京华时报记者邢飞

　　随着北京高端住宅市场不断发展，高端客群对城市核心区住宅功能需求正在出现明显的细分趋势。除了以单纯居住为目的置业外，一种依赖于城市资源配套，同时又看重产品本身的复合性、功能性的置业需求正在悄然增多。

　　买家关注产品功能

　　据亚豪机构统计数据显示，今年以来北京高端市场出现冷淡。3月份，北京57个在售报价超过5万元/平方米的公寓高端项目共成交135套产品，同比下滑7成，创下了除今年2月份以外的第二低值。至此，2014年1季度，北京公寓市场仅成交了399套产品，同比、环比分别降低了68%、100%。

　　在亚豪机构副总经理任启鑫看来，2014年以来，在整体市场及豪宅市场成交缩水的态势下，高端公寓的成交结构却反向单价的上游偏移，更彰显出客群对高净值高端产品抗跌保值优势的认可。

　　与此同时，分析当前市场成交发现，购房者不再一味追求超大尺度和奢侈华丽，转而更注重产品能否具备提供更多的实用性的功能属性，比如高端社交平台、个人爱好及个性化生活需求。

　　一位业内人士分析，目前这些高端业主渴望在城市中心拥有一套房产，使得既能够承担接待客户、款待友人、小型聚会等社交平台功能，同时又拥有收藏展示甚至是一种纯粹满足业主兴趣爱好私属空间的住宅产品。

　　中国城市发展研究院常务副院长章惠生就表示，现在高端产品的标准业内人士公认的是，档次高、多功能、高配置，必须要以功能属性作为其价值属性，不能只简单局限于居住的需求。

　　地段、区域优势是前提

　　有业内人士指出，功能型高端产品要想胜出，还要依托项目的地理位置，做适当开发。在CBD商圈，包括广渠金茂府、鸿坤花语墅等项目，除了在项目的产品设计下了工夫外，其所处国贸核心位置与项目低容积率形成的强烈反差也是令其功能价值发挥到最大的原因之一。

　　鸿坤地产相关负责人分析，以往十几年，北京城市高端项目都是高层、高密度、高容积率产品垄断市场，而别墅基本上在五环外、六环外。花语墅项目位于国贸核心地段，却是罕见的低密度规划，坐拥城市核心资源的同时又具有别墅式生活体验是产品的重要特质。

　　据介绍，花语墅占地面积2.7万平方米，总建筑面积6.5万平方米，以1.6容积率的别墅规格呈现出城市花园宅邸。同时，绿化率则高达60%，拥有独特的低密度建筑形态及私密性设计。

　　同样位于国贸商圈的广渠金茂府，则主打“绿色”特性，3月30日，北京实验二小朝阳学校LEED铂金授牌仪式在广渠金茂府举行，这意味着亚洲首个LEED铂金级认证学校正式落位广渠金茂府。

　　差异化竞争成共同策略

　　在业内人士看来，随着后续供应增加，高端产品要想在激烈的竞争中脱颖而出，精细化、功能化是必不可少要素。第一太平戴维斯报告显示，由于2013年末出台的调控政策使若干高端住宅项目推迟了入市时间，在未来9个月内，北京高端住宅供给量将有所增长，包括中赫万柳书院、保利海德公园项目都将在今年登场。

　　从企业看，包括方兴、万科、保利、融创等房企，在旗下高端产品中，均采取差异化的竞争策略，以鸿坤为例，据了解，除了花语墅项目，鸿坤地产还开发了林语墅另外一个高端项目。不同于花语墅的多功能型住宅，林语墅在打造西红门区域的“全家庭型精装”价值别墅。为此林语墅项目更注重产品规划价值、服务价值和社区配套价值三大价值。

　　业内人士表示，与刚需、刚改类置业群体对价格高度敏感不同，高端买家最看重的是产品的潜力，即“资源+品牌+品质+服务”的综合指标。因此，品牌企业在优质板块推出的高品质产品，在日趋激烈的市场行情下占据市场制高点。

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