一道绿色屏障。

楼王紧邻便园区内保留的10万平米山境私园，漫山花木，四时各异，以错落起伏的坡地造园手法，循西山山脉之连绵起伏，与百望山国家森林公园、北京药用植物园一同形成三园合抱，拱卫式格局。上风上水的西山板块自古便是京城尊贵之地，自辽金以来，历代帝王皆在此营建行宫别苑。园外的900载三山五园与园内御制的10万平米半山私园相映衬，在环境日益严峻，空气质量日渐引发国人重视的当下，一处城市中的密林森境尤为珍贵。

楼王所处之地，上风上水，生财聚气。同时，楼王咫尺顶级观山CLUB西山汇，西山家宴、健身房、观山泳池等顶级配套静候主人。

平层全景 纵览天下

 西山壹号院产品向来以超大尺度著称，在500平方米的空间内，王者的从容和气场尽显。一层一户原石官邸，360°观景视野将百望山、山境私园、园区的四时美景尽收眼底。

超大尺度，舒适体验，是西山壹号院500平方米楼王的极致追求。500平方米的空间，彰显居住者的从容气度。两梯一户的设计，更是体现超凡尊崇的礼序，奢享尊贵的出入礼仪。一层一户，360°观景，凭栏俯瞰，百望山森林公园、西山壹号院山境公园四时美景尽收眼底。居室内部，主卧双衣帽间、双盥洗池，加上双观景书房，尽享从容。

文化深厚 儒雅脱俗

西山壹号院在建设之初就意识到，一个高尚人文社区的一个重要参照就是，在这个社区里教育文化所占据的分量，这点在美国、在加拿大等全世界的范围内都得到了体现。著名学区周边都集中着一些人文素质较高的社区，同样高尚社区里一定有文化教育机构的存在。学区与社区是互补的。

众所周知，海淀区汇聚了北京乃至全国最顶尖的学府名校，北大、清华、人大附中、首师大附中、中关村一小、中关村二小等诸多名校择址于此，西山壹号院近享其便。

小学教育方面，西山壹号院北侧500米为北京市属重点小学——中关村二小。中关村第二小学素有市区“窗口校”的美誉，建校40年以来，已发展成为一所教师高素质、设施现代化、社会各界广泛好评的知名小学。中学教育方面，区域内已确定规划引进的首师大附中距离西山壹号院约300米，近年将投入运营。

除此之外，西山壹号院内部的北大附小实验幼儿园，占地面积7000平方米，规划14个班级，国际标准的食堂、儿童活动场地配备、双语教学，师资方面充分发挥北京大学附属小学卓越师资品牌的优势，将小教与幼教有机结合，教师队伍由北大附小低年段教学名师、有幼教经验的幼儿教师和具有学前教育专业背景的硕士生、本科生组成。

圈层生活 尊贵礼遇

据了解，西山壹号院成交业主多为京城隐贵阶层，有着良好的家族威望与教育背景，约85%以上为本科及硕士以上学历，在金融、地产、科技、教育、能源、贸易等领域享有盛名。为了能够使得居住于此的京城隐贵享受品味生活，西山壹号院斥巨资打造京城独树一帜的定制级私家观山CLUB，涵盖室内外双泳池、私藏酒窖、美食等极致尊贵服务，功能涉及餐饮、商务、运动健身、文化休闲、生活服务等，令业主尽享尊荣圈层生活。在西山区域，西山壹号院正在用行动打造北京的“西山式”生活。

保证一个品质地产的经久不衰，至关重要的是其是否有很好的后续服务来维系并保证业主的生活品质。对于高端客群而言，尊贵的生活之道和与众不同的体验已经成为衡量的重要标准。西山汇集高端餐饮、私人酒庄、瑜伽健身、室内外双泳池于一体，高端的休闲娱乐场所，不仅为财智阶层提供一个圈层社交的地点，也为业主搭建了足不出社区的休闲平台。

目前，西山汇的健身房、瑜伽室和观山泳池已经投入使用，泳池是京城首例可以醉揽山景的观山双泳池，设计风格颇具现代艺术气息，高达5.4米的阔幅观景窗，将百望山壮美景致尽收窗前。

全临街高端商铺震撼发售

西山壹号院商街，采用"一字型、全临街"的规划布局， 97%使用率，支持多种高端业态，最大化吸纳永丰路高端人流，咫尺昆玉河，使得财富风生水起，项目周边中关村软件园、中央党校、国防大学、国际关系学院、清华大学等高等学府环伺，军队大院、机关大院近在咫尺，政界精英云集，万柳高端豪宅区、西山别墅区汇集北京最有购买力与消费力的高端精英，形成区域内的强势引力，加上地铁16号线财富列车开通，串联国家级旅游区、上地软件产业园、中关村核心区几大商圈，强力吸附京西高端消费族群。投资于此，这里将成为财富阶层配比资产、保持升值的增值岛。文/笔者 张媛

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