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高端住宅“备战”夏日

https://m.biud.com.cn 2014年04月25日07:11 家居装修知识网  

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万柳书院(价格 动态 户型图 论坛)预计5月开放实体样板区,有6个精装样板间展示。图为项目售楼处。资料图片

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泰禾北京院子已签约42套,成交均价为67895元/平方米。二期取证还在等待中。资料图片

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目前北京共有57个5万元/平方米的高端住宅楼盘在售,一批单价10万元以上的顶级豪宅正酝酿夏季入市

虽然北京高端住宅市场逐渐脱离主流楼市,走出“量跌价高”曲线,但随着整体楼市进入十字路口,刚需楼盘集体调低售价“跑量”,而由此引发的观望风也逐渐蔓延到中高端市场,但一批单价10万元以上的顶级豪宅正在积极备战今夏。

由于目前北京刚需盘的门槛已到了2万元/平方米以上,因此,多位业内人士指出,北京高端住宅的标准应由此前的4万元/平方米提升到5万元/平方米以上。据亚豪机构统计,按此新标准,北京目前共有57个在售的高端住宅项目。

目前,中高端楼盘的销售策略产生了分化,其中,均价5万/平方米以上的高端项目因土地稀少而更重视高利润的获得,积极备战,将走缓慢销售、价格趋高的路线;3万-5万元/平方米的项目或将更多地趋向走低利润、高周转路线。

10万元/平方米以上

顶级豪宅:积极筹备入市走慢销节奏

值得市场关注的是,北京楼市上一批单价10万元以上的顶级豪宅项目已经在积极备战夏天,首先露面的将是2013年万科收购的北沿河项目和2012年中赫置地拍下的“万柳地王”。

“我们预计5月份开放实体样板区,有6个精装样板间展示,主打现代简约建筑风格。”中赫置地相关人士介绍,其位于海淀区万柳的万柳书院项目共301套房源,由于关注的客户量很大,需要预约才能参观样板间;至于取证入市的节点,目前还未确定。

上述中赫人士称,中赫·万柳书院的可售面积约为8.9万平方米,虽然还未确定最终价格,但参考周边二手房10万-11万元/平方米的报价,预期项目的售价应超过13.5万元/平方米,依此估算,万柳书院的整体货值超过120亿元。

而据业内人士估计,万科北沿河项目仅有20多套,预计售价将会超过万柳书院。

2013年中粮在孙河拍下的单价地王,年内或许无法亮相。中粮置地北京公司孙河项目总经理隋强坦言,孙河项目由于单价较高,在操作时确实感受到一定压力,但中粮在全国有很多高端项目的经验,“会力争在合理的时间内亮相”。

“顶级的高端项目不会太着急推出市场,销售速度慢是常态。钓鱼台七号院(价格 动态 户型图 论坛)去年一年才卖了4套房,九章别墅(价格 动态 户型图 论坛)也就卖了10套房。”北京城区一个高端项目营销负责人透露,他所在的项目今年前四月也就签约了1套房源。“很多项目只要单价近8万元,年成交都以个位数计算。”

业内人士指出,除了上述项目外,包括融创农展馆地块、骏豪中央公园广场等一批顶级豪宅也将启动入市,以满足新兴财富阶层的需求,可能对市场形成新刺激,引发成交反弹。

5万元-10万元/平方米

高端盘:量跌价高7盘新取证

记者从北京市住建委、亚豪机构了解到,截至4月23日,北京年内单价超过5万元/平方米的住宅项目共成交576套,同比去年同期的710套缩水了近1/4;成交面积为9万平方米,同比缩水了近4万平方米。而仅从4月1日-4月23日的数据看,成交下滑愈发明显。4月仅成交了90套房源,成交面积共1.36万平方米,同比分别大跌85%和118%。

据戴德梁行华北区研究部主管赵岩介绍,从去年四季度以来,北京高端住宅就进入了量跌价涨阶段,去年全年北京高端住宅签约量约3000套。

业内人士分析,北京优质土地资源短缺,高端市场供应量小,开发商推售也并不积极,此外,观望情绪也影响了市场成交,但高端住宅尤其是售价在6万以上的项目价格很少出现下跌。

今年以来,北京高端项目频频取证入市。记者从北京市住建委官网获悉,今年以来,新获批入市的拟售价格在5万元/平方米以上的项目共有7个,其中4月至今仅有九章别墅一个项目取证,共20套房源;3月则有天润福熙大道(价格 动态 户型图 论坛)、华墅山(东方普罗旺斯(价格 动态 户型图 论坛)四期)两个项目取证,1-2月有鸿坤、万科如园、紫辰院(价格 动态 户型图 论坛)、泰禾北京院子四个项目取证。目前销售情况最好的是泰禾北京院子,已签约42套,成交均价为67895元/平方米。

“北京院子的单价一直比市场预期要稍低。”泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男表示,目前还在等待泰禾北京院子的二期取证,会根据蓄客情况来确定二期销售策略。

3万元-5万元/平方米

中高端项目:平价降价加快推售

“市住建委要看你的地价、成本,报高了不批。”近期正在申请取证的一个开发商透露,此外由于二手房市场低迷,很多改善型客户也在观望,项目客群定位为改善型需求,因此希望能加快销售速度。

记者了解到,除了万科金域东郡(价格 动态 户型图 论坛)外,近期入市的改善型中高端住宅项目也出现了不少“小步快跑”的现象。

“预计5月开盘,价格与上期一样,在每平方米4万元出头。”北京华侨城(价格 动态 户型图 论坛)相关负责人告诉记者,5月即将推出的1号楼是项目的最后一栋楼,以大户型为主,并未提价;而上周入市的京投万科·西华府与华润公元九里(价格 动态 户型图 论坛),开盘价格也基本上和上期持平,推售房源套数都在100套左右。

值得一提的是,除了一些改善型项目采取了调低预期取证入市外,还有一些在售的项目也在酝酿降价。“听说旁边的竞争对手要降价了,我们肯定压力很大。”大兴某住宅项目营销负责人向记者透露,目前两个项目对外报价都在35000元/平方米以下,但由于产品品质不同,对方楼盘销售一直不好,但如果这次其降价在千元以上,势必引发区域内的连锁降价。

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