4月25日,绿城玫瑰园推出了最后一批房源。当该别墅项目在2006年首次亮相时,单价不过2万~3万元/平方米,而现在这批房源的网上参考价已经达到10万元以上。无独有偶,上海第一高端住宅——汤臣一品最新推出销售的一批房源最高单价已经达到25万元/平方米,而2010年,汤臣一品推出销售的复式房,还只有十几万元/平方米。
上海的高端住宅总是比普通住宅更保值一些。保值的原因,是上海高端住宅市场需求旺盛,根据德佑地产的数据,从2009年开始,8万元/平方米单价的住宅每年能保持在10万平方米以上的成交量,且成交均价普遍能达到10万元/平方米左右。
如果要细究深层次原因,可以发现上海高端住宅的成交量放大和上海财政在公共领域的投入,尤其是和基础设施领域的投入有很大关系。其中,上海在基础设施领域的投资金额从2002年后每年连续递增,至2009年达到2113多亿元,是2001年的4倍多。而在财政开支领域,上海从2002年到2010年,也接近增加了4倍多的支出。由于财政开支的增加,上海在教育、公共卫生、社区服务等多个领域大幅度增加投入,提升了公共服务的质量。
上海统计年鉴显示,2006年全市教育投入只有230多亿元,而到了2012年,这部分开支增加到600多亿元。其他的开支,诸如医疗、城乡社区事务等都有大幅度增长,城市的公共服务因此有了大幅度提高。
截至2013年底,上海轨交全网运营线路总长增至525.2公里,日客流达到911.4万人次 (不含磁悬浮,3、4号线共线段不重复计算,金山铁路不计)、车站共计331座(均含磁悬浮在内),运营规模列世界第一。
上海的高端住宅因为这些城市公共设施的大面积投入而受益,体现出了极大吸引力。
统计年鉴显示,正是在上海的城市基础设施和财政投入的大量支出下,整个上海的高端公寓和别墅的销售面积不断增长。2000年,这类住宅的总销售量还不过只有53万平方米,占当时上海住宅销售量的4%左右,而到了2008年以后,年销售量平均达到200多万平方米,占上海住宅销售量的1/5。
玫瑰园所在的马桥便是其中的代表。原来那里仅仅只是上海的一个农业村,但是在2005年建成了上海旗忠体育城网球中心之后,这里的城市基础设施建设得到快速推进。从2005年开始,上述网球中心就成为顶级网球赛事的主赛场,曾举办过2005年~2008年的网球大师赛,以及上海ATP1000大师赛。
至于汤臣一品所在的陆家嘴,近几年来在城市基础设施方面的投入更是有目共睹。仲量联行写字楼部门的有关负责人透露,最新成交案例显示,陆家嘴的写字楼租金已经达到20元一天/平方米。
上海高端住宅的经历,也许可以看出城市基础设施的投入,对高端住宅价值提升的重要性。易居(中国)控股有限公司(纽交所上市代码:EJ)执行总裁丁祖昱说,城市基础设施投入的每一元钱,最终都会在房价中得到体现。
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