当最创新的移动互联网遭遇最传统的房地产，两者会擦出怎样的火花？房产行业成为了又一个被移动互联网所颠覆的传统行业，移动购房真的来了！2014年4月，由全球最大的房地产家居网络平台搜房网主办的中国首届移动购房节正式拉开序幕。本次移动购房节将从4月持续到5月，搜房网总计拿出了10亿红包进行补贴。搜房网在本次购房节中举办了丰富多彩红包派送活动：立减1000元的新房购房补贴、额外1000元现金的经纪人售房奖励、搜房帮APP的以一抵百活动、业主委托出租出售房屋即获推广红包……真正实现了“全民送红包。

搜房网讯 2014年，楼市开局低迷。3月起，降价新闻不断，无论开发商还是购房者，都对楼市预期产生转变，房地产后市扑朔迷离。北京方面，一边是开发商跑量，另一边是刚需族或观望或抄底；环北京区域方面，京津冀一体化的概念让大北京楼市火了一把，政策未定，房价先行，大北京市场投资冲刺。

2014房价去哪儿，成为购房者更加关注的问题。在此，搜房网邀请业内专家和学者齐聚一堂，探讨时下热点政策与市场分析。以下为论坛实录：

主持人：各位网友大家好，这里是2014北京春展的现场，我们今天非常荣幸的邀请到了业内专家与开发商，一起来探讨京津冀政策利好下的楼市走向。我们今天的嘉宾是赵秀池老师、尹梓奇先生、于越女士。我们非常欢迎大家的到来，我们也知道今年第一季度的楼市并不是那么好，但是现在也有专家说，也有复苏的趋势，那么各位专家和开发商来分析一下，第一季度的小阳春欠佳的原因有哪些？现在是不是有复苏的趋势？环北京的楼市是怎么样的？赵老师对北京楼市比较熟悉，先请赵老师回答一下。

赵秀池：目前从3月份看，成交量和价格比较有点低迷的意思，但是我认为原因是多种的，有信贷趋紧的原因，有环京区域楼盘火爆的原因，还有开发商促销回款的各种原因，还有刚过完年，很多刚需人群也在观望，很多原因，但是未来的北京楼市，大家冷静之后还要看一看京津冀一体化到底能不能落实？人口会不会疏解过去？反过来看北京的人口，确实还是在不断的增长，就像郭金龙书记说的，人口是无序过快增长，其实这个无序背后也是有序的，有原因的，因为2010年郭金龙还是市长的时候，他委托的课题是加快优质资源配置，促进功能疏解，我是2010年做的这个课题，当时北京是1715万人口，提前11年达到了2020年北京人口控制1800万的目标。所以当时市长专门布了这个题，当时已经意识到了现在城市污染、房价居高不下是京津冀一体化不均衡发展问题，也提出来发展区域经济。但是北京来讲，人口在中心城聚集，应该疏解。但另一方面是全国人口发展不均衡，现在的热点话题是往环北京区域疏解，这是对的，但是难度是有的。主要原因是北京人口集中了，所以未来北京推盘的量会增加，房价还是一个升的趋势。因为我的判断是基于价格由供求关系决定的，反过来看京津冀一体化非常热，但能不能落实？北京的人口还在增加，优质资源还在那，功能还是那么集中。2013年的数据，北京的人口是2114.8万，2009年突破1800万的目标，又增加了300多万，一年一百多万，三口之家一年新增的住房增量会有30多万。但是目前北京没有那么多量，北京的自住型商品房推出来，第一个中签率1/74，还是供不应求的，所以我对北京的走势，还是看好的。

主持人：刚才赵老师提到京津冀一体化对于京津冀区域的楼市利好，虽然北京第一季度的楼市比较低迷，但是环北京周边的楼市还是比较火爆的，请于总介绍一下廊坊楼市的特点，尹总介绍一下香河的特点，女士优先。

于越：大家好，今天很荣幸能够参加搜房网的论坛，跟专家和同行一起来探讨京津冀一体化，包括现在目前整个北京周边楼市的一些情况。这段时间河北永清炒得很热，过去对永清来说，这个地方很小，没有人知道，京津冀一体化以后，大家对永清这个地方非常熟知，因为这是一个价值的洼地，崛起的一个阶段。包括可能北京这一段时间以来的房市有一些低迷，成交量价格等等可能有些缓慢，但是我们这段时间感受不到这种低迷，只能用火热两个字形容。现在大家都知道京津冀一体化，永清是非常重点的地方，包括动批，不仅仅是服装城的动批，还包括教育医疗，因为这是北京西城区政府牵头，和廊坊合作的，而且永清有得天独厚的地理资源。现在北京周边包括了燕郊、固安、香河等等，永清的房价是非常低的，相当于周边几个县的一半价格，目前永清的成交量也是非常不错的。在环北京的经济带动下，包括京津冀一体化政策的导向和将来的落成情况下，未来应该是非常利好的。

主持人：下面请尹总来分析一下。

尹梓奇：感谢搜房给我们这个机会，跟专家一起讨论一下北京周边楼市的发展和京津冀一体化，赵老师对楼市做了很好的分析，于总也对永清进行了很好的诠释。环北京的13个区县各有优势，香河的优势是开发商聚集比较多，大型品牌开发商入住最多。其次香河从地源优势来讲，离国贸的直线距离只有40公里，交通便捷。其实环北京的13区县都迎来了发展机遇，我判断虽然第一季度北京楼市没有去年火爆，但是可能有以下几个方面的原因。第一，今年的供应量比较少，一季度的总供应而量是1600套，有1200套是经济适用房，这是大幅度下滑的，因此成交量肯定受影响。其次从库存看，今年整个库存是没有增加，没有供应。去年大北京的存销比看是维持6到8，就相当于如果没有供应，6到8个月北京的库存就会被售謦，所以我们对北京的市场还是非常有信心的。再有习总书记提到了京津冀一体化，我们的京津冀要建设世界级的城市群，这对北京和周边的城市而言，都增加了发展潜力。而香河有品牌开发商入驻的优势，有交通区位的优势，也有生态优势和价值洼地的优势，同永清一样，香河的价格相对于其他环北京，比如说像燕郊等等，也有价格优势，所以这是我们看好香河的原因。

主持人：谢谢，刚才大家提到了京津冀一体化的利好，那么这样的提法，之前很久就有提出过，但只是一个名词，现在重新提出了京津冀一体化的概念，那么就目前而言，它对楼市将会注入怎样新的活力？

赵秀池：这个概念其实提的可能都不只十年了，京津冀一体化，但是没有落实，原因就是说三方应该建立在优势互补、互赢、互利的基础上合作，不能把北京的低端人士疏解，河北也不愿意接，现在雾霾特别严重，河北人也说，赵老师您在北京也就罢了，您享受了经济发展各种优质资源，我们河北凭什么污染第一？就是缺乏顶层设计。现在习主席包括李总理等等，都把这个提到了日程，说是国家战略，就是发展城市群，是解决大北京问题，大城市病问题的必由之路。现在咱们就需要顶层设计，真正的把人口和功能疏解到河北和天津，就是环北京，刚才两位老总都说了地源优势，我离北京近，我现在产业没过去，我可以在那住，交通二三十分钟就能过去，可以接受，但是产业能不能过去？教育、医疗等等能不能配过去？如果过去的话，人就真正留下了。所以在这个大趋势下，我还是看好河北楼市的，京津冀一体化是一个趋势，关键是随着制度的顶层设计，不断的落实下去，未来还是有的。但是目前如果过度的炒作，不利于他未来的发展。

主持人：我们的京津冀一体化也提出了一小段时间，那么从提出到现在，这样的政策为楼市带来了哪些利好呢？

于越：从辐射大北京来说，因为京津冀一体化，它能够带来诸多利好的方面，我们首先说一个小小的县城，如果没有人气，就带不来生活的配套。比如说永清这个地方，距离北京60公里，京津冀一体化的带动下，都跑到这个地方投资和居住，这个地方不存在交通问题，大开发商都涌进永清以后，后期的配套慢慢都会跟得上。而且包括我们说到首都第二机场，大家应该知道，离永清的直线距离非常近，将来再修一条机场快速路。现在北京人多，已经超过了他的承载力，土地是有限的，人每年以百万的人在增加，那么人增加以后，各方面的医疗、教育各方面的配套就供不上我们现有的人的状况，势必要外挤压。那么挤压的时候首先要考虑到永清这些离北京比较近的区域。

赵秀池：我再补充一下，京津冀一体化以后河北楼市为什么火了？实际上是因为区位、区位、区位，你房就是看区位，那么河北为什么火了？是因为大家看好京津冀一体化，北京的人口和功能，包括产业要往河北疏解，这样会享受更多的优质资源，教育、产业医疗等等。我收入也会提高，大家看好这个未来，所以会投资，那么廊坊、香河都有地源等优势，所以对楼市来讲目前火爆，就是大家在市场经济下理性人的表现，我追求自己的利益最大化，我看好未来，房市也是这样的，我从未来看，有一个预期，所以大家就会去投资。

尹梓奇：前面两位都说得非常好，我自己的体会就是觉得京津冀一体化，跟之前的长三角、珠三角最大的不同是伴随着国家城镇化的提出，概念是人的城镇化，就代表我这个地方要城镇化，我要人住，要解决工作、生活、居住等等的需求，这些也是京津冀一体化下面考量的，那么为什么京津冀一体化会带来河北楼市的发展？更多的还是从政策的宏观层面考量，首先第一从产业上来讲，京津冀一体化，包括前日出台的河北省的新型城镇化的政策，也是对河北的环京津的城市做了定位，核心就是承接北京的产业转移发展自身的经济，所以第一是具备产业条件的。第二，在这个情况下，无论是高速公路还是城际铁路都达到了快速的发展，所以未来京津冀的交通瓶颈也会被打破，无论是自驾还是公共交通都会非常方便。第三，从住的来讲，有很多大开发商聚集环京津地区，所以是有很好的预期。万科从去年开始，定位在转变，我们的提法是城市综合服务商，我们不仅关注于盖有人住的房子，而且能用得好的房子。我们不仅仅是住的层面，更多的是从配套上为大家考量，那么其实从香河来讲，总共我们是有近千亩的规划宏图，首期195亩，就会有万科的金牌物业，也有社区的五菜一汤，也是满足居住人的配套需求，所以无论从产业、交通还是居住层面来讲，北京的楼市发展，我们整体都会比较看好。

主持人：在这种利好，交通、产业各方面的推动下，而且京津冀有一个优势是很多的刚需购房者可以接受这个价格，就是说，会不会有这样一个趋势，环北京将会成为北京工作者的一个居住的卫星城，会有这样的趋势吗？

赵秀池：有可能，刚才我说你长期来讲京津冀一体化是居业掀动，你人口要出去，不光在那住，应该有产业，咱们城镇化不是房地产，但是房地产是城镇化的重要推动力量，我要发展多元地产，城市要发展不光发展住宅，我需要养老、医疗、文化等等的，各种基础设施、社会设施，对房地产是重要的载体，所以远期看是居业联动，近期看有地源优势的，廊坊、永清、香河等等可能会成为一个居住的睡城，我就业可能在北京，河北去住。但是未来的发展是居业联动，刚才说产业联动，项目没有过去，教育医疗都要跟过去，就可以就近居住，北京的交通拥堵、人口疏解也就解决了。

尹梓奇：我再补充一下，刚才谈到说会不会北京工作在环京居住？是有可能的，跟购房者的需求有关，因为有的购房者在香河买房是因为价格和价值预期的考虑，有可能在那边买别墅，也是对于居住品质的需求，所以这类客群，他有可能北京工作，在环北京居住。其次我们觉得京津冀的定位是世界级的城市群，那么包括像东京的城市群和纽约的城市群，都存在大量的环城市的人口，早晚到市里去上班，所以这个从世界层面来讲也可以实现，包括京津冀未来的交通发展，也可以满足系这样的条件。第三我们考虑是说北京，包括像河北、天津这块，因为未来是实现一个联动，包括产业发展也会更加均衡，所以未来在环北京买房子，并不一定要在北京工作，因为你在环北京工作，你有就业的需求，科技实现就业，第二很好的产业优势都会疏解到环京津区域，你可以享受优质的资源，这些也是有可能的，有可能可以在周边上班或者工作，不仅是居住。

于越：刚才前面赵老师和尹总讲解的比较透彻，分析得比较详细，我做一点点的补充。我们倒推几年，北京的上班族居住在远郊，去北京上班，那么可能离北京有几十里的距离，大家需要住房，去城里上班，过着早出晚归的生活。目前比如说永清这个地方，离北京的直线距离是60公里，京台高速通了以后，到大洪门也就半个小时。北京东城到西城虽然很近，但是交通很拥堵，也许我离得远，但是已经比较快，这需要进一步完善，包括我们的轻轨、地铁等等，这也是可以实现的。

主持人：我们刚才谈到了京津冀的一些利好，不只是专家以及开发商看到的利好，购房者和投资者也看到了这样的利好，大家应该如何看待这样一个在京津冀购房的火热的现状？另外大家觉得，哪个区域更加具有优势？而且在这个区域内，应该怎样选择我们觉得有潜力或者好的项目？

赵秀池：就是说京津冀一体化的未来是看好的，我是从学者角度有一些担心，因为规划还没出台，具体的很多政策也没有落地，所以就是说京津冀一体化不是一蹴而就的，我现在是做的北京的课题，2010年做的郭金龙市长的课题，我一直在做，后来做了住建委的保护性人口研究，还有东城和西城各有十万人口的疏解指标，这十二五期间怎么疏解出去？非常头疼，我们做的时候还是从北京的角度，从核心区到亲城，这样疏解难度也很大，北京的人为什么多？房价为什么低？北京集中了各种优质公共资源，收入也高，所以人要来。从北京角度来讲，也是相对集中在核心区中心城，也是这个问题，中心城教育医疗等等都有，新城就没有了，所以你让他上新城他也不愿意。我们也做过一个调研，83.58%的中心城居民不愿意到远郊就业，77.56%的居民不愿意去居住，50%的企业也没有迁去的打算，就是人口疏解的难度很大。再一个收入来讲河北和北京的收入差别是有的，2010年的统计年间，城镇居民人均的收入，北京和河北比，北京是河北的1.78倍，我收入的多才来，那么人口为什么来？就是81.18%人来京的目的是为了工作你必须居业联动，房子盖好了，还得有产业，才能吸引他，哪些具体的楼盘，我作为学者不能说，让开发商去说，但是你能够实现居业联动的，能够真正把人留下来的楼盘就是非常有吸引力的。

主持人：那么请您分析一下哪个区域更加有潜力？

尹梓奇：今天刚好我们项目是代表京东方向的，于总是代表京南方向的，我首先说京东方向有什么利好，或者为什么我们觉得这块比较利好？首先规划层面讲，河北对于京东是有百万级人口的规划，其次北京市的发展，大家看到有CBD东扩，有前几天郭金龙去通州考察北京城市副中心，其实整个北京的发展布局和方向都是往东。再有第三个香河和廊坊市是处于京津的黄金眼是黄金走廊，所以我们判断，环北京区域未来看，香河、燕郊等等，环北京的廊坊区域是未来发展的主导方向。实际的情况看，燕郊、大厂包括香河，现在已经有非常方便的公交线路能够直到国贸，从国贸到这三个地方，直线距离也就三四十公里，交通非常好，而且燕郊、香河、大厂已经有北京工作，在这居住的现实情况。所以这片区域，在未来承接北京的居住人口这块，也会发挥巨大的作用，而且从京东新城的定位而言，廊坊的定位而言，是要定位一个承接战略的新兴产业，这更多的是要从北京进行战略转移，包括燕郊打造的京东硅谷，香河的经济开发区，香河的核心产业园，这些也都为产业发展进行铺路。所以产业层面来讲，我也比较看好这个。第四，从环境和生态这个角度看，我们京东这个区域有潮白河大运河等等，水系是比较多的，所以生态环境也是比较好，而且香河的森林覆盖率是37%，也是非常高的区域了，这是生态优势。第五，从品牌开发商的入主来讲，包括万科、富力等等，都是打造的百万级的超级大盘，以这些开发商为后盾，我们也是对这个区域比较看好，未来的居住品质还是购买人群的实力，其实整个香河，包括整个京东区域，我们判断都是环北京里是特点比较鲜明和突出的，这是我的看法。

于越：刚才尹总详细的分析了京东板块的大厂、燕郊、香河比较成熟，众所周知，这些区域已经发展了几年，也是从价值洼地，从低谷，从不成熟走向了成熟完善，那么我们永清可能去年的时候，大家还不知道这个地方，通过京津冀一体化提出来以后，永清处在京津冀一体化的重要的核心位置，而且又是受第二机场的空港辐射带之下，永清的地源优势和区域优势得到了凸显，包括永清京台高速，机场的建设，还有空港物流的建设，凸显永清价值的洼地。因为一个区域的发展是从不完善不成熟发展到成熟和完善，是需要一个过程，正好我们处在非常好的阶段，通过房地产、各方面会有完善的过程。大家都知道一个地方，一个项目发展到一定程度的时候，会往更高层次的方向发展，刚刚发展的时候机会更大一些。动物园的动批，开工建设，现在已经明确了，目前永清已经有六家服装城已经开工建设了，通过这些交通、机场的利好优势来说，区位置四是非常好的，而且永清又有非常丰富的旅游资源，张辽主栈道是一个可以追溯到过去的主战场。永清是一个天然氧吧，没有工业，主要设涉及观光、采摘为主，我们每天繁忙的生活，可能觉得比较时间紧、压力大，都想逃离大都市，去找一个环境散心度假，那么永清非常符合我们久居大都市人的这种生活。那就房地产来说，我们是永清最大的开发商，廊坊金地房地产，我们有两个项目，我们也是稳步上升的阶段。因为这些利好的因素，能够带动房地产的升值空间，通过这些在交通优势的情况下，环境优势的情况下，包括一些旅游资源，生活配套的资源，这个地方的区域和房地产优势，还是能够得到进一步的凸显的。

主持人：各位提到了这些优势，那么这种优势之下，房企有怎样的一个规划和战略呢？另外对京津冀一体化，大家觉得前景如何呢？

赵秀池：从河北新型城镇化出台，大家炒的最热的就是保定作为副中心一周涨了10%，其实河北的态度非常明确，是张开双臂欢迎京津冀一体化落地，关键是北京和天津什么态度，所以我写了一个段子，我还是看好未来的，京津冀一体，河北人更急，保定楼市起，人心向往之，梦想变现实，未来都期冀，政府来主导，市场给更力，一亩三分地，放开没问题，顶层两设计，一定达目的。这是我的预期判断。

主持人：赵老师比较看好，尹总。

尹梓奇：先说具体谈房企的考虑，或者这样一个未来的发展规划，首先，我们也是看好这区域的，我们也是有相信，它一定会得到更好更高层次的发展，无论是交通还是其他的都能改善，我们也希望环北京区域的雾霾能够进一步的治理，我们的区域环境会更加的优美。其次从万科来考虑，万科是作为这样一个城市的综合配套上的服务定位，所以我们开发香河第一是顺应国家战略，第二也是顺应我们企业的理念，所以我们会引入我们五菜一汤的商业，大家也可以去我们上关注，那五菜一汤是什么？是我们去年的提法，而且已经落地了，有我们第五食堂，包括我们咖啡面包坊，包括我们的洗衣店、便利店、药店、以及ATM银行等等，跟大家生活密切相关的设施来满足居民的基本需求。然后这个如果放在我们的项目来讲，我们一期是规划引入打造这样一个五菜一汤的商业体系，未来二期三期我们也会有规划配套来满足大家的需要，从整个香河来讲，因为我们项目是处在京哈线以北的，如果大家比较细节，香河是在京哈线以南，现在是有绿地、富力等等大品牌进行开发，并且有近千亩的规划宏图，所以咱们周边还会有商业综合体，还会有一些满足大家日常生活需要的便利设施，这也是未来我们可以预见的。第三，回到项目层面来讲，我们项目现在是处于筹备的阶段，五月份会开放，也是希望到时候过来探讨交流，其次我们项目一期打造的是以联排别墅，以小高层的产品为主的配套设施，咱们规划容积率是1.5，是非常低密的，也是希望咱们居住品质有一定要求，包括对我们万科物业有信任的朋友多来关注，咱们到时候5月，就可以直接在北京市内接待中心见。

于越：我简单谈下我们企业对未来是什么规划。目前我们在永清有两个项目，全部都是现房实景销售，这也体现出我们公司的实力和销售策略，因为我们把它当成一个完美的作品呈现给大家，后期我们在永清这个地方也有很多地块，会有下一步的关于房子的规划。我们都是以住宅为主，大概都是几十万平米左右，下半年动工，然后我们还有环北京的张家口的着陆，也有50万的项目在启动。在整个大北京战略的利好带动下，公司也顺应政策的导向。在不久的将来，我们会有永清新城的崛起，虽然我们房地产公司，肯定是没有万科在全国知名，但是在当地还是有知名度的，我们每建一个房地产的项目，品质还是非常不错的。我们的项目都是以现房的实景园林，以水系、廊桥、假山、喷泉等等，给大家一种度假的感觉，整体环境非常的宜居。永清是一个价值洼地，我希望各位网友在闲暇的时候，可以去看一下永清，因为现在它是一个即将要展翅飞翔的凤凰，对它的前景是非常有信心的，因为我们占据了得天独厚的地理位置。

主持人：由于时间关系，我们的论坛就到此结束了，非常感谢大家，谢谢。

文本由搜房网提供，转载请注明出处。

相关知识

京楼市供不应求局面待解 专家看好“一体化”楼市走向
京津冀航空一体化诸痛点待解 购票、交通换乘难
17年27万亿卖地款详解 环京楼市迎低首付时代
索尼收购索爱软硬整合 日系手机蛰伏待解
限购退出市场量跌价升 厦门楼市走向待解
京楼市迎来高端年 格林云墅高性价比筑扛鼎之作
多重利好刺激环京楼市涨势明显 多项目捂盘惜售
多重利好环京楼市涨势明显 多项目捂盘惜售
多重利好刺激 环京楼市涨势明显
京楼市步入高端化 25980元/平起抢占五环内热盘