亚豪机构副总经理任启鑫认为，5月份北京楼市成交以历史最低位开局，进一步证明了在自住型商品房、信贷等多方因素的影响下，市场预期已持续下降，尽管4月底楼市供应量大增，也难以改变买方的观望情绪。如果成交量继续萎缩，则意味着北京楼市逐渐由买方占据主导地位。

    五一期间 仅三项目开盘

    继4月最后一周14个项目同时入市、创下历史供应高峰后，五一期间，北京楼市供应也进入了短暂盘整阶段。5月1日至5月3日，共有3个项目入市，即平谷区的刚需项目新华联·慧谷、顺义区的商住项目炫立方、通州区的别墅项目旭辉·御锦，开盘数量与去年同期持平。

    任启鑫认为，由于多数刚需项目已在4月份中下旬集中开盘，导致五一期间的开盘频率放缓。而且，人们习惯在五一期间出游，因此各项目也尽量避开这个时间节点推盘，更多的是利用这个春暖花开的季节进行各种营销活动，积极蓄客，为下一阶段的开盘做准备。

    由于5月份自住型商品房还将迎来集中放量，届时购房人会再度形成分流，商品住宅的销售难度将进一步增加，为此，房企推盘积极性仍将维持在高位，抓紧最后的市场机会冲刺完成上半年的业绩指标，所以五一期间供应量的减少只是楼市的短暂休整，供应量有望在近期增加，部分性价比优势不突出的楼盘恐怕只有选择“以价换量”。

    环比清明

    均价下降两成

    亚豪机构统计数据显示，5月1日至5月3日期间，北京商品住宅的成交均价也出现下行，仅为20836元/平方米，比起一个月前的清明三天小长假的成交均价，降幅达到18%。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析，4月份刚需项目放量井喷，使得近期中低价位房源成为成交主体，拉低了商品住宅市场的整体成交均价。在自住型商品房供应量激增、对普通商品房形成的销售竞争压力与持续下行的态势中，市场供过于求的形势将无力扭转，5月份商品住宅库存量还将继续保持上升势头，而房企近两年大举拿地，激进扩张所致的负债率走高，难以背负高库存造成的资金沉淀。未来楼盘打折促销现象将会增多，整体市场价格也存在进一步下探的可能。

    本报记者 吴焕

    唱衰楼市为时尚早

    “目前北京六环周边的新房价格已经在2万元/平方米上下，达到刚需购房客群支付能力的上限，也让购房人形成‘未来房价见顶、上涨动力不足’的预期，因此产生观望情绪。” 亚豪机构市场总监郭毅认为，“今年以来已陆续有七八个自住型商品房项目开始申购，由于限定的售价较低，让购房人看到了购买高性价比住宅的机会，造成新房和二手房市场的购房群体大量分流，成交量也随之萎缩不振。”

    美联地产高经经理张磊则认为，“在贷款利率8.5折绝迹，9折实属不易的现状下，购买人的实际购买力下降。”

    另外，目前自住型商品房对于消费者预期的影响，显然已经大大超越了几个月前开发商的预期。郭毅更大胆地预测：“未来，商品房市场成交结构的主体将被自住型商品房把持。到那时，区位环境和配套条件欠佳，户型紧凑与自住型商品房接近或雷同，并且价格又高的刚需类商品房项目将丧失市场空间，全面滞销。”她表示，“这样的项目想争得市场机会，要么抢跑，即在自住房上市量尚未到达高峰期时抓紧入市；要么降价，用价格换回市场”。

    郭毅认为，尽管北京房地产市场不可避免地会经历一段时间的萎靡，但也不会崩盘，“北京每年50万人口的净流入成为支撑楼市的强大驱动力。”

    张磊也表示了相应的观点，他说：“只要有购房需求，那么市场就是安全的。而北京作为一个明显供不应求的市场，说‘崩盘’着实尚早。”不过，他也认为：“唱衰楼市也是有理由的。对于2013年高价拿地的开发商来说，信贷政策紧缩，国内融资渠道有限已经让他们的资金链条开始趋紧，再加上目前购买力消退，开发商的资金链确实需要经受一番考验。”

    本报记者 胡喆 徐楠

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