近日，北京市西城区实验二小附近一套十多平米的住房以30万每平米的价格转让，被媒体号称为新的“宇宙中心”诞生。而在此前，“宇宙中心”的名号则为五道口所有，这是网友在网上给起的绰号，因为去年三月该区域的华清嘉园出现了一套37平、报价350万的学区房。
学区房的价格为什么这么贵？在房产市场转悠过，尤其是看过学区房的人都知道，学区房的价格往往遵循这样一个规律：面积越小，单价越高。以五道口的华清嘉园为例，一套37平的学区房在去年能够以350万的价格成交，但是100平的价格也就在650万左右。为什么面积小的房子价格贵？很重要的一个原因就是买学区房的目的并不是为了居住，而只是为了让孩子有一个上学的机会。换句话说，这多出的价格实际上是买一个孩子上学的机会，而并不是37平就真的那么宜居。
既然只是为一个上学的机会，那么房型面积越小的房子就会越受欢迎，我们甚至可想象一下，如果这里有1平米的房子，估计价格也以100万、甚至200万的价格成交。如果细心观察一下，那些以天价购买学区房的人往往有这样一个特征：收入较为宽裕，但还不够土豪。这个特点决定了他们能承受一定的高价，但是由于支付能力所限，又承担不了过高的价格。于是，300万至400万的价格就成为天价学区房的上限。
为什么土豪不会买天价学区房？或者说那些户型面积更大的学区房卖不了和小户型同样的价格？因为高收入阶层毕竟是少数，尽管很多父母都想为子女教育一掷千金，但是由于收入所限，他们无法承担更高的房价，因此400万可能会成为一个分水岭。而对于那些高收入阶层而言，让子女享受好的教育会有更多的方式——以二十多万的学费上私立学校，或者是出国留学。
为什么他们愿意以300万甚至400万的价格购买面积狭小的学区房，却不愿意让孩子上私立学校？正如很多人所指出的，国际学校一年也就20多万的支出，如果考虑到这300万用于其他投资，还会有更多的收益。为什么家长会选择天价学区房？很重要的一个原因是在学区位置不变的情况下，购买学区房实际上是买了一个房价上涨期权——孩子上学完成，房主还可以更高的价格将房子出售。换句话说，房主不仅仅可以享受优质的教育资源，而且还可以通过转让房子而获利。更为重要的一个区别是，上私立学校每年的巨额费用尽管是人力资本投资，但在家长看来则是不菲的现金支出——他们无法承担，而购买学区房的费用则是房产投资——将来还能直接变现收回。也正是如上原因，小户型的学区房往往备受中产阶层的欢迎。
天价学区房现象这几年才刚刚出现，尽管此前已经有了学区房概念，但是学区房价格并不像近年来这么刺眼。很多人认为，近年来各级教育行政部门不断强化的就近入学政策是导致学区房价格上涨的主要原因。甚至有人认为，之所以会有新宇宙中心的诞生，直接的原因就是近期教育部下发通知要求北京等19个重点大城市的义务教育在2015年实行免试就近入学政策。而在十八届三中全会的《决定》中，就有“义务教育免试就近入学，试行学区制和九年一贯对口招生”的规划。
为什么严格的就近入学会导致房价暴涨？很重要的一个原因是在此之前尽管有就近入学的规定，但是往往还会伴随着“递条子”和“送票子”等现象，这意味着很多不是在这个学区的人也可以在这里上学。这种现象导致了很多不公平现象，那就是与权力接近的机构和个人往往有更多的机会。以前的“递条子”和“送票子”的收益是由相关负责人和机构获得，比如校长和教育局长等实权人物可以从中获取不菲的收入——每年媒体都能报道一些重点小学和校长受贿的新闻，而学校以“赞助费”的名义收取择校费更是稀松平常。
教育部门严格就近入学政策，很大程度上抑制了这种腐败，必须指出的是，这种改革是由教育部门自身推动，也就更加可贵——因为在就近入学以前，教育部门是最大的既得利益者。从这个意义上说，消灭了隐性的“递条子”和“送票子”，那就必然会出现“天价”学区房现象。换句话说，学区房越为天价，这意味着该地与义务教育相关的寻租费用越少。
不过在很多人看来，天价学区房现象却有失公平，因为这意味着很多平民子弟无法享受优质的教育。在我看来，这种指责完全是属于无稽之谈，在没有天价学区房之前，平民子弟也很难选择一个好学校。相反，更加严格的就近入学政策，会使得那些学区内的平民子弟有了更加稳定的预期。
事实上，划定学区就近入学几乎是全世界都采用的通例，之所以要采取这样一个举措，很重要的原因就是这样可以避免各种各样的寻租——因为不动产是最为明确的标志。不过与中国需要通过拥有住房而获得就近入学的资格不同的是，很多国家允许租房作为学生的入学资格。假如租房能够作为入学资格，那么可以想象到的情景是，房价上涨的现象在某种程度上会得到一个遏制，但是另外会出现的一个现象可能是租金价格上涨。
当然，目前中国学区房现象之所以会引发公众诟病，还有一个很重要的原因是这些知名小学的投入是由公共财政投入，但入学资格却只能由该片区居民获得。而在很多国家，学区房的投入是由学区居民的房产税所承担。换句话说，中国的学区房主凭借小区位置获得了全体纳税人支出的公共服务，而国外的学区则是由学区房缴纳的房产税来负责——这意味着所有的教育投入是由自己承担。从这个意义而言，中国的天价学区房是一种不公，政府倾力打造的学区房被一小部分业主获得了。
那么，如何打破这种不公？有人指出要“用资源均衡打破天价学区房神话”，换句话说要各个小学获得同样的投入，不能厚此薄彼。这话听起来有道理，但实际上不可行，因为很多既有的投资无法折算到未来。
如何解决这个问题？在我看来，有两个办法，一是所有重点小学的入学名额都是通过抽签获得——在全区甚至全市范围内抽签，这是一种形式上的公平；二是推行房产税，即学校的支出由所在学区的房产业主共同承担，即让有支付能力的人承担起学校的费用。结合起来就是，公立学校平均资源，而私立学校可以依照支付能力选择学校。
(作者为上海金融与法律研究院执行院长)
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