上周，本市共有5个项目开盘。在信贷收紧与自住商品房的冲击之下，北京刚需客群的观望情绪正在加速扩大，而随着3月份刚需项目开始进入集中放量阶段，刚需购房客群选择面的加大，项目开盘“日光”的现象也越来越少。

包括大兴区的保利首开熙悦春天、房山区的万科幸福汇，以及平谷区的首城汇景湾在内，北京共有三个刚需项目入市，累计向市场释放了超过千套的房源。同时，三个项目均选择了“平价跑量”的销售策略，其中，万科幸福汇、首城汇景湾分别以14000元/平方米、13100元/平方米的价格入市，比之前开盘价格分别微涨4%和2%，而保利首开熙悦春天22500元/平方米的销售均价，与上一期基本持平，但是三个项目却均出现了所售房源数量大于蓄客数量的现象，均未取得开盘“日光”。

在刚需市场受到强烈冲击的同时，高端市场的表现却相对稳定。上周除了三个刚需项目平价入市外，北京商品住宅市场还有两个改善型项目入市，位于大兴亦庄的亦庄·金茂悦和位于望京的望京·金茂府分别以40000元/平方米、70000元/平方米的价格入市，与上期产品相比，售价均上涨了14%。而与刚需项目“平价跑量”相反的是，这两个定位中高端客群的项目走的却是“小跑冲利”的销售路线，两个项目各向市场释放了60余套楼王房源，当日售罄。

对此，亚豪机构副总经理高姗分析，自住商品房对市场的冲击不只体现在刚需市场，也从一定程度上影响了中高端市场。据亚豪机构统计，从去年11月30日首个自住型商品房项目启动网上申购以来，目前为止，北京已经有6个自住型商品房项目正式入市，合计向市场提供的房源超过1.2万套，虽然尚未达成实际成交，但是从数字上来看，自住房供应套数已经占到了一季度1.6万套成交量的78%，市场供应结构的改变，中低价位商品房占据供应主体。而随着自住型商品房陆续签约，楼市成交结构也将随之发生根本性转变，楼市整体交易均价将会被拉低，从而加剧普通商品房购房者的观望心态。

一方面，其在减少了商品住宅用地的同时改变了土地竞价规则，令未来纯商品住宅的泛豪宅化趋势越发明显，在高地价的支撑下高房价成为经济规律作用的必然结果；另一方面，自住型商品房的出现促使北京供应格局向三元格局加速转化，为了规避市场竞争、提高周转率，刚需项目被迫让利跑量，房企将更倾向于通过中高端项目来冲利。因此高姗判断，未来北京的中高端项目，尤其是高端市场，仍将具有较大的价格上涨空间。而在价格的上行预期与国人买涨不买跌的消费心态下，高端客群的置业需求也将相对保持稳健。

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